合生等成熟大盤旺銷　社區(qū)商鋪投資升溫

    2009年5月，廣州市場(chǎng)延續(xù)第一季度的“小陽(yáng)春”，本月銷量有可能突破近三年的當(dāng)月峰值，合生等成熟大盤所推新貨也均取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。隨著大型居住型社區(qū)人氣逐步旺盛，其配套的商業(yè)物業(yè)也開(kāi)始逐步趨旺，投資價(jià)值不斷飚升。近期隨著合生旗下駿景花園、逸景翠園、珠江帝景、云山熹景等成熟社區(qū)商鋪推出市場(chǎng)，廣州社區(qū)商鋪的投資將不斷升溫。
　　社區(qū)商鋪投資首選成熟大盤，合生部分帶租約商鋪上市
　　5月17日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士表示，根據(jù)今年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行趨勢(shì)得到初步抑制，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”顯示積極向好跡象。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的情況下，廣州樓市自一季度起，在剛性需求的釋放之下呈現(xiàn)了大幅的反彈之勢(shì)，一些成熟社區(qū)的商鋪也開(kāi)始旺銷，合生旗下華景新城、逸景翠園、珠江帝景等一些成熟大盤的帶租約商鋪上市也帶動(dòng)了商鋪投資的熱潮。
　　數(shù)據(jù)顯示， 面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊，第一季度廣東全省主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好于預(yù)期，GDP總量增長(zhǎng)5.8%，人均GDP增幅5.6％。廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)亦顯示，2009年1月至2月廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)7.5%。面對(duì)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，服裝、餐飲以及銀行業(yè)依然保持旺盛的需求。而商鋪的投資也因經(jīng)濟(jì)的逐步向好而顯得前景無(wú)限。
　　據(jù)DTZ戴德梁行研究部的統(tǒng)計(jì)，本季度廣州商鋪買賣市場(chǎng)新增供應(yīng)量有所下降。政府最新數(shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州新批準(zhǔn)預(yù)售商鋪面積為94,400萬(wàn)平方米，較去年第4季度下降51%。新增供應(yīng)依然集中在成熟居住環(huán)境的社區(qū)商鋪。其中，以天河、白云和番禺區(qū)表現(xiàn)最為明顯。
自4月以來(lái)，合生旗下華景新城、珠江帝景、逸景翠園、駿景花園、君景灣和愉景雅苑等推出一批社區(qū)商鋪和寫字樓，面積從30平方米到2000多平方米，大部分為帶租約出售，即買即收租。
　　據(jù)介紹，今年合生旗下各盤推出商鋪?lái)?xiàng)目基本上開(kāi)發(fā)期在十年左右，入住率較高。如華景新城常住人口高達(dá)5萬(wàn)多人，駿景花園業(yè)主近5萬(wàn)人、逸景翠園近2萬(wàn)人。隨著社區(qū)配套的逐步完善，大型超市、電器連鎖店、銀行、飯店等業(yè)態(tài)的進(jìn)入，給其社區(qū)商鋪額帶來(lái)較高的投資回報(bào)。近期，駿景花園食街限量推出一批帶租約產(chǎn)權(quán)式且具備餐飲功能商鋪，面積90-2000平方米，實(shí)用率高達(dá)96%，按目前租價(jià)計(jì)算，年投資回報(bào)率在8.2%以上，且年遞增基本保持在8-10%，加上帶租約出售，即買即收租，投資價(jià)值明顯。華景新城全部投入三年后，其社區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹨延?0元/平方米升至200元/平方米，且呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)。
　　穩(wěn)定投資率帶旺成熟大盤社區(qū)商鋪投資
　　自2008年下半年以來(lái)，由于金融危機(jī)的影響，廣州樓市一度跌入下行通道，部分商鋪的成交也因產(chǎn)品類型的單一及投資回報(bào)率相對(duì)較低而出現(xiàn)了成交下滑的局面。但由于社區(qū)型商鋪投資回報(bào)率穩(wěn)定，也逐步成為成交的主流，合生旗下各盤帶租約出售的商鋪因?yàn)榉�(wěn)定的投資回報(bào)而受到投資者的青睞。
　　據(jù)有關(guān)投資分析人士介紹，廣州市區(qū)商鋪的投資回報(bào)率一般為8%-9%，較高的可達(dá)10%，相對(duì)于住宅3%左右的投資回報(bào)率來(lái)說(shuō)還是比較有吸引力，從而吸引了眾多房產(chǎn)投資者。但社區(qū)商鋪受地段、規(guī)模發(fā)展、發(fā)展商品牌、業(yè)主消費(fèi)力等因素影響較大，一些成熟高端大盤商鋪的投資回報(bào)率更高一些，帶租約出售的商鋪更避免了較長(zhǎng)的“守場(chǎng)”時(shí)間，而使投資回報(bào)周期大大縮短。
　　另?yè)?jù)廣州某商業(yè)物業(yè)中介公司置業(yè)專家介紹建議，社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低、業(yè)主收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)以及社區(qū)商業(yè)行業(yè)分布比例、發(fā)展商的管理水平等決定了商鋪的投資回報(bào)周期。
　　駿景花園食街限量推出一批帶租約產(chǎn)權(quán)式且具備餐飲功能商鋪，面積90-2000平方米，實(shí)用率高達(dá)96%，按目前租價(jià)計(jì)算，年投資回報(bào)率在8.2%以上，且年遞增基本保持在8-10%，加上帶租約出售，即買即收租，投資價(jià)值明顯。
　　在小區(qū)商業(yè)面積達(dá)9萬(wàn)平方米的逸景翠園，隨著廣州酒家、華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器等龍頭商業(yè)的入主，月租金在180元/平方米，而周邊疊彩園、和平家園、翠馨華庭等成熟大盤超過(guò)4萬(wàn)的常住人口也為該區(qū)域商鋪升值提供了有力保障。
　　珠江帝景位于珠江新城CBD、琶洲會(huì)展金融、中軸旅游區(qū)三大商圈交匯處，積聚了百萬(wàn)人流量。在自身社區(qū)5萬(wàn)高端消費(fèi)人群中，外籍業(yè)主占比約為三成。隨著金融機(jī)構(gòu)、大型超市等知名品牌主力店帶頭進(jìn)入，目前租金保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。
　　愉景南苑商業(yè)中心距中大紡織商圈、廣州大道南物流商圈及會(huì)展商圈三大商圈交匯處，是地鐵二號(hào)線鷺江站及客村站之間叭一的大型高檔商業(yè)中心。自身常駐人口逾萬(wàn)人，周邊敦和花園、中信樂(lè)濤苑等已入住多年，本區(qū)域固定人流量高達(dá)2萬(wàn)人，加上雙地鐵輻射，未來(lái)消費(fèi)人群不可限量。隨著華潤(rùn)萬(wàn)家、蘇寧、真功夫等大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的復(fù)合消費(fèi)形態(tài)的形成，未來(lái)價(jià)值已初露端倪。
　　另外，帝景華苑和云山熹景項(xiàng)目，交付使用超過(guò)三年，均處于地鐵沿錢，加上社區(qū)業(yè)主均為高端消費(fèi)人群，商業(yè)氛圍成熟，一些實(shí)用率超過(guò)九成的帶租約商鋪更使許多投資者心動(dòng)。