東莞商業(yè)地產(chǎn)年底現(xiàn)熱潮 業(yè)內(nèi)：社區(qū)型商業(yè)規(guī)模偏大

    臨近年底，東莞又掀起一股商業(yè)地產(chǎn)熱潮。像建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體星光城落戶黃江、豐碩廣場(chǎng)推出寫(xiě)字樓項(xiàng)目、鼎峰國(guó)際廣場(chǎng)B棟使用性質(zhì)由原公用（住宅）變?yōu)閷Ｓ茫ㄞk公）……同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商情況都表現(xiàn)不俗，據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，11月第一國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)和大朗毛織中心商鋪分別成交76套、35套、26套；希爾頓廣場(chǎng)和財(cái)富廣場(chǎng)寫(xiě)字樓分別成交54套和8套。招商方面，沃爾瑪正式簽約星光城、國(guó)際品牌卡蔓旗艦店在西城樓大街開(kāi)業(yè)，而這之前沃爾瑪則在嘉信茂廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，希爾頓與家樂(lè)福、西城樓大街與沃爾瑪均有合作意向。

　　商業(yè)地產(chǎn)在年末的強(qiáng)勢(shì)給了處于觀望中的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的熱量，不過(guò)一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此卻表現(xiàn)出更多的擔(dān)憂。“商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，供大于求的局面比住宅還厲害�！比�正地產(chǎn)副總經(jīng)理李啟清表示，“高端商業(yè)比較難做，中端商業(yè)又比較多，處境比較尷尬。這其中最關(guān)鍵的是消費(fèi)量問(wèn)題。” 東莞中原市場(chǎng)部經(jīng)理車(chē)德銳認(rèn)為：“商業(yè)體量越來(lái)越大，商鋪的價(jià)格有些虛高�！�

商業(yè)地產(chǎn)量大壓力大

“東莞的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀的確令人擔(dān)憂，主要的原因是綜合性不強(qiáng)，量比失調(diào)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析道，“東莞的消費(fèi)力到底有多大，到底需要多少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃。這也造成了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)的盲目性�！�

不太長(zhǎng)的一條鴻福路，集中了希爾頓廣場(chǎng)、嘉信茂廣場(chǎng)、時(shí)尚島、中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)、綜藝曼哈頓時(shí)代等大型商業(yè)項(xiàng)目，更有沃爾瑪、海雅百貨及還在洽談中的家樂(lè)福等大型零售業(yè)，同質(zhì)化有些嚴(yán)重。

“商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，供大于求的局面比住宅還厲害，早有數(shù)字就證明東莞的商業(yè)面積嚴(yán)重超過(guò)實(shí)際需求�！比�正地產(chǎn)副總經(jīng)理李啟清表示，“很多人拿發(fā)展?jié)摿�、�?jìng)爭(zhēng)實(shí)力來(lái)說(shuō)東莞的商業(yè)大有前景，但關(guān)鍵是現(xiàn)在尚未成型卻已在透支未來(lái)�！�

李啟清所說(shuō)的“尚未成型卻已在透支未來(lái)”指的是商業(yè)地產(chǎn)空置率過(guò)高，消費(fèi)力不集中的同時(shí)還在外流。的確，瞧瞧身邊的人，一談到購(gòu)物，立馬會(huì)想到去深圳、廣州、香港等地，為什么身處東莞卻很難想到東莞呢？

 “東莞的中端商業(yè)比較多，高端商業(yè)卻很少�！崩顔⑶灞硎荆�“東莞缺乏像上海的南京路、廣州的上下九這樣的標(biāo)志性有影響力的商業(yè)中心。不管是以前的東城商業(yè)中心還是現(xiàn)在的鴻福路商圈，都沒(méi)有達(dá)到足夠讓消費(fèi)者購(gòu)物的欲望。”

社區(qū)型商業(yè)要細(xì)分市場(chǎng)

　　東莞的大小樓盤(pán)幾乎每個(gè)都有自己的商業(yè)配套，也就是社區(qū)型商業(yè)模式。這種模式可以說(shuō)是占據(jù)了東莞商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年前三季度商鋪供應(yīng)同比大幅增加，而主要以住宅底商為主。

　　社區(qū)型商業(yè)形態(tài)在服務(wù)各自業(yè)主的同時(shí)，也出現(xiàn)了割據(jù)的局面，讓本就不集中的東莞商業(yè)地產(chǎn)更加分散了。不過(guò)社區(qū)商業(yè)因有特定的消費(fèi)人群支撐，銷(xiāo)售并未遇到太多阻礙，所以發(fā)展商在蓋樓時(shí)就會(huì)樂(lè)此不疲地捎帶上一些商業(yè)項(xiàng)目。

　　雖然銷(xiāo)售不錯(cuò)，但目前東莞這種社區(qū)型商業(yè)的總體量很大，且單個(gè)社區(qū)型商業(yè)規(guī)模也不小。“由于是配套，這種商業(yè)模式不宜過(guò)大，面積不要超過(guò)2萬(wàn)平方米。”東莞萬(wàn)科副總經(jīng)理王永飚表示，“不過(guò)目前很多規(guī)模都偏大，在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)更多是從商業(yè)利益考慮，而不是從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮。”

　　這種不可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃前期是吸引了購(gòu)房者的眼球，也填飽了發(fā)展商的腰包，但后期發(fā)展卻遇到了大困難。像格林小城、金色華庭、景湖春曉、未來(lái)世界一帶的很多店鋪都在空置，進(jìn)駐的商家也都隔三差五改頭換面一下。

　　社區(qū)型商業(yè)的大體量也帶來(lái)了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不論是租金還是經(jīng)營(yíng)上都表現(xiàn)出天壤之別的差距。以鴻福路為例，陽(yáng)光大廈下面的街鋪?zhàn)饨?0元/平方米無(wú)人問(wèn)津，而臨街的時(shí)尚島、財(cái)富廣場(chǎng)鋪面租金高達(dá)200元/平方米、300元/平方米，卻是人聲鼎沸。

　　同是一條街，表現(xiàn)出來(lái)的商業(yè)氛圍卻是冰火兩重天，讓人嘆為驚服的同時(shí)，更要考慮社區(qū)型商業(yè)未來(lái)的發(fā)展。“這種社區(qū)型商業(yè)要走專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，在專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)這塊，東莞缺乏像餐飲一條街、文化一條街。不同的業(yè)態(tài)有不同的定位，像運(yùn)河?xùn)|1號(hào)重新定位后，將打造創(chuàng)意設(shè)計(jì)、藝術(shù)酒吧一條街�！蓖跤漓�表示。