商業(yè)地產(chǎn)，如何煥發(fā)生機(jī)？

    望京天地、國際工業(yè)品城、第一樓街步行街等商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的“出師不利”，似乎成為一個揮之不去的“痛”。這幾年，在鎮(zhèn)江提起“商業(yè)地產(chǎn)”這四個字，除了市民的失望，剩下的就是開發(fā)商的無奈。
    與第一樓街步行街非常類似，作為新開發(fā)住宅小區(qū)“我家山水”的社區(qū)配套，龍吟坊商業(yè)街的開發(fā)與經(jīng)營也走過了一段曲折的路程。龍吟坊商業(yè)街一期建設(shè)時，“我家山水”住宅小區(qū)的開發(fā)商由于缺乏商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗，仍然采用了住宅開發(fā)銷售的模式。對期房進(jìn)行前期宣傳然后開始銷售，1.3萬平方米的鋪面售出了60%。那些充滿投資熱情的業(yè)主面對買下來的鋪面，在招商時卻犯了難：毫無商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的他們除了在門口或網(wǎng)上發(fā)布招租電話，再沒有其他好的辦法。這種“望天收”式的招商，使得商業(yè)街定位混亂，招商進(jìn)程緩慢。2006年，龍吟坊一期開街時，開業(yè)的門面并不多，而且經(jīng)營情況不好，慘淡經(jīng)營了一段時間之后，一些人支持不下去關(guān)門了。這種狀況讓業(yè)主著急，也引起了開發(fā)商的反思。
    帶著這種反思，建筑面積1.3萬平方米的龍吟坊商業(yè)街二期開始建設(shè)并于2008年10月竣工。這一次，開發(fā)商沒有急于銷售，而是吸取教訓(xùn)，保留了全部產(chǎn)權(quán)，并組建了專業(yè)的招商團(tuán)隊，到外地去參觀學(xué)習(xí)，重新審視商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位。其間，曾經(jīng)有人要在這里打造建材一條街，被否決了。負(fù)責(zé)商業(yè)街招商和經(jīng)營管理的興地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理產(chǎn)祥寧認(rèn)為，龍吟坊作為社區(qū)商業(yè)配套，要經(jīng)營成功，其業(yè)態(tài)定位應(yīng)該從居民的長遠(yuǎn)消費需求出發(fā)，業(yè)態(tài)定位一定符合社區(qū)需要，要有特色，區(qū)域內(nèi)缺什么就提供什么。目前這一帶正處于開發(fā)期，新樓盤居民對建材的需求旺盛，但幾年之后，這里的建材不再是主要需求，而且建材一條街與這里的小區(qū)環(huán)境定位不相符合。分析商業(yè)街的區(qū)域優(yōu)勢，產(chǎn)祥寧認(rèn)為，這里新住宅小區(qū)集中，輻射周邊10多萬人口，基本上相當(dāng)于一個縣城的市場體量，而且周邊居民的消費能力不低，又靠近正在打造的濱江旅游專線，具有非常好的發(fā)展?jié)摿�。深入調(diào)研之后，興地公司將龍吟坊商業(yè)街的經(jīng)營方向定位于餐飲休閑，并開始了大張旗鼓的招商。
    2008年10月18日，龍吟坊二期終于迎來了第一家特色餐飲企業(yè)江南鵝莊的開業(yè)。當(dāng)時，包括陽光世紀(jì)花園、松盛園、我家山水、香江花城、江濱新村北區(qū)等在內(nèi)的偌大一個片區(qū)，沒有一家像樣的餐館，這里的居民碰上親朋好友聚會請客吃飯要往外跑。因為填補(bǔ)了空白，再加上特色經(jīng)營，江南鵝莊幾乎沒有經(jīng)歷市場培育期，開業(yè)沒多久生意就開始火爆。采訪中，產(chǎn)祥寧經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在要在江南鵝莊消費，尤其是晚上，要提前訂座，晚了就訂不到了。 江南鵝莊的紅火，向有投資意愿的餐飲企業(yè)傳遞了一個鮮明的信號：這里的餐飲市場有發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展后勁。也堅定了興地公司對于商業(yè)街餐飲休閑為主的業(yè)態(tài)定位。接下來的招商中，興地公司主攻餐飲，一些特色餐飲陸續(xù)進(jìn)駐。目前，這里除了超市、休閑食品、干洗店、養(yǎng)生坊、酒吧，還聚集了包括湘菜館、火鍋、干鍋、江鮮、杭幫菜等各種中小型特色餐館15家，基本上家家生意紅火。
    采訪中，當(dāng)記者向一些市民提起龍吟坊商業(yè)街，許多人表示：去過，那里的特色餐飲很紅火。產(chǎn)祥寧告訴記者，如今，龍吟坊二期的出租率已經(jīng)達(dá)到了100%。龍吟坊在鎮(zhèn)江已逐漸形成了一點名氣，除了這一片區(qū)內(nèi)的居民，不少其他社區(qū)的居民慕名而來。談起商業(yè)街二期的順利招商和良好的經(jīng)營態(tài)勢，產(chǎn)祥寧認(rèn)為，主要是調(diào)整了經(jīng)營模式，由以售為主改為自有產(chǎn)權(quán)，為以后統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理提供了方便，再就是業(yè)態(tài)定位上更加謹(jǐn)慎科學(xué)。
    龍吟坊二期的紅火正帶動著一期的發(fā)展，興地公司也正在用二期的經(jīng)驗來經(jīng)營一期。產(chǎn)祥寧告訴記者，利用二期的發(fā)展，他們根據(jù)小區(qū)居民的需要以及二期餐飲業(yè)配套的需要，對一期自有商鋪進(jìn)行招商，并且以低租金“放水養(yǎng)魚”。目前，已經(jīng)有健身房、美容院、干洗店、廣告公司等25家進(jìn)駐，目前一期40%的自有房源中有80%已經(jīng)租出去了，而業(yè)主手中那60%的門面，目前出租率僅有20%。這些業(yè)主目前的招商還多是靠“望天收”，因為房源掌握在個人手中，意見不好統(tǒng)一，招商效果很不好。目前，興地公司正在謀劃對已經(jīng)售出的門面進(jìn)行返租，然后統(tǒng)一招商。
    對于龍吟坊商業(yè)街二期的成功運(yùn)行，第一樓街步行街的招商團(tuán)隊也看在眼里。步行街招商部經(jīng)理楊為建表示，第一樓街地處城市商業(yè)中心，地理位置更優(yōu)越。由于起初的開發(fā)運(yùn)營模式以及步行街業(yè)態(tài)定位不明確，影響了商業(yè)街的招商和運(yùn)行。現(xiàn)在第一樓街步行街成立了專業(yè)的招商團(tuán)隊，在深入調(diào)研后重新制訂了業(yè)態(tài)定位，減少了購物店面的比例，以餐飲休閑娛樂帶動購物。目前，這里已經(jīng)有4家餐飲企業(yè)進(jìn)駐。在步行街的培育期，一樓店面起重要的帶動作用，但這些好的樓層基本全部售出，業(yè)主各有各的打算，很難在招商中形成統(tǒng)一意見，增加了招商工作的難度，也拖長了步行街的市場培育期�！吧啼伿鄢霰壤�偏大只是增加了招商的難度，并不意味著一定就做不好，業(yè)態(tài)的定位也很重要，”楊為建表示，今后大市口一帶的商業(yè)競爭會進(jìn)一步加劇，步行街的業(yè)態(tài)定位要像龍吟坊那樣，瞄準(zhǔn)市民需求，與大型商場展開錯位競爭，才能展現(xiàn)特色，求得發(fā)展。
    今年5月8日，龍吟坊商業(yè)街二期開街時，市經(jīng)貿(mào)委市場流通管理處周軍捷處長參加了開街儀式。談到龍吟坊經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，周軍捷頗有感觸。他說，龍吟坊一期的運(yùn)營與第一樓街步行街當(dāng)初的情況很相似。前幾年，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看似紅火，但事實上真正的商業(yè)地產(chǎn)并不多，除了紅豆購物廣場、九洲廣場等為數(shù)不多的商業(yè)項目是只租不售，其他大多是以房地產(chǎn)開發(fā)的模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這些開發(fā)商沒有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗，為追求利潤最大化，往往在沒有恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)定位的情況下就面向市場銷售，最終的結(jié)果是店鋪價格被炒上去，一批業(yè)主被套了進(jìn)去，市區(qū)又多了一個“半死不活”的市場。
    周軍捷表示，從龍吟坊二期的運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變中，看到了目前鎮(zhèn)江商業(yè)開發(fā)正在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前，鎮(zhèn)江的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過一段摸索，吸取教訓(xùn)，積累經(jīng)驗，正逐漸變得成熟。以正在建設(shè)的華地購物廣場為例，周軍捷認(rèn)為，目前招商引資方向已開始轉(zhuǎn)變，招商項目的商業(yè)定位更明確，在招商引資中更注重有目的地去尋找專業(yè)商業(yè)經(jīng)營者投資。這些商業(yè)巨頭有雄厚的資金，更有商業(yè)經(jīng)營的品牌和經(jīng)驗，往往在項目簽訂時，對項目的業(yè)態(tài)、規(guī)模，甚至格局已經(jīng)有了明確的定位，在建設(shè)時相關(guān)的配套就能夠按商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行，相關(guān)的商品組織，經(jīng)營謀劃同步進(jìn)行，工程竣工時一切水到渠成，即可開業(yè)運(yùn)行，像九洲廣場的大潤發(fā)，就是其中一個成功的典范。
    “過去，真正的商業(yè)地產(chǎn)商以前眼盯大城市，現(xiàn)在許多商業(yè)地產(chǎn)商開始向中小城市轉(zhuǎn)移。鎮(zhèn)江的商業(yè)設(shè)施建設(shè)正進(jìn)入一個新的高峰期�！敝苘娊菡f，1996年到2006年鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展速度相對緩慢，商業(yè)成了鎮(zhèn)江發(fā)展的一條“短腿”，從目前的趨勢可以預(yù)見，未來十年，鎮(zhèn)江服務(wù)業(yè)發(fā)展將進(jìn)入一個快速階段。在這個階段，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)水平和業(yè)態(tài)進(jìn)一步提升，經(jīng)營管理模式也將更加現(xiàn)代。