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市場觀察
三大引擎驅(qū)動 成都商業(yè)地產(chǎn)欲變局
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2009年下半年，城東猛追灣區(qū)域的RBD將掀開新的篇章，城北的國際商貿(mào)城則悄然進(jìn)入招商的階段，城南，以宜家、富森美為核心的家居生活服務(wù)商圈又迎來了蘇寧電器西南旗艦店的自主開發(fā)——最受成都樓市關(guān)注的三個(gè)超大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最新的開發(fā)動態(tài)怎樣？目前的工程和招商進(jìn)度到了哪一步？它們又將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周邊地產(chǎn)項(xiàng)目拉動、整個(gè)成都市商業(yè)地產(chǎn)格局產(chǎn)生怎樣深刻的變革呢？
城東 猛追灣追上建設(shè)路
6月1日—6月16日正式掛牌交易的“E地塊”作為猛追灣RBD打造首宗面市的土地，將正式拉開猛追灣RBD進(jìn)程的帷幕。此前，許榮茂的兒子、世茂房地產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行董事許世壇曾率領(lǐng)一干高層來到成都，正式與成都成華區(qū)政府簽署下猛追灣片區(qū)舊城改造項(xiàng)目合作框架協(xié)議。被許世壇用“充滿信心和期盼已久”來形容的此次合作一直頗為引人矚目。
據(jù)記者了解，首次推出的“E地塊”是20畝商業(yè)用地，位于成都市游樂園旁。該地塊將于6月1日至6月16日正式掛牌交易，起始價(jià)為1200萬元/畝。該片區(qū)用地進(jìn)行整合后，將以猛追灣為界，結(jié)合濱河公園和電視塔，形成RBD核心功能區(qū)。
曾經(jīng)作為成都市標(biāo)志性建筑的游樂場和成華區(qū)體育場，今后將遷建至成華“198區(qū)域”北郊片區(qū)內(nèi)，用地規(guī)模共110畝�！皟蓤觥庇玫卦穼⒄蠟檎嫉�75畝的市政公園與15畝的社區(qū)居民運(yùn)動場。其中，市政公園選址于猛追灣以西，臨河形成濱河開敞空間；社區(qū)居民運(yùn)動場選址于猛追灣以東、新鴻路以南。
利好
“猛追灣的舊城改造和RBD區(qū)域的打造對我們建設(shè)路的樓盤來說是個(gè)利好消息”。高地的負(fù)責(zé)人成守賓認(rèn)為，由于原來老的猛追灣區(qū)域幾乎都是69、82等老字號信箱企業(yè)（原來的一些軍工企業(yè)）的宿舍，猛追灣東街還有大量的“城中村”和古舊的紅磚房，整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)不是很高。隨著猛追灣的舊城改造，新的RBD區(qū)域基本都是以商務(wù)、辦公為主，這將對建設(shè)路帶來一個(gè)很好的補(bǔ)充，整個(gè)區(qū)域的居住品質(zhì)將得到大大的提升。
萬科、龍湖、首創(chuàng)、合能等一線地產(chǎn)品牌的競相開發(fā)，成就了建設(shè)路板塊在城東的翹楚地位。隨著先期進(jìn)入的萬科·金域藍(lán)灣、龍湖·三千里、龍湖·三千城、首創(chuàng)·愛這城、合能·耀之城、高地等項(xiàng)目開發(fā)漸入尾聲，整個(gè)新興人居板塊已經(jīng)初具規(guī)模。而猛追灣的舊城改造和RBD區(qū)域的打造，“猛追灣板塊”將成為繼“建設(shè)路板塊”過后，城東的又一熱點(diǎn)區(qū)域。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相當(dāng)一段時(shí)間里，一環(huán)路周邊都鮮有新的項(xiàng)目出現(xiàn)。而在成華區(qū)2009年計(jì)劃推出的地塊中，一環(huán)路內(nèi)或緊鄰一環(huán)路的地塊就有5個(gè)之多，且全部位于成都（猛追灣）休閑商務(wù)城區(qū)域之內(nèi)，總面積達(dá)到了520余畝。這些地塊的集中推出，對于城市核心區(qū)域產(chǎn)生的作用不言而喻。從具體位置上看，猛追灣可能是區(qū)域內(nèi)近期變化最為顯著的板塊。根據(jù)上市地塊信息顯示，此次猛追灣片區(qū)建設(shè)北路推出的兩地塊，將規(guī)劃建設(shè)為高品質(zhì)的星級酒店和集高端住宅、商務(wù)、金融為一體的現(xiàn)代城市綜合體，原區(qū)域的居住品質(zhì)將得到大幅度的提升。
成都339
與此同時(shí)，記者在猛追灣片區(qū)的電視塔下看到，該片區(qū)首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目——影視文化廣場（簡稱“成都339”）已經(jīng)全面啟動建設(shè)，這也是該片區(qū)規(guī)劃中最大的綜合性項(xiàng)目之一。成都339項(xiàng)目占地43552m2，總建筑面積約22萬m2，總投資7億多元。項(xiàng)目以四川廣播電視塔為依托，意在打造一個(gè)極具文化時(shí)尚氣質(zhì)的城市綜合商業(yè)體。
塔下共A、B、C三座裙樓，建筑主體囊括了多個(gè)廣播電視演播廳、大型超市、特色酒店、創(chuàng)意辦公、美食廣場、玩樂新寵、時(shí)尚購物、廣播電視新媒體等豐富的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。四川省電影公司下屬的太平洋院線已簽約入住，項(xiàng)目方完全為太平洋院線進(jìn)行量身定制，6樓層高的國際頂級巨幕影院將首次給市民帶來前所未有的視聽盛宴。據(jù)了解，建成后的成都339項(xiàng)目與四川廣播電視塔遙相呼應(yīng)，文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)并重的完美結(jié)合，將成為成都乃至西南一流的廣電文化休閑娛樂聚集地。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2010年完工，目前正在進(jìn)行前期的招商工作。
城南 站南組團(tuán)商圈更名“新南天地”
家裝、家具、家電一條龍購物
“新南天地包括14萬平方米的商圈范圍，商業(yè)體量近40萬平米，全部建成后將成為四川省第一個(gè)輻射半徑廣及西南的一條龍式購物中心。”成都高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局局長鄭小明表示，和傳統(tǒng)的商圈相比，新南天地所營造的國際購物商圈首先突出的就是國際化，“像已經(jīng)開業(yè)的宜家，荷蘭GTC、迪卡儂等都是國際頂級的商業(yè)機(jī)構(gòu)。其次是一條龍式服務(wù)。在新南天地商圈里，從裝修建材、家具、家電、服裝、精品百貨等，“都是國際知名商家，都在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，所有家庭生活需要的都可以在這里購買”。同時(shí)，作為天府新城門戶的大型商業(yè)休閑中心，新南天地將進(jìn)一步凸顯天府新城宜居宜業(yè)的規(guī)劃特點(diǎn)。
“成都蘇寧電器商業(yè)廣場是蘇寧電器在西南地區(qū)投資開發(fā)的第一個(gè)大型商業(yè)綜合體，12.5萬平方米的體量將容納電器旗艦店、精品百貨、餐飲娛樂、電影院等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，這是蘇寧在西南地區(qū)最大的家電廣場，也是蘇寧電器第五代賣場首次亮相西南地區(qū)。”四川蘇寧電器副總經(jīng)理劉崢嶸告訴記者。
在蘇寧商業(yè)廣場的西側(cè)，是歐洲最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一的荷蘭環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)集團(tuán)正在建設(shè)中的“環(huán)達(dá)通·凱丹廣場”商業(yè)項(xiàng)目。至此，宜家、富森美、歐尚、迪卡儂為中心、周邊不到一公里的范圍內(nèi)，商業(yè)物業(yè)總面積已達(dá)到39.6萬平米，投資規(guī)模近30億元。
西部首個(gè)歐式購物中心明年開業(yè)
“環(huán)達(dá)通與其他的跨國公司不一樣，我們沒有首先進(jìn)入北京、上海等一線城市，而是直接進(jìn)入發(fā)展?jié)摿Ω鼮榫薮蟮亩�城市，我們打造的購物中心將成為成都，乃至西部地區(qū)首家完全按照國際標(biāo)準(zhǔn)打造的西式購物中心”，環(huán)達(dá)通相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，環(huán)達(dá)通正在加速建設(shè)，確保西部地區(qū)首個(gè)歐式購物中心提前投入運(yùn)營。環(huán)達(dá)通·凱丹廣場（Galleria）規(guī)劃建筑面積為8.6萬平方米，總投資逾5億元，預(yù)計(jì)將在今年6月份基本呈現(xiàn)，明年2月正式完工。據(jù)了解，Galleria品牌在歐洲已經(jīng)擁有20家購物中心，匯聚有50多個(gè)國家的一線品牌。
新南天地改變城南配套格局
據(jù)記者了解，在未來十年內(nèi)，城南區(qū)域每年的交房和裝修體量都將在百萬平米以上，隨著新南天地商圈的逐步成熟，旺盛的需求也將得到更好的滿足。除此之外，“南新天地”商圈就近能夠輻射神仙樹片區(qū)、桐梓林片區(qū)、紫荊片區(qū)等高檔社區(qū) 除了擁有高檔百貨公司，“新南天地”還擁有其他傳統(tǒng)商圈沒有的高檔家居、家電賣場。
“站南組團(tuán)最有可能承擔(dān)城市重心南移起跑第一棒的角色。從這個(gè)角度來講，新南天地商圈的發(fā)展在成都市的快速發(fā)展中占據(jù)天時(shí)地利�！笔兰覚C(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)樊邦勇表示，短短3年時(shí)間，新南天地商圈內(nèi)集合了6家大型專業(yè)賣場，從家居到電器，到日常百貨，不同經(jīng)營業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，輔之以大面積的停車場及交通配套，新南天地商圈的輻射力“將在成都商業(yè)發(fā)展版圖中占據(jù)顯赫地位”。
城北 新城北商圈 7月開篇
中藥材市場7月率先開業(yè)
從北新干道過繞城高速后前行約200米，一條寬闊的大道在右邊出現(xiàn)。據(jù)國際商貿(mào)城的開發(fā)方——伊廈成都國際商貿(mào)城股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這是整個(gè)國際商貿(mào)城周邊6條市政規(guī)劃道路之一，全長約1公里，由此而下就是成都國際商貿(mào)城今年的開篇之作——中藥材市場了。走進(jìn)現(xiàn)場，記者看到，成都國際商貿(mào)城中藥材市場以三、四層樓高的建筑群落為主，目前建筑主體已封頂，部分已經(jīng)開始墻體外立面裝修。
進(jìn)入一樓商鋪區(qū)域施工現(xiàn)場，建筑主體施工已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)場工人在進(jìn)行地磚、鋪面卷簾門等內(nèi)裝工作。整個(gè)一樓商鋪格局清晰可見：近3米寬的通道兩側(cè)排布著12m2的標(biāo)準(zhǔn)商鋪，5米層高、玻璃店門，白瓷磚加上淺色系的整體裝修風(fēng)格，使室內(nèi)空間看起來整潔明凈。據(jù)介紹，整個(gè)市場90%以上都是12m2的標(biāo)準(zhǔn)鋪面，如商戶有大商鋪要求的，也可以將兩個(gè)商鋪之間的非實(shí)心墻體打通。
中藥材市場是整個(gè)成都國際商貿(mào)城一期市場的重要部分，為4層建筑（含地下），其中地上一層為中藥材經(jīng)營區(qū)，二層為醫(yī)藥公司、保健品、中藥材飲片、醫(yī)療器械區(qū)，三層則為中醫(yī)藥博物館、國醫(yī)館等文化展示區(qū)等，其前身是荷花池中藥材專業(yè)市場。
作為城北商圈的開篇之作，成都國際商貿(mào)城荷花池中藥材專業(yè)市場預(yù)計(jì)于今年7月份正式開業(yè)。
規(guī)模招商有望6月啟動
“整個(gè)成都國際商貿(mào)城總占地2090畝地、總建筑面積約245萬平方米�！币翉B成都國際商貿(mào)城股份有限公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴記者，目前我們能看到的在建部分為整個(gè)項(xiàng)目一期開發(fā)的中藥材專業(yè)市場，另外，一期開發(fā)中還包含了小商品市場；整個(gè)項(xiàng)目一期占地500多畝，中藥材市場只占其中142畝。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，今年年底，成都國際商貿(mào)城的一期、二期小商品市場將同時(shí)開建，預(yù)計(jì)明年投入使用。據(jù)記者了解，今年2月，伊廈成都國際商貿(mào)城股份有限公司針對小商品市場進(jìn)行了一場為期10天的預(yù)報(bào)名活動，對整個(gè)成都市的小商品市場進(jìn)行了一次全面摸底，當(dāng)時(shí)前來現(xiàn)場咨詢、報(bào)名人次達(dá)到了十二萬余，既有成都及周邊區(qū)域的經(jīng)營戶，也有來自浙江、廣東、深圳、上海、北京等地的商家。
值得一提的是，成都國際商貿(mào)城四期項(xiàng)目都將采用劃行歸市、分類集聚，展位單一產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)有期有償使用的經(jīng)營模式，換言之，伊廈成都國際商貿(mào)城股份有限公司不僅是該項(xiàng)目的開發(fā)者，同時(shí)也將是今后該商城的經(jīng)營者。
國際商貿(mào)城
成都國際商貿(mào)城是四川省、成都市、金牛區(qū)三級政府2008年重點(diǎn)工程，也是成都北部新城建設(shè)的啟動項(xiàng)目，由伊廈成都國際商貿(mào)城股份有限公司斥資80億元傾力打造。項(xiàng)目總占地面積約2090畝，總建筑面積約245萬平米，建成后將擁有包括約15萬平方米中藥材市場、約150萬平方米大型商貿(mào)城、約21萬平方米精品商貿(mào)市場，以及星級酒店、新品發(fā)布中心、高檔寫字樓等約58萬平方米先進(jìn)商業(yè)配套設(shè)施，匯集47個(gè)行業(yè)、1900多個(gè)大類、43萬多個(gè)商品品種，成為集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體的、西南部最大的、綜合的、現(xiàn)代化商貿(mào)平臺。
尹平：成都需要“前置性”商業(yè)項(xiàng)目
現(xiàn)狀
市場開始進(jìn)入活躍期
目前，成都的商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)作比較平穩(wěn)，波動也并不大，總體上看來存在三個(gè)特點(diǎn)：第一，總體供應(yīng)量比較大，從去年下半年開始，成都的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個(gè)比較活躍的時(shí)期，特別是很多社區(qū)商業(yè)的提前入市，增大了市場的供應(yīng)量；第二，整體消化比較平穩(wěn)，相對于住宅市場，商業(yè)物業(yè)銷售整體沒有大的起伏，成交量一直比較穩(wěn)定，需求還有進(jìn)一步放大的趨勢；第三，熱點(diǎn)區(qū)域的變化并不是非常明顯，成長比較緩慢，成熟還需要一個(gè)過程。
硬傷
“先住后商”的模式制約區(qū)域發(fā)展
長期以來，成都的房地產(chǎn)開發(fā)都是住宅先行，商業(yè)跟進(jìn)；住宅為主，商業(yè)為輔的模式�；旧隙际峭ㄟ^大量的累積型居住物業(yè)增加人氣，以此來帶動整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)基本上屬于配角。這樣的結(jié)果是，很多新興的區(qū)域由于長期生活配套不足，反而制約了住宅物業(yè)的開發(fā)及區(qū)域的快速發(fā)展。
城南片區(qū)從上個(gè)世紀(jì)90年代開始全面開發(fā)，由于采用住宅優(yōu)先的開發(fā)模式，短時(shí)間內(nèi)，大量的住宅物業(yè)迅速增加，而商業(yè)物業(yè)開發(fā)的缺失，造成了整個(gè)區(qū)域長期面臨商業(yè)配套不足的問題。經(jīng)過近十年的“補(bǔ)課”，雖然說已經(jīng)基本滿足區(qū)域需要，但是由于沒有合理的商業(yè)結(jié)構(gòu)，大大的限制了區(qū)域的發(fā)展規(guī)模和前景。這就是一個(gè)教訓(xùn)。成都的商業(yè)物業(yè)要想有突破性的發(fā)展，首先要建立在一個(gè)合理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，要具有前瞻性和戰(zhàn)略性的眼光。要讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為區(qū)域發(fā)展的主角，將商業(yè)項(xiàng)目“前置”，讓商業(yè)來引領(lǐng)區(qū)域前進(jìn)的作用。
除此之外，開發(fā)商保守的開發(fā)理念也是制約成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸之一。成都市場上絕大多數(shù)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)完全是為了短期的效益。去年下半年，以金沙片區(qū)為代表的一批住宅項(xiàng)目為了解決流動性問題，提前釋放其社區(qū)商業(yè)物業(yè)，短期內(nèi)回籠了大量的資金，這其實(shí)說明了開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的態(tài)度：商業(yè)物業(yè)只是一種可以隨時(shí)變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，開發(fā)商沒有從商業(yè)運(yùn)作的角度來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
機(jī)會
舊城改造是提升商業(yè)配套的良機(jī)
作為一個(gè)以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的休閑型城市，成都有進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的條件和機(jī)會。可以借助城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)的大政策環(huán)境，進(jìn)行具有前瞻性的商業(yè)總體規(guī)劃；可以借助災(zāi)后重建的契機(jī)，為商業(yè)發(fā)展提供更有利的政策環(huán)境。
成都的舊城改造也給商業(yè)地產(chǎn)提供了很好的發(fā)展空間，日本在舊城改造過程中對商業(yè)物業(yè)的協(xié)調(diào)規(guī)劃就非常成功。上世紀(jì)90年代，日本就對本國的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行了一次大規(guī)模的改造，將商業(yè)設(shè)施改造與城市改造及交通改造緊密結(jié)合起來的，就是通過商業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)，順帶對周邊城市交通、市政設(shè)施同時(shí)進(jìn)行改造，起到了畫龍點(diǎn)睛、牽一發(fā)而動全身的作用。成都目前正在啟動的規(guī)模巨大的舊城改造工程，就是很好的提升商業(yè)配套水平的時(shí)機(jī)。
總的來說，成都商業(yè)地產(chǎn)是大有所為，但是要想有大的突破，還要從政策、開發(fā)模式和開發(fā)理念上進(jìn)行突破性的改革。
建議
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有更寬松的政策環(huán)境
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于住宅物業(yè)開發(fā)，它對開發(fā)商本身的資本運(yùn)作水平、開發(fā)水平也好，對整個(gè)區(qū)域的交通、社會環(huán)境也好，都有很高的要求，所以我覺得政府應(yīng)該為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供一個(gè)寬松的政策環(huán)境。比如說相應(yīng)的將商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃條件放寬，給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供更大的操作空間，給予一些交通配套方面的傾斜、放寬用地性質(zhì)等等。
除此之外，政府也要提供必要的金融扶持，大型商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作首要的就是要有足夠的資金支持，沒有足夠的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)不可能走規(guī)�；l(fā)展的路線，只有解決了資金問題，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)才可能上一個(gè)臺階，而這也是很多本土的開發(fā)企業(yè)不敢涉及商業(yè)物業(yè)的主要原因。解決現(xiàn)金流的問題，一方面可以通過金融創(chuàng)新，拓寬融資渠道，另一方面，成都本土的開發(fā)企業(yè)也可以通過聯(lián)合開發(fā)的形式，運(yùn)作一些對整個(gè)城市的發(fā)展有較大影響的商業(yè)物業(yè)，以此來實(shí)現(xiàn)雙贏和多贏。
土地篇—雙流3800的背后
5月13日，成都市國土資源局發(fā)布公告，成華區(qū)猛追灣RBD核心區(qū)首宗20畝商業(yè)用地將于6月1日至6月16日正式掛牌；5月22日，成都市國土資源局掛牌出讓位于高新南區(qū)的三宗商業(yè)用地，總面積達(dá)154畝，成為2009年成都主城區(qū)推出的首組商業(yè)用地；
最重磅的消息來自雙流華陽——從5月20日開始，接連五天的時(shí)間里，雙流縣國土資源局接連發(fā)布了5條掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告，涉及的土地用途全部為商業(yè)用地，掛牌土地總面積超過3800畝。
商業(yè)用地成供應(yīng)主力
896.25畝、963.39畝、997.34畝、942.42畝、27.78畝，從5月20日開始接連五天的時(shí)間里，雙流縣國土資源局接連發(fā)布了5條掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告，掛牌土地總面積超過了3800畝，涉及的土地用途全部為商業(yè)用地，掛牌起止日期集中在了6月9日至7月1日之間。其中，除了雙流東升鎮(zhèn)的27畝外，其余四宗商業(yè)用地全部集中在華陽鎮(zhèn)和正興鎮(zhèn)，面積為3799.4畝。也就是在天府大道盡頭，河畔新世界樓盤再向南推進(jìn)的廣袤區(qū)域內(nèi)。
連上5月22日掛牌出讓的位于高新南區(qū)的三宗商業(yè)用地，總面積達(dá)154畝；5月13日公告的將于6月1日開始掛牌的追灣片區(qū)20畝商業(yè)用地，一個(gè)月時(shí)間，主城區(qū)就先后推出四宗商業(yè)土地，面積達(dá)174畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于前五個(gè)月推出的住宅用地。與此同時(shí)，郊縣的商業(yè)用地供應(yīng)量也開始攀升，僅前五個(gè)月，除雙流外，成都其他各區(qū)縣商業(yè)用地供應(yīng)量也達(dá)到404畝。
其實(shí)，從2008年開始土地部門就以商業(yè)用地為主，減少推地計(jì)劃。據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，在2008年供應(yīng)的土地中，成都主城區(qū)商業(yè)用地的比例占到了近七成，商住用地僅約三成，2008年1—12月，成都市區(qū)商業(yè)類土地成交面積占到全年整體成交量的78%。
據(jù)土地供應(yīng)部門早些時(shí)候透露出的信息看，商業(yè)用地供應(yīng)還將持續(xù)下去，包括猛追灣、東大街沿線等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域都將陸續(xù)推出大量的商業(yè)用地。
“雙流3800”的猜想
記者在華陽鎮(zhèn)沙河村區(qū)域了解到，該區(qū)域目前并沒有大的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，距離最近的房地產(chǎn)項(xiàng)目“河畔新世界”距該區(qū)域也有1500米以上。該區(qū)域待開發(fā)土地面積巨大，相當(dāng)大一部分都集中在主干道兩側(cè)、錦江附近以及周邊地區(qū)。
據(jù)接近該項(xiàng)目的人士告訴記者，雙流正興區(qū)域的龐大商業(yè)用地將被開發(fā)成為“城市綜合體”或者休閑度假“部落”，有一兩家香港背景的資本運(yùn)營商將會介入。有一到兩塊商業(yè)用地很有可能會被開發(fā)成為風(fēng)情小鎮(zhèn)式城市綜合體，涵蓋旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)。
未來兩年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“熱潮”
如果說雙流正興的商業(yè)用地規(guī)模過于龐大，是整個(gè)新城南和雙流區(qū)域發(fā)展的需要，那么全成都市范圍內(nèi)商業(yè)用地的不斷增長則注定未來2—3年開發(fā)的主旋律中將會加入商業(yè)項(xiàng)目的號角。
一位資深商業(yè)地產(chǎn)專家為記者分析，“目前成都的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)體量非常驚人，如果再加上1000多萬平米舊城改造帶來的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，未來幾年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量將超過很多人的預(yù)期”。
2008年，包括2009年上半年，商業(yè)地產(chǎn)用地主要集中在城南三環(huán)外。為了向目前發(fā)展迅速的住宅物業(yè)和辦公物業(yè)提供完善的商業(yè)配套保障，南部新城的商業(yè)物業(yè)發(fā)展速度勢必將會加快。另外，東大街和天府廣場也有不少的商業(yè)用地成交，而且這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊的規(guī)劃建筑體量還較大。隨著舊城改造工程的展開，城中和城東肯定也會是接下來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的井噴區(qū)域。據(jù)了解，從今年下半年開始，規(guī)劃有大量商業(yè)用地的猛追灣片區(qū)將會陸續(xù)投放更多的商業(yè)開發(fā)用地。
城區(qū)待開發(fā)商業(yè)物業(yè)超500萬平米
根據(jù)正合地產(chǎn)分析：2007年成都市主城區(qū)商業(yè)用地共成交31宗，可供銷售和經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總體量達(dá)230萬平方米左右；2008年，主城區(qū)的土地供應(yīng)主要是以商業(yè)為主，全年商業(yè)用地共成交19宗，雖然同比2007年減少了12宗，但是總面積卻有明顯的增加，除去公共服務(wù)設(shè)施用地、公共停車場及配套服務(wù)設(shè)施用地。2008年推出的可供銷售和經(jīng)營的商業(yè)用地開發(fā)總體量達(dá)到280萬平方米左右。
也就是說，即使不計(jì)算2009年即將入市的新增商業(yè)項(xiàng)目，單單2007-2008這兩年來因土地供應(yīng)所帶來商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量就已經(jīng)超過了500萬平米，而成都1年的商業(yè)物業(yè)開發(fā)量一般在100多萬平米左右。
5月13日，成都市國土資源局發(fā)布公告，成華區(qū)猛追灣RBD核心區(qū)首宗20畝商業(yè)用地將于6月1日至6月16日正式掛牌；5月22日，成都市國土資源局掛牌出讓位于高新南區(qū)的三宗商業(yè)用地，總面積達(dá)154畝，成為2009年成都主城區(qū)推出的首組商業(yè)用地；
最重磅的消息來自雙流華陽——從5月20日開始，接連五天的時(shí)間里，雙流縣國土資源局接連發(fā)布了5條掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告，涉及的土地用途全部為商業(yè)用地，掛牌土地總面積超過3800畝。
商業(yè)用地成供應(yīng)主力
896.25畝、963.39畝、997.34畝、942.42畝、27.78畝，從5月20日開始接連五天的時(shí)間里，雙流縣國土資源局接連發(fā)布了5條掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告，掛牌土地總面積超過了3800畝，涉及的土地用途全部為商業(yè)用地，掛牌起止日期集中在了6月9日至7月1日之間。其中，除了雙流東升鎮(zhèn)的27畝外，其余四宗商業(yè)用地全部集中在華陽鎮(zhèn)和正興鎮(zhèn)，面積為3799.4畝。也就是在天府大道盡頭，河畔新世界樓盤再向南推進(jìn)的廣袤區(qū)域內(nèi)。
連上5月22日掛牌出讓的位于高新南區(qū)的三宗商業(yè)用地，總面積達(dá)154畝；5月13日公告的將于6月1日開始掛牌的追灣片區(qū)20畝商業(yè)用地，一個(gè)月時(shí)間，主城區(qū)就先后推出四宗商業(yè)土地，面積達(dá)174畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于前五個(gè)月推出的住宅用地。與此同時(shí)，郊縣的商業(yè)用地供應(yīng)量也開始攀升，僅前五個(gè)月，除雙流外，成都其他各區(qū)縣商業(yè)用地供應(yīng)量也達(dá)到404畝。
其實(shí)，從2008年開始土地部門就以商業(yè)用地為主，減少推地計(jì)劃。據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，在2008年供應(yīng)的土地中，成都主城區(qū)商業(yè)用地的比例占到了近七成，商住用地僅約三成，2008年1—12月，成都市區(qū)商業(yè)類土地成交面積占到全年整體成交量的78%。
據(jù)土地供應(yīng)部門早些時(shí)候透露出的信息看，商業(yè)用地供應(yīng)還將持續(xù)下去，包括猛追灣、東大街沿線等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域都將陸續(xù)推出大量的商業(yè)用地。
“雙流3800”的猜想
記者在華陽鎮(zhèn)沙河村區(qū)域了解到，該區(qū)域目前并沒有大的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，距離最近的房地產(chǎn)項(xiàng)目“河畔新世界”距該區(qū)域也有1500米以上。該區(qū)域待開發(fā)土地面積巨大，相當(dāng)大一部分都集中在主干道兩側(cè)、錦江附近以及周邊的淺丘區(qū)域，周邊生態(tài)環(huán)境良好，開發(fā)前景非常被看好。隨后，記者從雙流縣土地局也了解到，這幾宗土地的關(guān)注度非常高，目前已經(jīng)有多家知名開發(fā)企業(yè)有意向參與競爭。
據(jù)接近該項(xiàng)目的人士告訴記者，雙流正興區(qū)域的龐大商業(yè)用地將被開發(fā)成為“城市綜合體”或者休閑度假“部落”，有一兩家香港背景的資本運(yùn)營商將會介入。有一到兩塊商業(yè)用地很有可能會被開發(fā)成為風(fēng)情小鎮(zhèn)式城市綜合體，涵蓋旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)。
未來兩年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“熱潮”
如果說雙流正興的商業(yè)用地規(guī)模過于龐大，是整個(gè)新城南和雙流區(qū)域發(fā)展的需要，那么全成都市范圍內(nèi)商業(yè)用地的不斷增長則注定未來2—3年開發(fā)的主旋律中將會加入商業(yè)項(xiàng)目的號角。
一位資深商業(yè)地產(chǎn)專家為記者分析，“目前成都的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)體量非常驚人，如果再加上1000多萬平米舊城改造帶來的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，未來幾年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量將超過很多人的預(yù)期”。
2008年，包括2009年上半年，商業(yè)地產(chǎn)用地主要集中在城南三環(huán)外。為了向目前發(fā)展迅速的住宅物業(yè)和辦公物業(yè)提供完善的商業(yè)配套保障，南部新城的商業(yè)物業(yè)發(fā)展速度勢必將會加快。另外，東大街和天府廣場也有不少的商業(yè)用地成交，而且這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊的規(guī)劃建筑體量還較大。隨著舊城改造工程的展開，城中和城東肯定也會是接下來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的井噴區(qū)域。據(jù)了解，從今年下半年開始，規(guī)劃有大量商業(yè)用地的猛追灣片區(qū)將會陸續(xù)投放更多的商業(yè)開發(fā)用地。
城區(qū)待開發(fā)商業(yè)物業(yè)超500萬平米
根據(jù)正合地產(chǎn)分析：2007年成都市主城區(qū)商業(yè)用地共成交31宗，可供銷售和經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總體量達(dá)230萬平方米左右；2008年，主城區(qū)的土地供應(yīng)主要是以商業(yè)為主，全年商業(yè)用地共成交19宗，雖然同比2007年減少了12宗，但是總面積卻有明顯的增加，除去公共服務(wù)設(shè)施用地、公共停車場及配套服務(wù)設(shè)施用地。2008年推出的可供銷售和經(jīng)營的商業(yè)用地開發(fā)總體量達(dá)到280萬平方米左右。
也就是說，即使不計(jì)算2009年即將入市的新增商業(yè)項(xiàng)目，單單2007-2008這兩年來因土地供應(yīng)所帶來商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量就已經(jīng)超過了500萬平米，而成都1年的商業(yè)物業(yè)開發(fā)量一般在100多萬平米左右。
銷售整體并不樂觀
雖然供應(yīng)量和開發(fā)量已十分龐大，但是就2009前四個(gè)月的交易情況和需求信息看，2009年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不一定樂觀。
世家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年成都商業(yè)用房全年供需比為1.64，較2007年增長23%，處于近三年來最高點(diǎn)，商業(yè)用房供過于求的形勢十分明顯。1到4月成都五城區(qū)累計(jì)商業(yè)用房成交達(dá)到26.34萬平方米，僅前4個(gè)月的成交量就超過了2008年全年的一半。與此同時(shí)，今年1—4月，五城區(qū)商業(yè)用房成交均價(jià)為9628元/平方米，同比下降11.2%，與2008年全年均價(jià)相比下降幅度達(dá)14.3%，降幅非常明顯。
寫字樓的租金收益還在持續(xù)下跌，高維環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，一季度，全市的甲級寫字樓平均有效凈租金呈繼續(xù)下跌的趨勢，目前已經(jīng)跌至131.8元/平方米·月，比08年第四季度減少11.0%，而各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鸲加胁煌鹊南碌�。其中，CBD區(qū)域同比上季度下跌15.3%，與去年同期相比，跌幅更是高達(dá)18.4%�？梢灶A(yù)見，成都商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景是“任重而道遠(yuǎn)”。
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