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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)迎來花樣年華？
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嘉賓：
重慶萬達商業(yè)廣場有限公司副總經(jīng)理 孫耘
華宇總裁助理 胡端
金科集團商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān) 唐軍
智尊機構(gòu)總經(jīng)理 劉維屏
立業(yè)機構(gòu)副總經(jīng)理 沈光明
A
保障性需求撬動市場
主持人：大家都知道，今年以來，萬達、朗晴、魯能、日月光等商業(yè)地產(chǎn)項目賣得很火。這些項目的熱銷是否意味著商業(yè)地產(chǎn)市場已整體復(fù)蘇？
孫耘：像萬達這樣的商業(yè)核心地段物業(yè)，我們沒有感覺到大市的調(diào)整或波動對這個產(chǎn)品有多大的影響力。黃金地段的商業(yè)產(chǎn)品，應(yīng)該說一直保持著比較旺盛的需求。
劉維屏：一些項目近期的確賣得好，但從整體面看，最近一年，一線城市、二線城市純商業(yè)投資也在萎縮。
胡端：從市場看，我感覺重慶人想投資的欲望還是很強烈。實際上，老百姓有這樣的想法，怎么讓錢保值？重慶是中國最有投資潛力的城市，投資買房產(chǎn)最穩(wěn)當(dāng)，而商業(yè)相比住宅，回報率更高、更快捷。
唐軍：我覺得今年商業(yè)比較好的勢頭和整個經(jīng)濟大環(huán)境有很大關(guān)系。簡單地說，原來投資股票的不穩(wěn)當(dāng)了，轉(zhuǎn)過來投資房產(chǎn)。住宅回報較慢，商業(yè)本身的價值，隨著增長速度，隨著時間的推移，在今后的過程中價值會越來越高。
主持人：大家都承認(rèn)最近賣得很好，這是投資性需求還是經(jīng)營性需求？這種繁榮是源于投資型的繁榮還是真正需求的繁榮？
沈光明：可以理解為投資性的保障性需求。比如說，一個擁有100萬元的買家，他可能會想，未來失業(yè)怎么辦？買一個鋪位，保障自己的未來，保障未來生活的舒適性，社區(qū)門面很多就以投資為主。
劉維屏：我認(rèn)為沈總提出的“保障性需求”很準(zhǔn)確。從3月份開始，一些公司陸續(xù)出現(xiàn)資金轉(zhuǎn)移，把原來股市不好的資金或其他不好的項目資金脫出來轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。特別是買地段比較好、配套比較完善、成熟商圈的中心商鋪，這是一個很好的時機。
胡端：“保障性需求”還有一個特點，買家不十分計較回報。比如有的人有40萬元至50萬元，怕錢貶值了，即使3%至4%回報的商業(yè)物業(yè)他們也愿意買。這群買家的購買心理，一是讓自己現(xiàn)有的錢保值，二是買個鋪面，今后生活有一個保障，三是看好重慶的未來發(fā)展?jié)摿Α?BR> B
社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢凸顯
主持人：在相繼熱銷的項目中，不知各位專家是否注意到，一些之前擔(dān)心賣不掉的社區(qū)商業(yè)賣得特別好，是什么原因？
胡端：我感覺商業(yè)地產(chǎn)買家有兩種選擇：一種是定型、定位比較明確，有口碑印象、地段非常好的中心商業(yè)，這也是多年來商業(yè)地產(chǎn)一直走俏的部分；二是社區(qū)商業(yè)今年非�；�，就是容積率偏高的住宅。容積率稍微偏高，那它的底商和社區(qū)商業(yè)就不愁賣。
沈光明：商圈商業(yè)會越來越少，社區(qū)商業(yè)是未來的發(fā)展模式，大勢所趨。一個社區(qū)應(yīng)該是居住和商業(yè)平衡互相支持，讓人感覺里面功能完善。從這個意義上來講，社區(qū)門面不可或缺，社區(qū)門面決定未來消費者的便捷程度，也影響一個項目的定位。
唐軍：在2008年底，我們就已經(jīng)意識到，社區(qū)商業(yè)將會是未來發(fā)展的方向，金科的社區(qū)商業(yè)收益一直就比較好。
C
商業(yè)地產(chǎn)營銷支招
主持人：聽了各位專家發(fā)言，商業(yè)地產(chǎn)一片歡欣鼓舞，好像“挖出來”就能賣。在商業(yè)地產(chǎn)營銷上，怎么體現(xiàn)營銷的技術(shù)含量？
唐軍：要說技術(shù)含量，每個開發(fā)商都有自己的一把“寶劍”。開發(fā)商應(yīng)理性開發(fā)，根據(jù)商住比例適度配置。一般情況下是先租后售，人氣帶動財氣。社區(qū)商業(yè)要做好前期規(guī)劃，包括招商、推廣、銷售和后期經(jīng)營管理。商業(yè)銷售有三個環(huán)節(jié)：商家裝修、開業(yè)、開業(yè)半年后，如果把這三個環(huán)節(jié)把握好了，一定銷得好。
劉維屏：最適合商業(yè)的四個字“量身訂做”。量誰的身？量商家的身，不能量投資者的身，也不能量開發(fā)商的身。第一把商家請到現(xiàn)場，市調(diào)商家需求；第二商家有了的情況下，定好位，按要求做好所有建筑硬件。有了這兩步，已經(jīng)成功了70%。
沈光明：第一從消費的角度找定位，也可以是推導(dǎo)未來需求的細(xì)分市場；第二個是業(yè)態(tài)商家支持；第三從消費者的角度尋找他們關(guān)注的小細(xì)節(jié)，做好細(xì)節(jié)加分；另外，如果能整合資源，做到政企互動是最好的。
胡端：商業(yè)首先是一個定位，首先要滿足經(jīng)營者自己的需要；第二，大的商圈包括社區(qū)商業(yè)一定要有一兩個主力商家；第三，確實要做好與商家的關(guān)系，盡管90%的商家不是投資者，但商家很重要，牽涉到其他鋪面的后續(xù)銷售，也可能影響一個公司后續(xù)的商業(yè)開發(fā)。不管是社區(qū)商業(yè)還是樓宇商業(yè)，不管社區(qū)商業(yè)還是中心商業(yè)都留一點比例的自由物業(yè)，以自由物業(yè)引導(dǎo)和培育主力商業(yè)，主力店旗艦店。
孫耘：綜合萬達的經(jīng)驗，就是營銷前置。從最早拿地之初，營銷就開始參與。商貿(mào)公司作為營銷工作的一個重點，實實在在地給消費者提供一些幫助。而不是簡單的交付后有人管理。在商貿(mào)公司進行全面招商的時候，我們就在考慮是不是全部把小商鋪納入整個服務(wù)體系。不論是對投資者或經(jīng)營者，在前期就有了非常良性的保障。
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