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市場(chǎng)觀察
南昌商業(yè)地產(chǎn)展望：新興商圈遠(yuǎn)未成型
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城市綜合體需要多元因素支撐
南昌市城市建設(shè)按照“一江兩岸，南北兩城，沿著贛江兩頭延伸，多點(diǎn)多組團(tuán)推進(jìn)”的總體思路進(jìn)行。正逐步形成以紅谷灘現(xiàn)代商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)為塔尖，以京東·鹿鼎國(guó)際購(gòu)物公園為核心的城東商業(yè)中心；包家花園為核心的城南商業(yè)中心；洪城大市場(chǎng)升級(jí)改造為重點(diǎn)的城西商業(yè)中心；紫金城、藍(lán)天碧水為核心的城北商業(yè)中心為四個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心建設(shè)，形成“寶塔式”商圈結(jié)構(gòu)的商業(yè)副中心。
商圈靠什么來支撐？有業(yè)內(nèi)人士稱：“一個(gè)商業(yè)圈能否持續(xù)發(fā)展下去，主要是依靠人口。”
百年成就一條中山路
近年來南昌市政府大力建設(shè)了高新、紅谷灘、昌北、昌南、象湖等，然而經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)`，這些“新興區(qū)域”的人氣依然沒有興旺起來。除洪城大市場(chǎng)外，大部分商業(yè)地產(chǎn)還是集中在以八一廣場(chǎng)、中山路、勝利路為中心的老城區(qū)。形成廣場(chǎng)-中山路-勝利路商業(yè)圈，由萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、百貨大樓、洪城大廈、洪客隆、百盛、天虹、勝利路商業(yè)街等大型商業(yè)支撐，形成一個(gè)寵大的極具吸引力的省級(jí)商業(yè)圈。
據(jù)南昌市有關(guān)資料顯示，中山路百年前就是南昌市的中心商業(yè)街了，歷經(jīng)了多年的發(fā)展、改造，伴隨著南昌的城市發(fā)展人口壯大，才形成了今日的規(guī)模。由此可見，一個(gè)商業(yè)圈的形成不是一蹴而就的，受到城市的發(fā)展、人口規(guī)模、交通設(shè)施、基礎(chǔ)配套等多重因素影響。
而正如這些新興區(qū)域的現(xiàn)狀卻是，白天街道寬闊，行人車輛廖廖，晚上鱗次櫛比的房屋但燈火零星。雖說每個(gè)社區(qū)幾乎都有臨街商鋪或社區(qū)商業(yè)街，但記者看到，大部分店面或空置或門庭緊閉，而部分開業(yè)是也是以裝修建材或餐飲小吃的散鋪為主。據(jù)有關(guān)人士透露，雖然紅谷灘的人氣正逐漸上升，但目前該區(qū)域進(jìn)駐的大型百貨商場(chǎng)僅有的洪城大廈、洪客隆百貨等幾家依然處于虧本運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。
區(qū)域功能發(fā)展不平衡
據(jù)江西老樓地產(chǎn)殷總分析，新興區(qū)域在規(guī)劃時(shí)，更多地將住宅及辦公的功能放大，而商業(yè)中心功能沒有很好地體現(xiàn)。中山路商業(yè)圈不過千米，卻由財(cái)富、萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨大樓、洪客隆、天虹商場(chǎng)和百盛等幾大高檔購(gòu)物廣場(chǎng)支撐。而紅谷灘的大型商業(yè)分布過散，象湖、京東、昌南等板塊缺乏大型高檔商業(yè)，社區(qū)商業(yè)由于開發(fā)商是各自為陣，散售過多，沒有品牌優(yōu)勢(shì)新的商業(yè)圈難以形成氣候。
區(qū)域功能劃分需合理
“城市”包括“開城”和“辟市”兩個(gè)概念，“開城”是把城拓展，這是城市的空間概念，圈定一個(gè)范圍，人們集中居住，形成一個(gè)城，古代城中就有城防的意思。而“辟市”是一種物質(zhì)、人際、信息的交流。所以，我們既要有城的觀念也要有市的觀念，所有物質(zhì)交流、人際交往等都要含納其中。
目前的紅谷灘、象湖、京東等區(qū)域，大動(dòng)的僅僅是住宅及單位辦公樓項(xiàng)目，還只是簡(jiǎn)單開了城而沒有完全辟市。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從建筑設(shè)計(jì)開始就必須充分考慮到商業(yè)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)一定要充分考究所在商圈的人口密度、購(gòu)買力、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的特性等方面的因素，合理地安排人流、車流、物流，同時(shí)要充分地考慮到最終的消費(fèi)者。
區(qū)域內(nèi)樓盤加強(qiáng)互動(dòng)
首先，開發(fā)商應(yīng)對(duì)社區(qū)商業(yè)做一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)住宅消費(fèi)一體化。不能單求短期利益收效快，將商鋪大量散售，讓業(yè)主自行決定業(yè)態(tài)，這將導(dǎo)致商戶各自為政，難以形成商圈。
開發(fā)小區(qū)只有完善了社會(huì)成員(業(yè)主)在社會(huì)生活中的全部功能后，才能構(gòu)成區(qū)域范圍內(nèi)真正的社區(qū)。
一個(gè)樓盤不僅要考慮居住，還要考慮到商務(wù)、商業(yè)等配套設(shè)施，為業(yè)主提供方便。社區(qū)商業(yè)在國(guó)外有個(gè)2∶8的比例定律：即100萬平方米的住宅面積建設(shè)中，至少要有20萬平方米的建筑是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)——寫字樓、企業(yè)、商業(yè)等為居民提供工作消費(fèi)機(jī)會(huì)。
“城市綜合體”的社區(qū)設(shè)計(jì)是一種互補(bǔ)關(guān)系，不要小而全。每個(gè)樓盤之間，既有功能的補(bǔ)充，又有獨(dú)立的特點(diǎn)。每個(gè)社區(qū)又都有自己的特色街區(qū)，有些是金融中心，有些是文化藝術(shù)中心，還有其他如教育、休閑娛樂、購(gòu)物等。這樣的社區(qū)，才能真正成為明日的地標(biāo)。
其次，要將業(yè)態(tài)形式多樣化。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南昌商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整階段，其主要特點(diǎn)是業(yè)態(tài)形式的多樣化、現(xiàn)代化。
商業(yè)物業(yè)從分布在城市各個(gè)角落的，以裙樓、門市房為代表的小商業(yè)店面，到以大型百貨商廈為中心的大商業(yè)圈，再到專業(yè)規(guī)劃、專業(yè)建造、專業(yè)營(yíng)銷的商業(yè)地產(chǎn)，南昌現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)形式將逐步完善。
復(fù)合型的商業(yè)需要有大型連鎖超市、品牌專賣店、百貨店、餐飲店、步行街、購(gòu)物中心和各類大型購(gòu)物中心以及集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食、度假、健康、商務(wù)為一體的超大型購(gòu)物中心(MALL)等組成。社會(huì)的發(fā)展必然會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和演變，商業(yè)業(yè)態(tài)也將從單一功能型向復(fù)合業(yè)態(tài)過渡。
南昌商業(yè)地產(chǎn)之未來
關(guān)于南昌的未來“城市綜合體”，在規(guī)劃嚴(yán)密的老城區(qū)已難施拳腳，因此它必然會(huì)出現(xiàn)在新城區(qū)。
隨著城市版圖的擴(kuò)張，農(nóng)村人口城市化，按照市政府的規(guī)劃，在2010年南昌城市版圖將發(fā)展到260萬平方里，容納人口近300萬人，這樣的城市規(guī)模，僅有的幾大商圈顯然滿足不了城市居民日常生活購(gòu)物消費(fèi)的需求。
一江兩岸、多核心的城市發(fā)展模式，在全國(guó)內(nèi)有許多可借鑒的成功案例。如上海的浦東、廣州的天河區(qū)等地。
無論是上海、廣州等一線城市，還是武漢、長(zhǎng)沙這樣的二級(jí)省會(huì)城市，它都一定是不肯屈居于江邊一角的。南昌作為一個(gè)省會(huì)城，她未來的發(fā)展也必將跨過江去。
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