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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)：錯(cuò)位經(jīng)營創(chuàng)新發(fā)展 營造莞商業(yè)氛圍
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但在東莞這個(gè)有著投資商鋪傳統(tǒng)的城市，隨著莞城、東城商圈的日趨成熟和完善，鴻福商圈、松山湖創(chuàng)意生活城的強(qiáng)勢崛起，加上多重樓市利好政策的頻頻出臺(tái)，包括珠三角經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展趨勢的不斷加快，發(fā)展商營銷手段不斷豐富，商業(yè)地產(chǎn)開始了一段破冰之旅。
錯(cuò)位經(jīng)營漸成趨勢
從東莞早期商業(yè)發(fā)展和招商經(jīng)營總是片面追求“大而全”相比，目前市區(qū)及松山湖園區(qū)幾大商圈的定位已呈現(xiàn)出一定的差異化特點(diǎn)，錯(cuò)位經(jīng)營將有望成為未來的發(fā)展方向。
業(yè)內(nèi)人士就曾指出，南城商業(yè)發(fā)展起來后與東城片區(qū)不會(huì)形成競爭，可以與東城商業(yè)形成互補(bǔ)。多年從事商業(yè)投資工作的專業(yè)人士表示，“南城商業(yè)發(fā)展起來后可以與東城商業(yè)形成互補(bǔ)，而且南城商業(yè)的成熟期會(huì)比較短，是因?yàn)槠湎M(fèi)市場條件成熟，目前周邊樓盤林立、項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)，加上未來輕軌建設(shè)的良好預(yù)期，寫字樓等商務(wù)配套也在不斷完善；同時(shí)南城商圈緊靠東莞CBD地段，良好的客觀條件無疑是商圈發(fā)展的‘催熟劑’�！�
再從單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來看，東莞現(xiàn)有的商業(yè)體量較大，如果從傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營思路來做商業(yè)地產(chǎn)，所面臨的難題不少。如市場內(nèi)部存在著激烈的競爭，特別是同質(zhì)化傾向比較嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)，雖然最終市場會(huì)發(fā)揮優(yōu)勝劣汰的調(diào)節(jié)作用，但會(huì)造成資源的浪費(fèi)；在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營過程中，人流量、招商等等都將阻礙商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展等。
因此，選擇新的運(yùn)營模式勢在必行，現(xiàn)在大部分的商家有著共同認(rèn)識(shí)——應(yīng)該做產(chǎn)業(yè)整合型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如現(xiàn)在市場上就有尚佳酒店用品市場，亞洲鞋業(yè)基地等一系列的產(chǎn)業(yè)整合型的地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)在東莞這片熱土上。
兩大板塊成寫字樓市場標(biāo)桿
合富輝煌東莞市場研究部總監(jiān)林毓群認(rèn)為，目前東莞寫字樓市場主要形成了以東莞新城中心輻射圈及東城大道——東縱大道輻射圈兩大板塊。環(huán)新城中心區(qū)的寫字樓主要以第一國際、匯成大廈、華凱廣場、龍翔國際商務(wù)大廈等為代表，面向國內(nèi)外大企業(yè)的區(qū)域總部及辦事處；東城大道——東縱大道輻射圈主要以成熟商業(yè)區(qū)為依托，寫字樓面向供貨商及小企業(yè)的辦事處�！斑@兩大板塊尤其是新城市中心輻射圈的寫字樓，已能成為東莞寫字樓市場的標(biāo)桿�！�
的確，在城市規(guī)劃的明晰引導(dǎo)下，發(fā)展商投資的項(xiàng)目也已從老城區(qū)和商業(yè)街逐漸發(fā)展到與城市新片區(qū)、新社區(qū)的融合，寫字樓從原來的老城區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的新城區(qū)，以環(huán)新城中心區(qū)為例，近幾年來可以看到新型高檔寫字樓如雨后春筍般拔地而起，像財(cái)富廣場、希爾頓廣場、南峰中心、豐碩廣場等。
更重要的是，東莞寫字樓市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，已從傳統(tǒng)的不注重辦公環(huán)境上升到注重商務(wù)環(huán)境。“老式的在退出，新式的不斷涌現(xiàn)�！睎|莞商業(yè)中心研發(fā)部副經(jīng)理雷非非說道，“隨著東莞轉(zhuǎn)型的深入，商務(wù)力量在不斷發(fā)展壯大，對寫字樓的要求也在提升，比如企業(yè)要升級(jí)自己的商務(wù)空間�！�
但林毓群也表示，目前東莞很多第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)階段，這個(gè)階段的企業(yè)還不太注重形象，比較務(wù)實(shí)。為了節(jié)約成本開支，他們往往會(huì)更多地選擇在中低檔樓盤里辦公。據(jù)合富輝煌東莞市場研究部對已入駐客戶的分析，處于發(fā)展階段的中小型企業(yè)、辦事處及處于成熟初期的中等企業(yè)是市場上主流消費(fèi)群體，但他們大多數(shù)都是以租賃形式來使用物業(yè)，很少部分是真正購買物業(yè)自己使用者，對寫字樓的要求也就相處較低。
引導(dǎo)高端消費(fèi)力與商業(yè)地產(chǎn)對接
東莞消費(fèi)力外流的問題，曾是業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)憂的問題。東莞某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，“東莞毗鄰香港和廣州深圳，現(xiàn)在大家都已經(jīng)形成了一種購物習(xí)慣，一提到買高檔商品，就馬上想到廣州、深圳、香港，因?yàn)殚L期以來已經(jīng)形成這樣一種購物心態(tài)�！睎|莞不缺乏高端消費(fèi)力，更不缺乏商業(yè)設(shè)施，為何兩者不能有效對接？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞雖然大型購物中心眾多，但是尚缺乏標(biāo)志性的、有影響力的區(qū)域商業(yè)中心。根據(jù)《東莞市2005—2015年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的規(guī)定，東莞將建設(shè)一個(gè)以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心。這說明，政府已經(jīng)意識(shí)到東莞缺乏標(biāo)志性區(qū)域購物中心，已經(jīng)將建造標(biāo)志性區(qū)域購物中心列入商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目標(biāo)。
但無論如何，商鋪投資仍然在東莞有著深厚的“群眾基礎(chǔ)”，“一鋪富三代”的觀念曾在莞人心目中廣泛傳播。一位看好商鋪投資的東莞市民莫小姐認(rèn)為，投資商鋪的一些好處是投資住宅所不可比擬的。首先，投資商鋪具有相對穩(wěn)定性，回報(bào)率也高于普通住宅，平均要比住宅高出5%；其次，商鋪不會(huì)因房齡的增長而降低其投資價(jià)格，相反隨著商圈的日漸成熟，投資價(jià)值會(huì)逐年攀升。
珠三角一體化提升發(fā)展空間
《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，也為東莞的城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來了新的發(fā)展契機(jī)。雷非非表示，就像珠三角和長三角存在競爭一樣，誰有核心競爭力，受益的就是誰。
“松山湖就是一個(gè)例子。松山湖的配套好，就能吸引像華為這樣的巨頭進(jìn)來�，F(xiàn)在珠三角打造一體化，對東莞就是一個(gè)很大的機(jī)會(huì)。”雷非非說，“比起在廣州或是深圳的寫字樓租、售，東莞無疑有著很大的價(jià)格優(yōu)惠空間，而企業(yè)解決員工的住宿也是一筆不小的開支。這些由于區(qū)域所帶來的成本開支，隨著珠三角一體化將使資源得到有效的配置和利用。東莞在這一方面的完善，比如寫字樓的規(guī)格、市政配套有提升，都將為東莞引進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源，反過來也必將促進(jìn)東莞寫字樓市場等多方面的發(fā)展。”
東莞顯然也看到了這個(gè)契機(jī)，今年中心區(qū)的城建重點(diǎn)主要是加快“三區(qū)”（中央商務(wù)區(qū)、中央商貿(mào)區(qū)、中央生態(tài)休閑區(qū)）建設(shè)，爭取五年左右使“三區(qū)”成為與東莞市行政文化區(qū)相匹配的新標(biāo)志性片區(qū)。其中以整合提升東縱大道和東城大道兩側(cè)的商貿(mào)業(yè)來完善中心商貿(mào)區(qū)功能，和以建設(shè)金融商務(wù)區(qū)為先導(dǎo)來完善中央商務(wù)區(qū)功能最讓寫字樓市場興奮。這“兩區(qū)”正好是東莞寫字樓密集區(qū)域。
2006年曾有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中心區(qū)寫字樓板塊經(jīng)過三年多來的積淀，已經(jīng)初步具備了東莞商務(wù)中心的雛形。像第一國際、華凱大廈這樣以規(guī)模制勝的寫字樓，結(jié)合東莞發(fā)展的實(shí)際，從長遠(yuǎn)來看也是一種趨勢。但是，對東莞整個(gè)寫字樓市場來講，還急需產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，使得金融、證券、咨詢、物流等第三產(chǎn)業(yè)有更大的發(fā)展空間，寫字樓才會(huì)有真正的春天�，F(xiàn)在看來，東莞的整體發(fā)展趨勢正有條不紊地朝此前進(jìn)，寫字樓市場無疑將迎來又一個(gè)快速發(fā)展期。
商業(yè)依賴于城市的發(fā)展，城市的發(fā)展也離不開商業(yè)的繁榮。在城市商業(yè)格局的發(fā)展中，政府、發(fā)展商、媒體、投資者以及廣大消費(fèi)者都扮演著各自重要的角色。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2009年，是東莞商業(yè)地產(chǎn)“中興年”。寫字樓、商鋪、商業(yè)綜合體等將會(huì)隨著東莞城市化進(jìn)程走出難堪，重新回歸到消費(fèi)者的價(jià)值靶心，東莞新的商業(yè)格局顯露真形。
商圈分析
莞城：西城樓大街顯成熟商圈魅力
有著5萬多平方米商業(yè)面積的西城樓大街項(xiàng)目是依托莞城西正—市橋路這一成熟商業(yè)旺地而發(fā)展起來的，因此投資者和消費(fèi)者對于這一區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍、商業(yè)價(jià)值都是高度認(rèn)同的，不需要經(jīng)歷新興商圈漫長的培育期，很快就能獲得投資回報(bào)。目前，該商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引入了肯德基、卡蔓服飾東莞旗艦店、歌莉婭服裝、七匹狼城區(qū)旗艦店、廣聯(lián)通信等知名品牌，還有項(xiàng)目主力商家也基本敲定——沃爾瑪有望拿下15000平方米的營業(yè)面積，在東莞開設(shè)其第5家賣場。
南城：多業(yè)態(tài)復(fù)合型商圈初顯雛形
根據(jù)商圈發(fā)展與培育的時(shí)間長短，莞城、東城、南城商圈形成了差異化發(fā)展模式。莞城與東城商圈一般以附近居住的市民消費(fèi)為主，消費(fèi)力也較為集中。南城商圈則需要以商務(wù)和便捷的交通帶動(dòng)消費(fèi)，公交、私家車等交通方式形成輻射力更強(qiáng)的消費(fèi)市場。
從市場供應(yīng)來看，目前鴻福路段至東莞大道沿線的中心區(qū)商業(yè)已經(jīng)初顯雛形，財(cái)富廣場、嘉信茂廣場、時(shí)尚島購物中心、第一國際、綜藝·曼哈頓廣場、騰龍商務(wù)大廈等商業(yè)硬件設(shè)施為商圈的形成提供了基本條件。
松山湖：創(chuàng)意地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)
作為更為年輕的商圈，松山湖創(chuàng)意生活城則選擇了創(chuàng)新與突破之路。“松山湖創(chuàng)意生活城的作用在于配套松山湖的生活和旅游�！彼缮胶康禺a(chǎn)有限公司總經(jīng)理張志毅說，松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是高新技術(shù)園區(qū)，園區(qū)人員素質(zhì)較高，創(chuàng)意生活城將為這部分人員提供生活、休閑、娛樂。另外，松山湖美麗的園區(qū)景觀吸引了不少游客，創(chuàng)意生活城作為松山湖對外的窗口，也是園區(qū)配套旅游資源的一方面。
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