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市場(chǎng)觀察
零售業(yè)消費(fèi)穩(wěn)定 刺激商業(yè)地產(chǎn)需求增加
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辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)低迷本土企業(yè)需求增加
經(jīng)濟(jì)刺激措施對(duì)于因金融危機(jī)而大幅下調(diào)的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)作用不大。跨國(guó)企業(yè)尤其是銀行及金融業(yè)機(jī)構(gòu)的租務(wù)需求收縮，令一線及二線城市的辦公樓空置率上升，租金下調(diào)。一線城市在第一季的租金跌幅加劇，其中尤以上海跌幅最大，租金自去年10月金融危機(jī)開始至今已下調(diào)了22%，北京則在同期下跌了12%。雖然，辦公樓估值也隨租金出現(xiàn)了下降，但市場(chǎng)交投平靜，并未出現(xiàn)大面積降價(jià)出售的現(xiàn)象。
預(yù)期受到需求疲弱、空置率上升及未來供應(yīng)充足等因素的影響，辦公樓租金在2009及2010年的上升潛力將會(huì)受到抑制。此外，買賣雙方對(duì)市場(chǎng)的期望有所差別，也將令銷售緩慢。但是，隨著政府批準(zhǔn)保險(xiǎn)公司直接投資房地產(chǎn)，加上建議中的房地產(chǎn)基金，將會(huì)對(duì)能有穩(wěn)定收入的商業(yè)物業(yè)在中長(zhǎng)期帶來需求刺激。
大眾消費(fèi)繼續(xù)為零售業(yè)帶來支持
金融危機(jī)對(duì)商業(yè)零售市場(chǎng)帶來的影響相對(duì)較小。盡管商業(yè)零售增長(zhǎng)動(dòng)力減緩，但最近幾個(gè)月仍然取得了15%的同比增長(zhǎng)。雖然市場(chǎng)對(duì)選擇性消費(fèi)項(xiàng)目及奢侈品的需求明顯放緩，但大眾消費(fèi)及必需品市場(chǎng)仍然穩(wěn)健。在商鋪?zhàn)饨鸱矫�，黃金地段商鋪?zhàn)饨鹪谶^去六個(gè)月里下調(diào)了約10%，但某些地區(qū)仍有所上升。上海受益于2010年世博會(huì)的效應(yīng)，商鋪?zhàn)饨鹪谝痪�城市中比較穩(wěn)健。二線城市方面，由于受到金融風(fēng)暴影響較小，并且因城市化帶動(dòng)了居民收入的增長(zhǎng)，大部分商鋪的租金均沒有受到影響。
展望未來，本地消費(fèi)將繼續(xù)帶動(dòng)中國(guó)的商鋪需求，盡管速度將會(huì)放緩。外國(guó)零售商仍會(huì)視中國(guó)為全球最具潛力的市場(chǎng)之一，但在目前情況下，他們將會(huì)對(duì)租金議價(jià)采取審慎的態(tài)度。地點(diǎn)優(yōu)越、管理優(yōu)良的商鋪仍會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)出色，但一些較次等商場(chǎng)的業(yè)主在競(jìng)爭(zhēng)的壓力下會(huì)在租賃策略上采取更多的價(jià)格彈性。
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