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市場觀察
建業(yè)地產(chǎn)稱將縮減商業(yè)地產(chǎn)以保全利潤
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還有不足半個月，建業(yè)地產(chǎn)即將迎來自己的上市一周年。一年來，除了商業(yè)概念味道更濃的人和商業(yè)（1387.HK）踏入聯(lián)交所外，再無第二家內(nèi)資房企成功實現(xiàn)IPO。對于建業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)建人胡葆森而言，這卻并不是一個超出預料的發(fā)現(xiàn)。
去年6月5日，在香港那個瓢潑大雨的夜晚，胡葆森心情坦然，在“抉千金之志者，不計缽兩之爭”的言辭背后，他已經(jīng)預料到了未來一年IPO市場的艱難蕭瑟。
該為建業(yè)地產(chǎn)的破冰勇氣而歡呼，還是為它背負的“廉價上市”標簽而感到遺憾？這是一個已經(jīng)有答案的命題。對于建業(yè)地產(chǎn)而言，那次公開募股共籌集凈現(xiàn)金11.21億元。隨后，正是在此語境下，建業(yè)地產(chǎn)的“快公司”故事才得以迅速展開。
“地”庫擴容優(yōu)勢
建業(yè)，接近1000萬平方米的土地儲備，對于一家區(qū)域房企來說是令人驚訝的。
2008年被稱為現(xiàn)金為王之年，急劇收縮的流動性使市場上的資產(chǎn)價格大幅縮水，土地價格更是普遍有高達40%~50%的下降。在這樣的背景下，現(xiàn)金充沛、資產(chǎn)負債率低的公司擁有更大的財務靈活度和資金實力去儲備土地。這正是“牛市賣樓，熊市買地”的反周期精髓。
去年6月6日，建業(yè)地產(chǎn)以每股2.75港元發(fā)行5億股,最終凈募集資金11.21億元。根據(jù)年報數(shù)據(jù)，截至2008年12月31日，建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物儲備約9億元。在此之前，約有5.5億元被投入現(xiàn)有項目及土地儲備中。相對于建業(yè)地產(chǎn)總體的市值及開發(fā)規(guī)模而言，建業(yè)地產(chǎn)擁有一個較為龐大的土地池。根據(jù)年報，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備共815萬平方米，其中已獲得土地使用權的土地儲備達638萬平方米。
面對本報記者的提問，胡葆森曾表示，建業(yè)地產(chǎn)曾做對了三件事：與凱德合作，上市，謹慎買地。
然而，在增加土地儲備上保持謹慎態(tài)度，并不意味著建業(yè)在土地市場無所作為。胡葆森表示，2008年下半年以來，建業(yè)的增加土地儲備策略也跟隨市況進行調(diào)整，更傾向于通過股權收購的方式獲得大體量的土地開發(fā)權。
公開資料顯示，從2008年6月30日開始，建業(yè)地產(chǎn)先后完成在洛陽、商丘、漯河三地的股權收購，分別增加土地儲備96萬、22萬、59萬平方米。
2007~2008年，因為急于擴張而頻繁出手土地市場的區(qū)域龍頭公司如龍湖、藍光地產(chǎn)與鑫苑地產(chǎn)，都曾因土地價格大幅縮水而付出沉重代價。但是，這噩夢卻與建業(yè)擦身而過。
得益于建業(yè)地產(chǎn)的省域化擴張路線，建業(yè)地產(chǎn)在二三線城市的土地競買往往出價不高，卻能獲得大體量的地塊，這亦是該商業(yè)模式下土地擴充動作的一個明顯優(yōu)勢。2008年7月，建業(yè)地產(chǎn)通過子公司出價1.1億元成功競得河南周口兩幅地塊，總建筑面積達50萬平方米，土地單價在30萬元/畝。
從市場占有率到利潤率
在鄭州乃至全河南，打贏市場占有率之戰(zhàn)曾經(jīng)是建業(yè)地產(chǎn)捍衛(wèi)其江湖地位的保證。在IPO之前，也可謂贏得投資者歡心的一個法寶。
根據(jù)2008年鄭州市商品房銷售額排名，建業(yè)與鑫苑置業(yè)分列冠亞軍，后者以“輕資產(chǎn)”概念提前建業(yè)地產(chǎn)數(shù)月在美國紐交所上市，募集2.45億美元。
在接受本報采訪時，胡葆森表示，公司以省域化戰(zhàn)略的商業(yè)概念上市成功，在此之前肯定會追求區(qū)域城市的布局，追求單一城市的市場份額。但是，上市后，公司出于業(yè)績的考量，會更加注重利潤率的提升。
這樣一個表態(tài)對精心研究地產(chǎn)股的地產(chǎn)分析員可謂及時的題材。事實上，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略自提出以來，贊譽不斷，深得業(yè)內(nèi)大佬力捧。馮侖曾言，全國化房企學萬科，區(qū)域房企學建業(yè)。而且它還吸引了諸如凱德這樣經(jīng)驗豐富的開發(fā)商成為其策略股東。但是，由于建業(yè)地產(chǎn)身處經(jīng)濟發(fā)展中等的河南這一農(nóng)業(yè)大省，房價水平并不令人激動。依照公開數(shù)據(jù)，在房價水平普遍居高的2007年，當年12月鄭州市商品房均價僅為3885元/平方米。
顯然，對于在河南18個市縣大手筆布局的建業(yè)而言，這樣一個房價水平自然是省域化戰(zhàn)略推進中最首要的考慮因素。據(jù)悉，早在建業(yè)地產(chǎn)啟動上市路演期間，在向基金經(jīng)理講述建業(yè)地產(chǎn)之前，首先要先花1/3的時間去描述河南的區(qū)域位置和財政狀況。
而據(jù)一位建業(yè)內(nèi)部人士稱，建業(yè)的項目售價僅在2500元左右。正是在這樣的相對較低房價水平下，2008年建業(yè)地產(chǎn)的銷售額和利潤分別為32.27億元和6.53億元，比2007年增長了77%和296%。
但是，情況不得不迅速發(fā)生變化。上市成功不僅要求保持原先的市場占有率，而且還得提升單個項目的利潤指標。在這一輪房價與地產(chǎn)股價大幅調(diào)整的背景下，投資者會對毛利潤率高的地產(chǎn)公司投更多的信任票。
這正是來自建業(yè)地產(chǎn)2008年財務報表中的警報聲。根據(jù)這份基調(diào)暖意融融的年度報表，建業(yè)地產(chǎn)2008年毛利潤率由上年的28.2%增至38.4%。然而，究其原因，卻是由于去年已售商業(yè)物業(yè)的比重增加，由2007年的8%增加至2008年的28%。如若再詳細解讀，則可能與去年建業(yè)地產(chǎn)將旗下的置地廣場商業(yè)面積悉數(shù)出售給合作股東凱德置地有關。一個問題出現(xiàn)了，建業(yè)地產(chǎn)如何保證自己的毛利潤率繼續(xù)增長？
胡葆森表示，在現(xiàn)金流稱王之年，公司暫時不會增加商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，反而會有所減少，“今年的毛利潤率表現(xiàn)難以預測，這與銷售價格、成本和未來幾個季度的市場表現(xiàn)都有關系�！�
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