長(zhǎng)三角新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)研究

     透視現(xiàn)代版“清明上河圖” ——長(zhǎng)三角新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)研究
　　上海的96廣場(chǎng)、蘇州的圓融時(shí)代廣場(chǎng)（查看地圖）、南京的水游城……眾多的新興商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般崛起在長(zhǎng)三角，儼然上演著一副現(xiàn)代版的“清明上河圖”。這些項(xiàng)目不再是量上的擴(kuò)充，更多的是在原有傳統(tǒng)商業(yè)模式上的突破與創(chuàng)新，很大程度上代表了目前國(guó)內(nèi)商業(yè)的前沿水平，充分體現(xiàn)了新一代商業(yè)的體驗(yàn)性、開(kāi)放性與創(chuàng)新性。本文將試圖通過(guò)對(duì)眾多項(xiàng)目實(shí)地的考察和對(duì)商業(yè)發(fā)展背后諸多影響因素的深入分析，探尋出這輪商業(yè)風(fēng)潮的特點(diǎn)和趨勢(shì)，以為其他區(qū)域和城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展提供導(dǎo)向型建議。
　　長(zhǎng)三角商業(yè)發(fā)展迅猛的背后，是與良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)、旺盛的消費(fèi)需求、持續(xù)的城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施改造分不開(kāi)的：
　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑全國(guó) 長(zhǎng)三角是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊，2007年人口占全國(guó)6%的長(zhǎng)三角創(chuàng)造了19%的國(guó)民生產(chǎn)總值，共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額14428億元，占全國(guó)總量的16.2%。長(zhǎng)三角高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。
　　交通體系重構(gòu)加速區(qū)域交流 近年長(zhǎng)三角區(qū)域整合發(fā)展進(jìn)程中，鐵路作為最為重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)揮了極為重要的作用。長(zhǎng)三角各大城市行程基本在2個(gè)小時(shí)內(nèi)，“同城效應(yīng)”正逐步改變?nèi)藗兊纳�活觀念；高峰時(shí)期最短發(fā)車間隔時(shí)間為5分鐘，初步實(shí)現(xiàn)火車“公交化”。交通體系的重構(gòu)促進(jìn)了城市間的交流，商貿(mào)領(lǐng)域也有了更大的聯(lián)通。
　　對(duì)于市場(chǎng)的變化和進(jìn)程，反應(yīng)最為迅速和敏感的就是市場(chǎng)主導(dǎo)者——商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而這一時(shí)期的商業(yè)主導(dǎo)者也在發(fā)生著深刻的變化。
　　地產(chǎn)大鱷搶灘長(zhǎng)三角 08年前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，各地產(chǎn)大鱷在全國(guó)范圍瘋狂搶地、火速布局，而長(zhǎng)三角區(qū)域向來(lái)是兵家必爭(zhēng)之地，恒隆地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、嘉德等一線地產(chǎn)商圈地長(zhǎng)三角，迅速布局自己的商業(yè)版圖。外來(lái)房企的進(jìn)軍，亦加速了本地房企的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，充分利用自身優(yōu)勢(shì)穩(wěn)住本地疆土。這一時(shí)期各類品牌地產(chǎn)都開(kāi)始了大面積的輸出，首先是一些國(guó)際性品牌的城市布點(diǎn)開(kāi)始展開(kāi)，如嘉德置地的廣泛布局，在各大城市掀起了凱德旗下品牌風(fēng)潮。而另一方面，如深圳的萬(wàn)象城此類地方性品牌，在前期的成功運(yùn)營(yíng)后亦開(kāi)始向全國(guó)范圍輸出，而其最密集的布局選擇了長(zhǎng)三角。

　　新進(jìn)品牌開(kāi)發(fā)商首站長(zhǎng)三角 以往海外開(kāi)發(fā)商入主中國(guó)市場(chǎng)，往往以一線城市為突破口，但隨著一線城市地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升之后，各大海外投資者望而卻步。然而潛在的中國(guó)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是商家不會(huì)錯(cuò)放的機(jī)會(huì)，后來(lái)者調(diào)整策略，以二三線城市為突破口，再伺機(jī)進(jìn)入一線城市。而這些新進(jìn)者不約而同的首戰(zhàn)長(zhǎng)三角，如美國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)西蒙、泰國(guó)最大的中央百貨等，都以長(zhǎng)三角二線城市作為基石，更充分證明了長(zhǎng)三角的區(qū)域魅力。而其中泰國(guó)中央百貨（Central Retail Corporation）更是將杭州作為其海外拓展業(yè)務(wù)的第一步，選址萬(wàn)象城杭州店作為其突破，若此項(xiàng)目在中國(guó)取得成功之后，將繼續(xù)專注于開(kāi)發(fā)中國(guó)大陸市場(chǎng)。
　　開(kāi)發(fā)商的構(gòu)成多元化 商業(yè)地產(chǎn)，本身就是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的多元化，不僅使得項(xiàng)目資金的來(lái)源得以保障，更使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力量壯大，吸取四方之精華，從而使得整體商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)有了質(zhì)的提升。印象城系列項(xiàng)目是由美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、摩根士丹利房產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同出資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司運(yùn)營(yíng)管理，憑借三方股東的實(shí)力和強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的合作模式，一方面，借鑒其股東方美國(guó)西蒙地產(chǎn)在國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)方面的深厚經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)旗下購(gòu)物中心項(xiàng)目進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和管理。另一方面摩根士丹利房產(chǎn)基金的資金介入、深國(guó)投商用置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)這個(gè)綜合平臺(tái)為項(xiàng)目的發(fā)展提供了各方面的支持。
　　在天時(shí)地利人和的長(zhǎng)三角，多方的積極因素造就了今日商業(yè)的繁榮，而這幅繁榮的商業(yè)圖片，究竟是由哪些元素拼湊組合的呢？經(jīng)過(guò)對(duì)各大項(xiàng)目的調(diào)研考察，總結(jié)出了這些項(xiàng)目的新元素和新趨勢(shì)：
　　1、 定位更加細(xì)分化
　　商業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了多個(gè)階段，而近十年我們所熟悉的商業(yè)階段分別是：2000年前的百貨和此后陸續(xù)興起的大型綜合性MALL。前者主要針對(duì)中高檔的購(gòu)物需求，對(duì)于市場(chǎng)細(xì)分和廣度都沒(méi)有太多定位；后者通過(guò)業(yè)態(tài)的完善和豐富，使其形成一個(gè)受眾人群最廣的公共活動(dòng)空間。而從目前市場(chǎng)來(lái)看，逐步從大而全的市場(chǎng)需求向細(xì)分市場(chǎng)傾斜，以適應(yīng)消費(fèi)者越來(lái)越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。
　　1） 綜合項(xiàng)目?jī)?nèi)通過(guò)區(qū)域劃分不同年齡及不同生活品味客群
　　以往項(xiàng)目，多是通過(guò)樓層將購(gòu)物區(qū)內(nèi)的不同需求和不同年齡段相區(qū)分，雖然每一樓層的功能性相對(duì)來(lái)說(shuō)較為清晰和單一，但除了購(gòu)物之外的餐飲、休閑類業(yè)態(tài)則又需要匯聚到其他的區(qū)域。而新興項(xiàng)目以不同的年齡段、消費(fèi)品味、生活追求等因素作為區(qū)域劃分的基礎(chǔ)，如在兒童消費(fèi)區(qū)域，就包含了青少年購(gòu)物、娛樂(lè)、培訓(xùn)教育等多主題；在景觀優(yōu)美和較為清凈的區(qū)域，則劃分專門的休閑餐飲區(qū)，適合需要清靜和品味的人群停留休息，這樣既不用夾雜在購(gòu)物區(qū)中尋求安寧，也避開(kāi)了傳統(tǒng)餐飲的嘈雜。
　　如蘇州圓融廣場(chǎng)內(nèi)，總共分了5大主題類，其中商業(yè)劃分了四個(gè)主題區(qū)域：久光百貨區(qū)，16萬(wàn)平方米“一站式”百貨公司，引進(jìn)了首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的100多個(gè)品牌，注入了時(shí)尚都會(huì)魅力；生活休閑區(qū)，將家居、家電、數(shù)碼及兒童天地等主題專業(yè)商場(chǎng)匯聚，滿足家庭式消費(fèi)；圓融天幕街區(qū)，讓天幕將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)融合，形成游購(gòu)情景體驗(yàn)；而濱河餐飲區(qū)，則包羅環(huán)球美食及娛樂(lè)，體驗(yàn)美食美景的動(dòng)感地帶。區(qū)域的合理劃分讓不同目的的消費(fèi)群更便捷的到達(dá)消費(fèi)區(qū)域，同時(shí)也形成了合理的人流導(dǎo)向。
　　2）針對(duì)某一特定年齡群的項(xiàng)目逐漸興起 
　　早期商業(yè)項(xiàng)目年齡群的區(qū)分多半是以購(gòu)物類商品檔次來(lái)甄選消費(fèi)群，消費(fèi)者也多半是用中、高檔等價(jià)位因素來(lái)判斷項(xiàng)目是否符合消費(fèi)目的。而目前階段開(kāi)始出現(xiàn)了以明確的年齡層來(lái)定位客群，通過(guò)對(duì)這一年齡層的消費(fèi)模式、生活方式、品味追求進(jìn)行深入分析，將客群所需的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)及社交等全部需求通通融合進(jìn)項(xiàng)目，成為這一年齡層的生活消費(fèi)平臺(tái)。
　　上海首家“面向年輕消費(fèi)群體”的全新一站式大型購(gòu)物商鋪——Channel One“調(diào)壹”特別為年輕人提供了融合潮流藝術(shù)、時(shí)尚社交與購(gòu)物消費(fèi)的“一站式”服務(wù)：豐富的互動(dòng)活動(dòng)；更多的時(shí)尚美食、潮流服飾、延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間的“夜生活”等等，都是圍繞著80后而展開(kāi)。
　　3） 以特殊喜好和品牌認(rèn)知度為基礎(chǔ)的細(xì)分市場(chǎng)
　　如果說(shuō)項(xiàng)目以不同年齡段和不同品味的消費(fèi)客群來(lái)劃分仍然不夠細(xì)分，那么通過(guò)消費(fèi)者的某一特殊喜好和對(duì)品牌的高度認(rèn)同感來(lái)營(yíng)造一個(gè)綜合性的商業(yè)項(xiàng)目，則需要該品牌巨大的市場(chǎng)號(hào)召力和廣泛的忠實(shí)客群做支持。
　　在上�；春Ｂ飞祥_(kāi)設(shè)的“芭比上�！逼炫灥�，是個(gè)六層樓的獨(dú)立建筑，總面積3500平方米。芭比上海旗艦店，擁有1600余種芭比產(chǎn)品：服飾、珠寶、美容護(hù)膚品、玩具、電子產(chǎn)品、餐廳、美容中心、體驗(yàn)游戲……屬于絕對(duì)獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)中心，可以讓喜歡芭比的女孩子在這里呆上一整天。其客群的劃分較一般項(xiàng)目更加狹小，而其發(fā)展的支撐點(diǎn)也是幾十年來(lái)從未動(dòng)搖過(guò)的全球女孩心中的完美芭比形象，正因其強(qiáng)大的品牌影響力和廣泛的品牌擁護(hù)者，才促成了芭比旗艦店的成功。而這一點(diǎn)是很多品牌所不能企及的。
　　2、 注重參與性，增強(qiáng)吸引力
　　最早期的商場(chǎng)僅僅是為購(gòu)物而開(kāi)發(fā)的，后期的MALL開(kāi)始讓消費(fèi)者適應(yīng)了涵蓋娛樂(lè)、餐飲、休閑的一站式購(gòu)物中心，但是內(nèi)容的豐富并不能消除消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的純消費(fèi)認(rèn)知度和距離感，因此在新項(xiàng)目中更多的融入了體驗(yàn)性、參與性的元素，這不僅體現(xiàn)在建筑的親近感上，更多的體現(xiàn)在項(xiàng)目的主題特色，通過(guò)一些科技型、趣味性、參與性強(qiáng)的主題展示或活動(dòng)，形成項(xiàng)目特色，吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。
　　1）充分考慮表演和活動(dòng)空間  從眾多的新項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)于表演和活動(dòng)的公共空間都做了很大的手臂，一般占據(jù)項(xiàng)目最核心的位置，通過(guò)表演舞臺(tái)或大屏幕，使其成為全場(chǎng)的聚焦點(diǎn)。一為項(xiàng)目造勢(shì)，通過(guò)表演、活動(dòng)聚集人氣，讓整個(gè)項(xiàng)目于消費(fèi)者互動(dòng)，拉近距離感。同時(shí)也作為一個(gè)宣傳和廣告窗口，將品牌宣傳與公眾視角相結(jié)合，更好的進(jìn)行推廣。
　　上海浦東96廣場(chǎng)的主打——下沉式露天環(huán)形廣場(chǎng)。其設(shè)計(jì)風(fēng)格類似古羅馬斗獸場(chǎng)，為商業(yè)項(xiàng)目中廣場(chǎng)面積之最，充分利用廣場(chǎng)效應(yīng)來(lái)為其做文章。由于項(xiàng)目還處于興起階段，因此運(yùn)營(yíng)方通過(guò)這一公共平臺(tái)引入一系列的廣場(chǎng)活動(dòng)來(lái)作為宣傳窗口，舉辦了“96廣場(chǎng)音樂(lè)狂歡季”這持續(xù)性的主題活動(dòng)，在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，通過(guò)多場(chǎng)樂(lè)隊(duì)活動(dòng)聚集人氣：搖滾犀牛王威專場(chǎng)演唱會(huì)、中文金曲拉丁唱、鬧猛潮人樂(lè)等，都是年輕人所喜愛(ài)和跟潮的對(duì)象，而96廣場(chǎng)也是一個(gè)年輕時(shí)尚的定位，以此為項(xiàng)目造勢(shì)，大大提高了知名度和影響力。
　　2）通過(guò)某一科技、特色題材吸引眼球 當(dāng)表演及互動(dòng)空間已經(jīng)不能滿足日益挑剔的消費(fèi)口味時(shí)，更能吸引眼球的的特色主題應(yīng)運(yùn)而生。通過(guò)科技的手段，用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇。而這一特色題材，也將作為項(xiàng)目的標(biāo)志，成為其鶴立雞群的重要砝碼。
　　蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)通過(guò)一個(gè)巨型天幕，吸引來(lái)自四面八方的顧客，項(xiàng)目中部的LED天幕，堪稱世界之最天幕。無(wú)論在外部造型還是在演示效果上都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于世界，橫貫圓融天幕街區(qū)，通過(guò)7組老少皆宜的片源，將瑰麗、豪華、獨(dú)特的燈光表演系統(tǒng)帶給市民，其震撼性的設(shè)計(jì)理念業(yè)已成為蘇州靚麗的風(fēng)景之一。
　　3、各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢(shì)
　　零售品牌，作為商業(yè)的構(gòu)成體，是其發(fā)展的生命線。零售商，處于市場(chǎng)的最前沿，其對(duì)市場(chǎng)的判斷和認(rèn)知往往比商業(yè)地產(chǎn)家更加敏捷和準(zhǔn)確。因此新一輪零售品牌的導(dǎo)向性表現(xiàn)，對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)判斷亦同樣重要。
　　1）一二線城市的零售品牌迅速互通 從上海到長(zhǎng)三角的各大城市，商業(yè)項(xiàng)目中的品牌差異化逐漸縮小，一些新進(jìn)入上海的品牌，在長(zhǎng)三角也可謂遍地開(kāi)花，諸如H&M、ZARA等，在各大新開(kāi)項(xiàng)目中總能覓到他們的蹤影。而另一些高端的世界一線品牌，Chanel、 Louis Vuitton、Dior、Versace、Prada等等，以往總以高姿態(tài)的路線布局一線城市，對(duì)于二線城市不予認(rèn)可和缺乏信心，而如今這些品牌已經(jīng)不再堅(jiān)守一線城市，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)大的二線城市搶占市場(chǎng)。位于南京新街口的金輪國(guó)際，其品牌檔次和購(gòu)物氛圍絲毫不壓于上海的恒隆、梅隴鎮(zhèn)。
　　品牌的快速布局說(shuō)明了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)整體繁榮，各大品牌零售商均看好這一市場(chǎng)，但從另一個(gè)角度來(lái)看，品牌雷同現(xiàn)象在往后的發(fā)展中將愈演愈烈，諸如Mango、絲芙蘭、屈臣氏、Red Earth、Vero Moda、ONLY等品牌，商業(yè)項(xiàng)目的雷同率高達(dá)90%。而拋開(kāi)建筑、景觀、主題等表象的差異，商業(yè)最終的競(jìng)爭(zhēng)還是零售品牌的競(jìng)爭(zhēng)，多元化、差異化的品牌發(fā)展戰(zhàn)略才應(yīng)該是未來(lái)商業(yè)的發(fā)展之道。
　　2）部分國(guó)際品牌甚至從二線城市啟程  從二線城市起航的，除了大牌開(kāi)發(fā)商外，一些國(guó)際品牌也選擇了“曲線奪市場(chǎng)”的策略。部分品牌是通過(guò)這些大牌開(kāi)發(fā)商的引進(jìn)而首先入駐二線城市，但更多的則是因?yàn)橐痪�城市的高租金而卻步。
　　如來(lái)自美國(guó)加州的時(shí)尚王國(guó)Forever21，在美國(guó)各洲總共有370家連鎖店，旗下的服裝設(shè)計(jì)十分時(shí)尚，用料及其講究，而更換款式的速度亦非常快。2004年銷售額為6.8億美金，公司全年在中國(guó)的成衣采購(gòu)量接近2000萬(wàn)件。盡管在美國(guó)影響力深遠(yuǎn)，但其中國(guó)市場(chǎng)一直未開(kāi)拓。而在08年，通過(guò)西蒙地產(chǎn)的引進(jìn)，其在常熟印象城開(kāi)出了中國(guó)的第一家店，市場(chǎng)反應(yīng)良好，預(yù)期這一時(shí)尚品牌將會(huì)較快的布局長(zhǎng)三角各大城市。
　　3）實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)、郵政等店鋪的整合  網(wǎng)絡(luò)和訊息時(shí)代的快速發(fā)展，改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣和觀念，當(dāng)然也改變了零售商的營(yíng)銷模式。B2C、C2C持續(xù)火熱，分流了實(shí)體店的部分客源，而部分商家則開(kāi)始考慮將這兩部分的營(yíng)銷模式相結(jié)合，相互彌補(bǔ)在實(shí)體和網(wǎng)絡(luò)中流失的客群。
　　麥考林是上海知名的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物網(wǎng)站,建立了時(shí)尚服裝、時(shí)尚配飾、家居用品、健康美容、寵物用品等多條產(chǎn)品線，目標(biāo)人群主要是20-35歲的白領(lǐng)女性，在國(guó)內(nèi)B2C電子商務(wù)網(wǎng)站中名列前茅。2006年麥考林的第一家零售店鋪開(kāi)業(yè)，標(biāo)志麥考林真正成為一家多渠道零售商，目前已經(jīng)開(kāi)設(shè)了幾十家零售店鋪，多渠道的組合發(fā)展，其未來(lái)前景不可小覷。而另一方，優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO卻在從實(shí)體店向網(wǎng)絡(luò)銷售模式擴(kuò)張，在淘寶網(wǎng)上中國(guó)首個(gè)優(yōu)衣庫(kù)網(wǎng)絡(luò)旗艦店于4月已開(kāi)通。其淘寶旗艦店商品的數(shù)量將在500款左右，價(jià)格則與實(shí)體店一樣，網(wǎng)店還將比實(shí)體店增加更多的商品品種。
　　4、 建筑空間多元化，向開(kāi)放式躍進(jìn)，注重環(huán)境、景觀的營(yíng)造
　　1）進(jìn)入開(kāi)放式商業(yè)建筑時(shí)代  新興的商業(yè)大多數(shù)已經(jīng)超越了“大方盒”商業(yè)時(shí)代，進(jìn)入了生活方式體驗(yàn)中心的新時(shí)代，因此在整體氛圍和購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造上更加多元化。普遍采用開(kāi)放式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，擺脫了原有購(gòu)物中心的壓抑感和集中感，讓消費(fèi)者與商業(yè)更加親近。通過(guò)多元化的手段將各商業(yè)街區(qū)或主題板塊聯(lián)通，配合適當(dāng)?shù)闹黝}和景觀，使整個(gè)項(xiàng)目自成一體，帶給消費(fèi)者一個(gè)不一樣的寬松、閑適的購(gòu)物環(huán)境。
　　大寧國(guó)際、圓融廣場(chǎng)、96廣場(chǎng)、湖濱國(guó)際名品街、豫龍坊……開(kāi)放式的商業(yè)，如今在長(zhǎng)三角可謂“信手拈來(lái)”。這些項(xiàng)目都是采用開(kāi)放式的建筑空間，融景于購(gòu)為一體，適宜的街區(qū)跨度，合理的人流導(dǎo)向，不同的主題景觀，讓一小片區(qū)域成為城市中的一個(gè)獨(dú)立空間，消費(fèi)者游走在這些項(xiàng)目中更像是穿梭于一個(gè)街市，購(gòu)物、餐飲、聚會(huì)……包羅萬(wàn)象，體驗(yàn)Life style shopping center時(shí)代的快樂(lè)消費(fèi)感。
　　2）強(qiáng)調(diào)空間層次的多元化 原有多層建筑的單層平面布局形式開(kāi)始被打破，而更多的采取了下沉廣場(chǎng)、空中連廊、空中花園等設(shè)計(jì)手法，讓建筑間的聯(lián)系更緊密，同時(shí)打破了單調(diào)乏味的平層布局，消除了消費(fèi)者的視覺(jué)疲勞感，融入一個(gè)更加層次結(jié)構(gòu)豐富的商業(yè)空間。
　　豫龍坊位于上海老城廂的腹地，由廟前廣場(chǎng)變身而來(lái)的豫龍坊，是一個(gè)融入當(dāng)代時(shí)尚元素的綜合性開(kāi)放式大型廣場(chǎng)，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代風(fēng)尚在這里相互融合，成為豫園古典風(fēng)貌的另類補(bǔ)充。豫龍坊由數(shù)幢街鋪式結(jié)合的商業(yè)建筑和休閑廣場(chǎng)組成，共有５層高，其中兩層為地庫(kù)。休閑廣場(chǎng)空間尺度適宜，其中巨大的龍雕與地下商城走道上下呼應(yīng)，地下商城走道則完全依照遠(yuǎn)古時(shí)期方浜河的水脈流向進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，而走道兩側(cè)5層的商業(yè)則通過(guò)多個(gè)空中連廊相連接，既溝通了兩側(cè)商業(yè)，使人流得到巧妙的引導(dǎo)，避免了客流稀少的局面，同時(shí)也縮小了整個(gè)長(zhǎng)條形商業(yè)的距離感，匯聚了更多的人氣與商業(yè)氛圍。
　　3）多變的建筑外立面 建筑形態(tài)方面，外型突破了方盒子的常規(guī)設(shè)計(jì)，不再局限于整潔、水平線條的外立面，表達(dá)手法更融入了各種立體圖形、不規(guī)則型、帶強(qiáng)烈藝術(shù)設(shè)計(jì)感等多種組合，給予了城市更加豐富的建筑表達(dá)，亦給予了消費(fèi)者更多的驚喜。
　　“韻動(dòng)的飄檐和鼓動(dòng)的風(fēng)帆”——對(duì)于上海灣項(xiàng)目外立面的總體形象描述，這個(gè)位于八佰伴商圈的商業(yè)街和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，猶如遠(yuǎn)航巨輪般的建筑外觀，成為其主題形象標(biāo)志。挑高25米，覆蓋258米長(zhǎng)、36米寬商業(yè)街的鋼構(gòu)架與透空玻璃組成的屋頂構(gòu)架，由建筑外側(cè)的廊柱和伸出屋頂?shù)目蚣苤�網(wǎng)支撐。商業(yè)內(nèi)街的設(shè)計(jì)引入了中國(guó)傳統(tǒng)造園的“曲徑通幽”、“移步換景”的精髓，多處采用了弧線的處理，避免了視覺(jué)的單調(diào)，豐富了商業(yè)空間的層次感。整體形態(tài)由西向東升高流動(dòng)、一氣呵成、簡(jiǎn)潔流暢，足以構(gòu)筑極具沖擊力的視覺(jué)震撼效果。
　　4）著力塑造景觀和小品 景觀塑造最能體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的情調(diào)和檔次，而小品的豐富則更充分表現(xiàn)了項(xiàng)目的精致與品味。對(duì)于環(huán)境的營(yíng)造，在固有的良好自然景觀區(qū)域開(kāi)發(fā)為最佳，如金雞湖畔、西湖周邊屹立的各大融情融景于一體的商業(yè)項(xiàng)目。但是更多的地塊是無(wú)法借助原有自然資源，這就需要設(shè)計(jì)師充分發(fā)揮其環(huán)境營(yíng)造力，通過(guò)植被、流水、主題景觀、應(yīng)景小品等共同作用，合力營(yíng)造其要表達(dá)的氛圍。
　　水游城仿照日本博多運(yùn)河城的模式，由一條景觀運(yùn)河隔開(kāi),形成開(kāi)放式格局。陽(yáng)光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、運(yùn)河、水岸、水上舞臺(tái)、透光天棚等設(shè)計(jì)，新穎獨(dú)特，體現(xiàn)了開(kāi)放式購(gòu)物公園的先進(jìn)理念。以運(yùn)河為中心，人們?cè)谶@個(gè)空間里盡情享受購(gòu)物、美食、娛樂(lè)等，引領(lǐng)人們感受現(xiàn)代生活情趣。
　　自古素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的長(zhǎng)江三角洲，商貿(mào)繁榮延續(xù)千年，而如今商業(yè)的盛世亦在續(xù)寫(xiě)著“清明上河圖”的欣欣向榮。眾多新興商業(yè)項(xiàng)目的順勢(shì)發(fā)展，不僅給消費(fèi)者帶來(lái)了更廣泛的購(gòu)物消費(fèi)選擇空間，而更深層次的則是從新型的購(gòu)物理念、生活方式、生活態(tài)度等方面去影響、引導(dǎo)消費(fèi)者。商業(yè)的發(fā)展從來(lái)都是無(wú)止境的，但其始終是以城市人群生活方式的改變和需求品味的提升為基礎(chǔ)。未來(lái)中國(guó)城市商業(yè)的成功，關(guān)鍵點(diǎn)依然是在深入了解消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，超越現(xiàn)有商業(yè)的局限，在城市中始終引領(lǐng)市場(chǎng)追求新的時(shí)尚和新的生活方式。