商業(yè)地產(chǎn)逆市運營 大考之下仍需冷靜

　　“人生就像滾雪球。最重要的是發(fā)現(xiàn)很濕的雪和很長的坡”，商業(yè)地產(chǎn)的成長亦像滾雪球，重要的是凝聚力量的雪和經(jīng)營好管理的長坡。2009年的沈陽商業(yè)地產(chǎn)，四處花開怒放，幾十家商業(yè)地產(chǎn)項目各占要塞，它們是沈陽未來商業(yè)繁榮的主力，同時肩負(fù)引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展的新潮流。但光鮮的背后同樣孕育著艱辛，競爭在所難免，市場絕不會傾斜于任何一方，是按兵不動還是主動出擊，金融危機(jī)下面臨考驗，只有沖出重圍者才稱得上是商業(yè)王者。
　　商業(yè)地產(chǎn)花開2009
　　億豐時代廣場、大發(fā)廣場、沈陽天地、中糧·沈陽大悅城等等，都是近一兩年，沈陽新崛起的商業(yè)地產(chǎn)項目，而不久前太原南街的地王也找到了主人，這似乎正預(yù)示著一種開始，商業(yè)地產(chǎn)欲在2009年借勢發(fā)力，與此同時，沈陽將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新階段。像新世界會展中心、世茂五里河、華府天地、沈陽天地、恒隆城市廣場等多家在建項目點綴著金廊沿線，而且都是大體量開發(fā)，部分項目建設(shè)規(guī)模都在100萬平方米以上，而且城市綜合體項目的興起在一定程度上填補了沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的空白，豐富了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，成為城市發(fā)展進(jìn)程中一道道亮麗的風(fēng)景。除金廊是開發(fā)商拼搶之地外，中街、太原街、鐵百商圈也是商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域。5月28日，中糧·沈陽大悅城試營業(yè)，超豪華裝修讓人耳目一新。諸如龍之夢亞太中心、豐瑞威士頓廣場等項目都在緊鑼密鼓建設(shè)當(dāng)中，在繁榮古老中街的同時，還拉動了東中街商業(yè)區(qū)的形成。而太原時代、鐵西萬達(dá)廣場則雄踞太原街和鐵百商圈兩大要地，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的在建和竣工，沈陽全新商業(yè)地產(chǎn)版圖將出爐。
　　金融危機(jī)下面臨大考
　　金融危機(jī)的突然來襲，讓開發(fā)商不寒而栗，房地產(chǎn)遭遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。從萬達(dá)商業(yè)廣場的重建到五洲商業(yè)廣場的衰敗，沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中還面臨著眾多亟待解決的課題。雖然過去的2008年，房地產(chǎn)業(yè)有驚無險，但2009年，或許重創(chuàng)將悄然而至。
　　近日，金融危機(jī)中，美國地產(chǎn)巨頭“通用發(fā)展”破產(chǎn)，這是美國有史以來最大一起商業(yè)地產(chǎn)商破產(chǎn)案例，這也驗證了一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點：現(xiàn)在還不是金融危機(jī)影響最壞的時候。這也為中國商業(yè)地產(chǎn)敲響了警鐘。獅城經(jīng)典銷售經(jīng)理金春瑞認(rèn)為，現(xiàn)在的市場還沒有脫離去年危機(jī)后的陰影，沈陽商業(yè)發(fā)展和一線城市比較存在很大差距，人均消費水平偏低。如今看到沈陽商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛拔地而起，但卻不能高興得太早，建成或是營業(yè)都不是一個商業(yè)地產(chǎn)成功的標(biāo)準(zhǔn)，一個商業(yè)地產(chǎn)至少需要5年的時間才能成熟起來，重要是看5年后它能否真正做下去。特別是地段稍偏的商業(yè)地產(chǎn)項目，形單影只本身就是一種風(fēng)險，又恰逢金融危機(jī)非常時刻，商業(yè)地產(chǎn)難逃大考。
突出重圍蓄勢待發(fā)
　　對于沈陽，起步較晚并不是商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的最好借口，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更像一本書，需要研究和摸索。在贏利模式的制定上，商業(yè)地產(chǎn)需要確立以自我長期持有、持續(xù)經(jīng)營為主的方案，即銷售只占10%，產(chǎn)權(quán)持有占90%。而通常商業(yè)地產(chǎn)的租售比例為7：3。在確定持有物業(yè)經(jīng)營的同時，還要走差異化路線，今年如此之多的商業(yè)地產(chǎn)項目在建，一兩年后自然紛紛營業(yè)，同時段、同質(zhì)化將成為發(fā)展中的大礙，特別是同區(qū)域之間的競爭，同質(zhì)化競爭無疑是兩敗俱傷，所以，每個商業(yè)地產(chǎn)項目都要有自己的特色，發(fā)掘一站式服務(wù)。打個比方，有賣電腦的，就一定要配合維修組裝等服務(wù)。還有一點就是，一定要抓住主力店的進(jìn)駐，借此穩(wěn)定一部分客源，從而不斷強大。
    王者的天下
    雖然沈陽商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了幾個五年，在成功與失敗的摸索實踐中，最終將找到屬于項目的“金飯碗”。在即將展開的商業(yè)地產(chǎn)激烈競爭中，勢必要出現(xiàn)一個商業(yè)地產(chǎn)的王者。王者是眾多優(yōu)秀品質(zhì)的集成者，并為它的同行起到表率作用。它可以屹立在太原街、中街等任何適合的區(qū)域，正因為王者的出現(xiàn)，人們的消費欲望聚焦在此，此區(qū)域很快成就了最濃郁的商業(yè)氛圍，王者天下時代從此誕生。商業(yè)王者，響當(dāng)當(dāng)?shù)拿�字，它是沈陽商業(yè)地產(chǎn)的地標(biāo)性建筑，并承載著沈陽城市文化的鮮明特色，我們期待這樣一個商業(yè)地產(chǎn)巨頭的產(chǎn)生，并相信王者必然統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)天下。