零租金請來Gucci "金鷹系"商業(yè)地產(chǎn)沉浮上海灘

   “假設(shè)全球第二大奢侈品牌Gucci的旗艦店入駐金鷹國際后成了標(biāo)桿，那其他品牌的進(jìn)入不就是早晚的問題么？”金鷹國際集團(tuán)董事長王恒接受CBN記者專訪時(shí)信心滿滿。
    由于定位出現(xiàn)“偏差”，金鷹國際在上海唯一一家商場雖位于上海南京西路頂級(jí)商圈內(nèi)，且與恒隆廣場、中信泰富比鄰，但在之前數(shù)年廣受詬病。
    歷經(jīng)長達(dá)一年多的改造后，眼下的金鷹國際除了風(fēng)光開出了法國巴黎春天集團(tuán)旗下的Gucci以及BV兩大招牌門店外，其整飭一新的商場中仍有相當(dāng)部分在“虛位以待”。
    “我們要做的是百貨賣場，這與恒隆廣場所做的‘收租物業(yè)’模式還有不同。”王恒說。他并不滿足于在香港上市的金鷹商貿(mào)（03308.HK）這一資本運(yùn)作平臺(tái)，近期又入股了南京新百（600682.SH）。
    商業(yè)地產(chǎn)新布局
    3月23日，南京新百發(fā)布公告稱，將原百貨經(jīng)營主營業(yè)務(wù)變更為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營，并以定向增發(fā)方式向金鷹國際購買旗下7家公司100％股權(quán)。根據(jù)此前公布的重組預(yù)案，金鷹國際計(jì)劃以持有的上海富得世紀(jì)投資有限公司（下稱“富得世紀(jì)”）等7家商業(yè)地產(chǎn)類公司的股權(quán)，認(rèn)購南京新百不超過4.46億股，幫助南京新百實(shí)現(xiàn)從零售百貨向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。這其中，富得世紀(jì)持有上海金鷹國際物業(yè)。
    “最終,我們希望香港上市的金鷹商貿(mào)零售百貨業(yè)務(wù)和南京新百的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)態(tài)勢�！蓖鹾阏f。從目前的布局情況來看，金鷹國際的業(yè)務(wù)板塊分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營、百貨業(yè)務(wù)、投資等，2006年3月，金鷹國際百貨業(yè)務(wù)分拆成金鷹商貿(mào)在香港主板上市。
    “我更傾向于在商業(yè)物業(yè)中，80%為自己持有物業(yè)；另外20%為租賃其他物業(yè)做商業(yè)。”按照王恒的計(jì)劃，50萬以上的人口集中的城市中心，將比較適合10萬平方米以上的綜合性消費(fèi)物業(yè)以及中高檔百貨的經(jīng)營。
    同時(shí)，在王恒入股后，南京新百將實(shí)現(xiàn)從零售百貨向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。之前業(yè)內(nèi)猜測，已經(jīng)擁有金鷹商貿(mào)在H股的平臺(tái)之后，“金鷹系”對(duì)南京新百的重組，是王恒希望通過借殼上市將商業(yè)地產(chǎn)推入資本市場，從而確立商業(yè)地產(chǎn)和百貨業(yè)態(tài)并立格局。王恒亦對(duì)CBN記者確認(rèn)，入股是為了避免南京新百與金鷹商貿(mào)的同業(yè)競爭，做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)。
    據(jù)他介紹，盡管商業(yè)地產(chǎn)投資大、回報(bào)期長，但是由于其收益的穩(wěn)定性，機(jī)構(gòu)與投資者對(duì)此類股票仍十分青睞。目前金鷹商貿(mào)的流通股中，有70%被機(jī)構(gòu)投資人掌控，而自2006年3月上市之后，也沒有誰賠過錢。因?yàn)樾袖N渠道本身是可以創(chuàng)造價(jià)值的，租金和物業(yè)具有價(jià)值；百貨品牌、電子商務(wù)以及買斷商品的經(jīng)營權(quán)同樣可以創(chuàng)造價(jià)值。
    “零租金”引“鳳”
    但金鷹購物中心在其他城市的經(jīng)驗(yàn)未能在上海成功復(fù)制�！皬淖畛跖c開發(fā)商接觸，就有許多待處理的問題，在此之前這是一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目。之后又由于著急趕工期，招商上又存在問題�！蓖鹾銓�(duì)CBN記者坦言。
    事實(shí)上，在上海金鷹購物中心2005年開業(yè)之前，早已于1998年封頂?shù)倪@一商辦綜合項(xiàng)目就幾易其手。對(duì)金鷹國際來說，這一進(jìn)入上海的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位保守，所以市場接受度有限。
    從2006年開始，上海核心區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹨宦飞蠐P(yáng)，南京西路商圈的大型零售物業(yè)的最高日租達(dá)10美元/平方米左右。擁有9個(gè)樓盤、建筑面積約4萬平方米的金鷹購物中心年租金僅為330萬元，遠(yuǎn)低于同區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)。
    “一開始定位中高檔百貨，這和金鷹在很多城市的定位有些類似。但是在上海，尤其是夾在恒隆廣場、中信泰富這些高檔商場中間，我們發(fā)現(xiàn)中高檔百貨這條路壓根行不通�！蓖鹾闾寡灾�前在上海的策略過于保守。雖然項(xiàng)目的情況在去年第一季度有所好轉(zhuǎn)，并“開始贏利”，金鷹國際仍然在去年4月份時(shí)決定將商場進(jìn)行“閉關(guān)”改造，整改預(yù)算為1.5億元。
    “商業(yè)價(jià)值的發(fā)生不僅從投入資金看，也可以從產(chǎn)出效益看�！蓖鹾惚硎�，僅為了引進(jìn)Gucci品牌，他們就花費(fèi)了3500萬元，這只是為了換取其營業(yè)額2%的提成。
    “最終我們與Gucci簽了長租約，并提供了‘零租金’，相比于一年1000萬元的商鋪?zhàn)饨穑�我們更加傾向于銷售額的提成。這同時(shí)也會(huì)減少品牌商的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)�！蓖鹾闾寡�，他還有一個(gè)潛在的目的，就是通過對(duì)于大牌的引入，招徠更多的優(yōu)質(zhì)商戶，從而順利實(shí)現(xiàn)過渡轉(zhuǎn)型。
    “我的開店速度一直不快，這其中主要考慮到不能稀釋經(jīng)營管理能力。一個(gè)20人的團(tuán)隊(duì)要管理30家店，這并不是一個(gè)好主意，會(huì)直接影響到招商，以及管理問題�！蓖鹾惚硎�，雖然公司的拓店速度不快，但這也減少了財(cái)務(wù)成本，所以權(quán)衡利弊，最終“并不影響公司的贏利能力”。
    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年年末，金鷹國際集團(tuán)已開發(fā)了約40萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在建項(xiàng)目約23萬平方米，同時(shí)擁有規(guī)劃建筑面積約306萬平方米的儲(chǔ)備項(xiàng)目。