從50萬到500萬的商業(yè)地產(chǎn)投資案例 商業(yè)地產(chǎn)投資全攻略

　　追隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起之路，不難看出商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)的趨勢(shì)。商業(yè)的成功運(yùn)營，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的積累而升高。然而，面對(duì)洶涌的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，我們應(yīng)該怎樣運(yùn)用自己的優(yōu)勢(shì)“借錢生錢”……
　　50萬投資返租商鋪為首選
　　個(gè)人狀況：馬先生,年薪20萬，家中兩房一車，其中一處110余平房產(chǎn)（價(jià)值60萬元）用于三口之家自住，另有其名下70平方米住房（價(jià)值30萬元）一套，由馬先生的父母居住，每月家庭各項(xiàng)開銷約為10000元。每年節(jié)余的近14萬元，均有馬先生的太太打理。除多數(shù)用于基本的儲(chǔ)蓄和國債外，小部分用于基金和股票投資。但是馬先生一直想投資一些不動(dòng)產(chǎn)，為了不影響家庭的正常生活與開銷，馬先生有意將部分存款即50萬元用于不動(dòng)產(chǎn)投資。
　　【投資計(jì)劃A】
　　投資建議：沈陽國際紡織服裝城
　　首先推薦沈陽國際紡織服裝城。此商鋪類型為40年產(chǎn)權(quán)商鋪，主要經(jīng)營紡織、服裝、皮革類商品，服裝城采取統(tǒng)一招商統(tǒng)一開業(yè)的經(jīng)營模式進(jìn)行管理。
　　以19.2平方米的商鋪為例，商鋪總價(jià)14.02萬元，一次性支付返16%，即返21535元，那么實(shí)付總價(jià)為113057元。服裝城預(yù)計(jì)2009年底交付使用，保守估算將于2010年與2011年作為市場(chǎng)培育期。2012年市場(chǎng)進(jìn)入成熟期，按照每月租金2300元計(jì)算，每年租金收益27600元，約2015年收回成本，即項(xiàng)目投資回收周期為6年。不考慮租金上漲的因素，10年投資總收益為110400元，20年投資收益441600元。服裝城商鋪主要以19.2平方米和28.8平方米兩種主力戶型。商鋪價(jià)格也根據(jù)樓層和位置有所區(qū)別，總體區(qū)間在6000-10000平方米。馬先生可以根據(jù)自己的需要選擇一個(gè)或幾個(gè)鋪面。但是通常理財(cái)專家經(jīng)常給出的建議是：“不要把所有雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，所以記者建議馬先生可以綜合考量幾個(gè)項(xiàng)目，分散選擇，合理分配。
　　【投資計(jì)劃B】
　　投資建議：億豐時(shí)代廣場(chǎng)
　　另外，還為馬先生推薦億豐時(shí)代廣場(chǎng)商鋪。億豐時(shí)代廣場(chǎng)是渾南奧體商圈的超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目�？傉嫉孛娣e16.8萬平方米，總建筑面積80萬平方米，其中商業(yè)面積45萬平方米，是目前沈陽乃至東北地區(qū)為數(shù)不多的大規(guī)模的主題商業(yè)中心。
　　以20平方米商鋪為例，單價(jià)為7200元/平，總價(jià)14.4萬元。每年固定按照稅后8%的固定回報(bào)，購鋪當(dāng)時(shí)即返兩年共計(jì)16%的回報(bào)，返23040元。所以購鋪時(shí)只需要花費(fèi)120960元。第三年回報(bào)仍舊是8%，第四年和第五年每年回報(bào)均為9%,也就是說截至第五年，一共可以獲利42%。到第六年開始可以選擇幾種方式，一種是選擇開發(fā)商回購，也就是以14.4萬的價(jià)格賣回給開發(fā)商，最終五年獲利42%，即得60480元回報(bào)。還可以選擇繼續(xù)投資，得到每年固定9%的收益率。另外也可以選擇實(shí)際收益，也就是當(dāng)時(shí)店鋪的實(shí)際租金作為投資回報(bào)，但是需要支付給開發(fā)商一成的管理費(fèi)用，也就是將實(shí)際收益分為兩份，純收益為九成。記者 鄭瑩瑩
　　100萬 穩(wěn)健投資才是正道
　　個(gè)人狀況：張先生,一家廣告公司的老總，手里有100萬元的資產(chǎn)，準(zhǔn)備投資商業(yè)地產(chǎn)。隨著張先生年紀(jì)的增加，家庭責(zé)任的擔(dān)子也在加大，因而張先生并不追求有較高收益、風(fēng)險(xiǎn)較大的投資。保守的穩(wěn)健型投資才是最適合張先生的方案。
　　投資計(jì)劃A】
　　投資建議：市中心的商住公寓
　　鑒于張先生的情況，定期收取租金的商業(yè)地產(chǎn)投資最為適合。歷來沈陽的投資者習(xí)慣于購買普通住宅后出租賺取租金，而記者建議張先生在沈陽市內(nèi)五區(qū)的中心地段，購買1~2套商住兩用的公寓產(chǎn)品，如太原街商圈內(nèi)的萬達(dá)新天地推出的精裝修公寓，不但可以等待公寓升值，還可以賺取穩(wěn)定的租金收益。
　　對(duì)于商住公寓產(chǎn)品，張先生要注意三點(diǎn)。其一，投資的產(chǎn)品最好在中心區(qū)域，地段好的房子不僅更保值，增值也更快。像記者調(diào)查了解的位于太原街商圈的嘉潤東方香榭麗的公寓，50平的戶型售價(jià)約在40萬元，目前月租金可達(dá)到2500元，扣除物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等費(fèi)用，產(chǎn)品的年回報(bào)率約為7%。其二、精裝修的商住兩用公寓是最佳選擇。精裝修的房子省心省力，張先生可節(jié)約不少時(shí)間，而商住兩用的公寓產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)就是可作為寫字間出租。寫字間的租金顯然比住宅的更高，因而出租的回報(bào)率也更高。其三、公寓的物業(yè)管理水平一定要高。根據(jù)北京、上海、深圳等一線城市的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)水平越高的公寓租金也越高。
　　投資者靠出租公寓即可得到約7%的年回報(bào)率，對(duì)北京、上海等城市來說幾乎是不可能的，但是沈陽卻可以。如此穩(wěn)健而低風(fēng)險(xiǎn)的投資，應(yīng)該是張先生投資的首選。
　　【投資計(jì)劃B】
　　投資建議：二環(huán)大盤的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
　　目前，新建小區(qū)的門市更是精明投資者的最愛。張先生的100萬元可以購買商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，仍是靠賺取租金進(jìn)行投資。
　　社區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為什么這么受歡迎？隨著沈陽這座城市的不斷擴(kuò)大，沈陽人已經(jīng)越住越遠(yuǎn)，以往二環(huán)外就是郊區(qū)的概念已經(jīng)被打破。而隨著房子越蓋越多，業(yè)主不斷入住，其對(duì)各項(xiàng)生活配套的要求也越來越強(qiáng)烈。而社區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)離業(yè)主最近，并且可以輻射周圍的其他小區(qū)。
　　記者建議張先生選擇二環(huán)外大盤扎堆的地方，購買一套或幾套中小面積的臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。像沈城西北部的荷蘭村區(qū)域、西南部的于洪新城、北部的道義大學(xué)城，開發(fā)項(xiàng)目不僅扎堆，而且開發(fā)體量大，未來的居住人口將以萬計(jì)，消費(fèi)客流也不會(huì)少。最重要的是，幾個(gè)區(qū)域已經(jīng)有一些項(xiàng)目進(jìn)入入住階段，可以縮短投資產(chǎn)品的空置期。一般來說，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的年回報(bào)率在6%~10%，面積在50~70平方米的最容易入市。而記者調(diào)查沈陽二環(huán)外的這類中小面積的臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不少，售價(jià)在5000~10000元/平方米不等。而許多新項(xiàng)目都打出了售后三年或五年包租，并承諾回報(bào)率在8%左右。而好的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)隨著入住人口的增加，租金也會(huì)水漲船高。
　　200萬 進(jìn)軍核心商圈
　　個(gè)人狀況：王先生,沈陽一家廣告公司的總經(jīng)理，公司從最初的三人組合發(fā)展到了現(xiàn)在二十多人的集體。如今有房有車的他，絕不滿足現(xiàn)在的生活狀態(tài)，決定拿出200萬元投資商業(yè)地產(chǎn)，讓錢生錢。
　　【投資計(jì)劃A】
　　投資建議：新區(qū)商業(yè)為投資方向
　　新區(qū)商業(yè)也是投資的方向。比如渾南新區(qū)奧體板塊，入住人口的增多將為新區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以億豐時(shí)代廣場(chǎng)的一套較好位置的商鋪為例，面積100平方米的商鋪約120萬，按照前5年固定42%的稅后凈租金收益，后5年可以選擇9%固定回報(bào)或?qū)嶋H租金收益，投資者八年半的時(shí)間就能回本，而在這八年的時(shí)間內(nèi)，商圈的氛圍已經(jīng)成熟，商鋪還在不斷升值，預(yù)計(jì)升值幾十萬不成問題，10年賺兩鋪不難實(shí)現(xiàn)。剩下的80萬可以挑個(gè)地鐵商鋪來出租，位于中街地鐵口的大發(fā)廣場(chǎng)，地下地鐵口商鋪20平方米約60萬，隨著地鐵的開通，地鐵商鋪必然升值。除了可以選擇地鐵商鋪，80萬可以買兩套小公寓用來出租，比如太原街的萬達(dá)新天地精裝修公寓，每月穩(wěn)收約5000元租金，年收入約6萬元，隨著租金的上漲，10年左右基本回本，凈賺兩套小公寓。
　　【投資計(jì)劃B】
　　投資建議：成熟社區(qū)門市
　　通常情況下，一座新城拔地而起的同時(shí)也要規(guī)劃出商業(yè)的比例，特別是遠(yuǎn)離購物場(chǎng)所的郊區(qū)大盤，社區(qū)商業(yè)必可不少。如新湖北國之春、保利花園等這種大盤，買一套100多平方米的門市或出租或自營都是一種賺錢的方式。如果對(duì)做生意一竅不通最好租出去，當(dāng)房東省時(shí)省力，一年租金在10-20萬之間，已經(jīng)非常不錯(cuò)了。如果自己經(jīng)營不妨試一試開一家連鎖超市，例如每之購超市，百平以上，投資30萬就能經(jīng)營起來，房東輕松變老板。
　　【投資計(jì)劃C】
　　投資建議：選擇普通住宅、寫字間等穩(wěn)定渠道
　　投資商業(yè)地產(chǎn)收益快，但同時(shí)也承擔(dān)著高風(fēng)險(xiǎn)，所以投資普通住宅、寫字間、公寓等屬于比較穩(wěn)定的投資渠道。三好街商圈不缺乏客源，公寓的價(jià)格也相對(duì)較貴，房?jī)r(jià)6000-10000元之間。位于三好街南端的華強(qiáng)廣場(chǎng)，推出買公寓贈(zèng)鋪的活動(dòng)，購買一套70多萬的公寓贈(zèng)送柜臺(tái)三年的使用權(quán)，柜臺(tái)每月能租上500-1000元不等，三年獲益約3萬，也可以自己經(jīng)營。而公寓在三好街一帶也能租上高價(jià)，60多平方米租金在2000元左右，加上鋪位年收益3萬多。同時(shí)還可以再買兩套寫字間，商務(wù)人士對(duì)寫字間的要求只在于地段，好地段的寫字間租期長(zhǎng)達(dá)幾年，房東定期獲取租金，而且無論刮風(fēng)下雨，收益十分穩(wěn)定。公寓、柜臺(tái)、寫字間同時(shí)出租，一年起碼獲益十幾萬。記者 王巨華
　　500萬 高檔商業(yè)和豪宅為首選
　　個(gè)人狀況：陳女士,2000年的時(shí)候開始投資，在商品房開發(fā)還沒有現(xiàn)在這么火爆的時(shí)候，陳女士就把自己手中100萬的積蓄全部買了房子。當(dāng)時(shí)陳女士投資主要以普通住宅和門市為主，中心地段，而且是短線投資。2007年年末，其它城市房地產(chǎn)剛剛出現(xiàn)下滑跡象，但沈陽樓市還是紅紅火火一片，陳女士趕緊把自己手中的7套房子全部賣掉。幾年下來，陳女士已經(jīng)由最初的100萬元積攢了500萬元資金。但目前樓市還不是十分穩(wěn)定，投資應(yīng)該格外小心，像以前的投資策略肯定行不通了。于是，她開始關(guān)注起高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　【投資計(jì)劃A】
　　投資建議：投資城市豪宅
　　根據(jù)國外及其他城市經(jīng)驗(yàn)判斷，城市豪宅因其最大限度地占有資源，因此在保值、增值方面是很多投資者的首選。2007年，美國發(fā)生了嚴(yán)重的次貸危機(jī)，普通住宅甚至標(biāo)價(jià)1美元出售，但是紐約曼哈頓的城市豪宅價(jià)格仍然是不斷上漲，平均每個(gè)月就達(dá)到5%左右。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年初至今，京滬等地城市豪宅的銷售受市場(chǎng)調(diào)整影響最小。在記者采訪過程中，一些地產(chǎn)老總也表示，房地產(chǎn)投資，越貴越買。記者建議，占據(jù)核心地段優(yōu)勢(shì)的世貿(mào)五里河及占據(jù)景觀優(yōu)勢(shì)的金地長(zhǎng)青灣，作為沈陽城市豪宅典型的代表，張女士可以重點(diǎn)考察一下。
　　【投資計(jì)劃B】
　　投資建議：投資高檔商鋪
　　地鐵之上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)較小。地鐵所經(jīng)之處，無論是商業(yè)還是住宅，增值是肯定的，這是已經(jīng)在其他城市得到多少次驗(yàn)證的事實(shí)，關(guān)鍵的問題就是在地鐵商業(yè)中如何優(yōu)中選優(yōu)。由于張女士資金比較充足，因此可供選擇的空間就非常大。比如位于青年大街雙地鐵交匯處的領(lǐng)先國際城，個(gè)人認(rèn)為，其寫字樓就很具有投資價(jià)值。另外，其商業(yè)部分由百聯(lián)來主導(dǎo)運(yùn)營，目前已經(jīng)初具規(guī)模，也有一些餐飲和娛樂項(xiàng)目正在招商中，張女士可重點(diǎn)考慮。投資商業(yè)地產(chǎn)，依托已經(jīng)成熟的商圈也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)，基于此，目前市場(chǎng)中的熱點(diǎn)項(xiàng)目華強(qiáng)電子廣場(chǎng)和大發(fā)廣場(chǎng)也可重點(diǎn)考察，前者依托三好街和開發(fā)企業(yè)深圳華強(qiáng)的成熟經(jīng)驗(yàn)。后者依托百年中街商圈和地鐵出口，投資收益都是有一定保障的。
　　【投資計(jì)劃C】
　　投資建議：選擇加盟連鎖
　　眾所周知，自己創(chuàng)業(yè)難，風(fēng)險(xiǎn)大。像張女士這樣只有在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資經(jīng)驗(yàn)的人而言，選擇品牌連鎖加盟就可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在餐飲方面，百盛餐飲旗下的肯德基和必勝客是熱門項(xiàng)目，隨著沈陽大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的不斷面世，這些店也都在必須進(jìn)駐的范圍之列，因此選址不是難題。再有，像如家酒店在沈陽經(jīng)營也頗有特色，要求投資者資金在500萬元左右，按此投資測(cè)算，公司給出的年投資收益率參考值大概在15%左右。