商業(yè)地產(chǎn)：短線承壓 長線看好

　 2009重慶商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告
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　　1-5月，土地市場慢熱
　　來自智尊機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，今年前5月，成交包括有商業(yè)性質(zhì)用地的綜合地塊僅11塊，成交總面積達(dá)324780平方米，其中最大的單塊土地面積為95606平方米，交易時(shí)間是樓市行情已明顯抬頭的5月。
　　1月僅成交1宗地，而且是工業(yè)性質(zhì)用地。2月成交4宗，地塊位于高新區(qū)、九龍坡區(qū)及沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)等地，由協(xié)信、渝高等企業(yè)競得。3月無商業(yè)性質(zhì)用地（含）成交，4月有2塊地成交。
　　5月，共有4塊商業(yè)性質(zhì)用地（含）成交，渝開發(fā)拿下巴南區(qū)地塊、為今年前5月成交的最大地塊。渝高拍下北部新區(qū)鴛鴦組團(tuán)地塊，江北區(qū)江北城地塊由中國農(nóng)業(yè)銀行重慶分行拍得、大渡口地塊由重慶鋪金房地產(chǎn)公司拍得�？v觀整個(gè)重慶土地市場，給人一個(gè)強(qiáng)烈信號：未來兩年新增商業(yè)供應(yīng)量不大。
　　3月起，入市雄心再現(xiàn)
　　就入市表現(xiàn)上看，本埠商業(yè)地產(chǎn)的逐步轉(zhuǎn)暖，現(xiàn)已有跡可尋。
　　3月14日，北城中央中央?yún)RB區(qū)2、3、4號樓部分臨街旺鋪開盤發(fā)售，48個(gè)臨街旺鋪一舉銷售95%以上。4月，掀動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)新高潮，12個(gè)樓盤同推商業(yè)物業(yè)。4月18日，推出步行街核心旺鋪的朗晴廣場，2小時(shí)狂銷1.62億元；當(dāng)月底，共42層的龍湖國際寫字樓，兩天時(shí)間內(nèi)八成房源被買家“批發(fā)”；坐享南坪步行街前景的頭號項(xiàng)目萬達(dá)廣場熱度不減。5月，占領(lǐng)解放碑門戶的日月光中心首期豪宅熱賣。
　　主城商圈最具爆發(fā)力
　　商業(yè)地產(chǎn)上半年小試牛刀，下半年看點(diǎn)何在？記者專訪了智尊機(jī)構(gòu)·重慶智龍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理劉維屏。劉總認(rèn)為，市場投資的增長點(diǎn)總是蘊(yùn)藏在可提升空間大的產(chǎn)業(yè)板快，商業(yè)地產(chǎn)會體現(xiàn)出步步穩(wěn)升的獨(dú)有行情。
　　預(yù)計(jì)今年下半年，社會游資依然對商業(yè)地產(chǎn)保持濃厚興趣。商業(yè)地產(chǎn)的積極態(tài)勢在預(yù)期之中。
　　主城各大商圈中，渝中正面臨商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過渡期，它仍是重慶商業(yè)的核心和龍頭。江北三環(huán)四射的新規(guī)劃，截流三北消費(fèi)人流已是事實(shí)，北城天街商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)，帶來商業(yè)功能變化，現(xiàn)代百貨業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)是主打王牌，聚合性強(qiáng)。而南坪商圈、楊家坪商圈則身處競爭、調(diào)整的最寶貴時(shí)機(jī)，具有極強(qiáng)的爆發(fā)力。
　　社區(qū)中心化：淘金有門道
　　在商業(yè)地產(chǎn)的市場空間上，則包括有兩個(gè)方面：一是商家進(jìn)入的空間；二是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的空間。相對而言，社區(qū)商業(yè)不太關(guān)注大商家進(jìn)駐，投資門檻較低，許多客戶嘗得甜頭，沖其穩(wěn)健的保值增值性而來，購買踴躍。
　　下半年的市場看點(diǎn)重在社區(qū)商業(yè)。但社區(qū)商業(yè)中心化將是一個(gè)很明顯的演化趨勢，譬如江北、渝北、大學(xué)城的社區(qū)商業(yè)，空間價(jià)值最大，但需要以時(shí)間換空間，其商業(yè)的輻射區(qū)域及力度未來將擴(kuò)大至整個(gè)居住板塊的所有人群，不僅僅局限于一個(gè)個(gè)分零的住宅小區(qū)。
　　六大利好助漲商業(yè)長線
　　江北建全國最長步行街
　　1月22日，江北海洋步行街正式開街，將步行街由遠(yuǎn)東百貨延至天天漁港。加上即將開建的小苑步行街，全長將達(dá)到2.5公里的步行街，成為全國最長的商業(yè)步行街。
　　沙坪壩區(qū)四舉措創(chuàng)建“百億商圈”
　　一是實(shí)施市政設(shè)施改造、綠化改良工程，美化市容環(huán)境。二是精心打造燈飾，營造節(jié)日氣氛，提升城市品質(zhì)。三是推行治安、交通、市政聯(lián)合執(zhí)法，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境。四是制定《三峽廣場商圈商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃（2009―2012年）》，規(guī)范商業(yè)行為。
　　解放碑4年投千億排堵美容
　　投資224億元，7條軌道通渝中，解放碑外4環(huán)道，“10分鐘渝中”4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)；4年內(nèi)投入10億元為舊樓“穿衣戴帽”等，4年內(nèi)，渝中區(qū)政府將投入上千億元為城市美容排堵，把渝中區(qū)打造成為國際都市形象區(qū)。
　　九濱路引爆晉愉·九龍灣濱江商業(yè)
　　在九龍坡區(qū)，隨著連接菜園壩和九濱路的菜九路即將通車，重慶濱江商業(yè)增長極的重要成員——九濱路更以后起之秀的姿態(tài)引人矚目。位于楊家坪直港大道與九濱路黃金交匯點(diǎn)的晉愉·九龍灣濱江休閑美食街，因其“西城惟一濱江復(fù)合商業(yè)”的高性價(jià)比和完善配置，贏得了不少餐飲名企的青睞以及眾多投資客爭相追捧。
　　北京華聯(lián)將隆重變臉
　　3月25日，龍湖向媒體宣布，在北京華聯(lián)百貨退租給自己的原址上耗資近億元，打造北城天街“新館”。龍湖北城天街的營業(yè)面積擴(kuò)量至14萬平方米，也將成為江北“品牌商圈”戰(zhàn)略落地的重要標(biāo)志。
　　南坪商圈動(dòng)作多
　　6月底，南坪中心轉(zhuǎn)盤將恢復(fù)地面通車，這對南岸區(qū)打造百億商圈的計(jì)劃，提供了很好的條件。未來有5個(gè)城市森林廣場點(diǎn)綴步行街，有軌電車有望開進(jìn)步行街。