中國商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)與運(yùn)作仍不可避免

2005年的中國地產(chǎn)格局已顯現(xiàn)出開發(fā)商在國際化、專業(yè)化、品牌化方面的策略轉(zhuǎn)向。而中國的城市建設(shè)，特別是大型政府公建，以及新城開發(fā)的運(yùn)作模式和指導(dǎo)方針也有了重大轉(zhuǎn)變。五合國際(5+1 Werkhart International)近日出爐的調(diào)查報(bào)告顯示，2006年房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項(xiàng)目運(yùn)作、營銷模式、營銷理念。更多的境外基金將關(guān)注并介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。中國地產(chǎn)開發(fā)將從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴(kuò)展，并呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢。

低收入人口居住問題將成為新焦點(diǎn)

2006年低收入人口居住問題將成為新焦點(diǎn)，并可能有新的產(chǎn)品出現(xiàn)。其設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)將低于經(jīng)濟(jì)適用房，占有方式以租住為主，推廣范圍是全國各級城市，開發(fā)模式為政府補(bǔ)貼引導(dǎo)下的開發(fā)商主導(dǎo)模式。

2006年我國住宅商品化程度將呈迅速提升的趨勢，相關(guān)的經(jīng)營策略、服務(wù)體制將在住宅進(jìn)一步商品化的過程中得到完善。住宅作為高檔消費(fèi)品及不動(dòng)產(chǎn)投資品，也將逐步完善項(xiàng)目性能及技術(shù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)化產(chǎn)品說明。像電器、汽車等其它商品一樣，要提供使用說明書，操作、維護(hù)手冊，并標(biāo)明基本能耗(電、燃?xì)獾?量、建筑材料、保修期等數(shù)據(jù)。預(yù)計(jì)在2006年，這一技術(shù)指標(biāo)說明及展示模式將進(jìn)一步完善，甚至包括整套住宅的整體性能數(shù)據(jù)。住宅產(chǎn)品質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)以及售后服務(wù)的責(zé)任也將進(jìn)一步完善和明確。

2006年中國住宅的戶型設(shè)計(jì)將有較大突破。三方面因素正導(dǎo)致現(xiàn)有套型模式的新變化。首先，居住文化在不斷發(fā)展。其次，住宅個(gè)性化需求不斷增加。此外，先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對性兩極方向發(fā)展。適合不同面積需求和使用需求的全開敞住宅，以及向不同客戶提供細(xì)分的產(chǎn)品，如丁克家族。在住宅功能布局方面將有新嘗試。如客廳內(nèi)置，即臥室等主要房間靠近入口而客廳在最遠(yuǎn)離入口處；如果進(jìn)深較大可分割出特色黑房間，并在其四周形成連通的回路。

高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品新賣點(diǎn)

隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，2006年中國樓市的現(xiàn)代中國風(fēng)格將更加成熟，新中式住宅將繼續(xù)在摸索中前進(jìn)。它非簡單的復(fù)古，而是加入現(xiàn)代生活理念，并采用最新的工藝材料和技術(shù)。新中式住宅前進(jìn)的動(dòng)力來自對傳統(tǒng)的大膽革新。目前中式建筑有一定的弊端：首先與現(xiàn)代住宅在功能要求上和現(xiàn)代人的生活方式有較大的矛盾；其次技術(shù)手段落后，結(jié)構(gòu)形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有先天不足；最后，傳統(tǒng)建筑以低層為主，現(xiàn)代住宅為多層甚至是高層。因此傳統(tǒng)中式建筑不能簡單的套用在現(xiàn)代建筑中，需要革新。

2006年中國住宅品質(zhì)繼續(xù)朝著精細(xì)化及指標(biāo)化方向發(fā)展。隨著消費(fèi)者日趨理性化，開發(fā)商也會(huì)更注重提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量，并提供可量化的住宅品質(zhì)指標(biāo)，關(guān)注住宅壽命問題。預(yù)計(jì)2006年在全國范圍內(nèi)將有大量的高科技節(jié)能住宅面世。一方面國家提高住宅節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面政府部門、專家學(xué)者、媒體的大力呼吁，建筑設(shè)計(jì)行業(yè)、開發(fā)商以及消費(fèi)者也越來越關(guān)注住宅節(jié)能問題。高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品的新賣點(diǎn)。

對于住宅中的別墅產(chǎn)品而言，由于消費(fèi)水平提高，第二次及多次置業(yè)需求的大幅增長，經(jīng)濟(jì)型別墅頗受青睞。經(jīng)濟(jì)型別墅、準(zhǔn)別墅和偽別墅類產(chǎn)品的需求量有很大增長。

商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)與運(yùn)作仍不可避免

隨著WTO規(guī)則的深入實(shí)施，國際零售企業(yè)在國內(nèi)的需求保持了穩(wěn)定的增長勢頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場所時(shí)，基本上只選擇只租不售產(chǎn)品，無法與那些切割分散出售的物業(yè)進(jìn)行合作。因?yàn)檫@種項(xiàng)目未來經(jīng)營業(yè)態(tài)無法保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇出售的比例仍然高于半數(shù)。這一核心理念目前仍未被業(yè)內(nèi)廣泛接受，預(yù)計(jì)2006年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作的盲目性，及空置浪費(fèi)的嚴(yán)重后果仍不可能完全避免。

從2005年的全國的商業(yè)地產(chǎn)供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業(yè)物業(yè)，這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運(yùn)作，才能夠最佳發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價(jià)值。2006年商業(yè)項(xiàng)目的策劃與規(guī)劃將更多地依靠國際專業(yè)公司，具有國際專業(yè)水準(zhǔn)及海外招商能力的中介力量。商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭是整個(gè)商業(yè)所體現(xiàn)出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項(xiàng)目優(yōu)勢和資金優(yōu)勢的競爭，是綜合專業(yè)與技術(shù)資源優(yōu)勢的競爭。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巨大空間，及難以解決的資金缺口問題，引發(fā)了國外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場。國際資本的參與必將提升項(xiàng)目的品質(zhì)并吸引更多的投資者，也將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。而隨著消費(fèi)水平的提高，人們的需求由較單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變。即需要在特定的時(shí)間段內(nèi)滿足人們物質(zhì)與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業(yè)必將受到市場更多的青睞。

預(yù)計(jì)2006年一站式消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)、主題型購物中心將進(jìn)入消費(fèi)者的生活中。這一新的機(jī)會(huì)也要求開發(fā)商迅速提高自己與國際接軌的能力。

總部型寫字樓的發(fā)展成為一種新趨勢

2006年國際化辦公設(shè)施的需求將導(dǎo)致市場競爭激烈。產(chǎn)品主題化、個(gè)性化發(fā)展趨勢突顯，人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注。未來的辦公室將成為一個(gè)知識中心。寫字樓從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個(gè)體形象，總部型寫字樓的發(fā)展成為一種新趨勢。這種強(qiáng)調(diào)企業(yè)獨(dú)立性的總部寫字樓模式包括區(qū)域集群式總部和獨(dú)立總部兩種類型。預(yù)計(jì)2006年服務(wù)式寫字樓在國內(nèi)一線大城市將更快發(fā)展，而公寓式寫字樓有望成為中低端寫字樓市場的新勢力。租金的上漲也促使企業(yè)削減經(jīng)營成本，新型的靈活性辦公地點(diǎn)戰(zhàn)略(AWS)將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。AWS辦公模式下，并非一人擁有固定的專屬辦公座位，而是辦公座位少于員工數(shù)，員工分時(shí)段使用辦公空間。

2006年的辦公產(chǎn)品將在高科技生態(tài)化方面有重大突破，達(dá)到國際同類設(shè)施水準(zhǔn)。建筑生態(tài)智能化有兩大發(fā)展趨勢：一是調(diào)動(dòng)一切技術(shù)構(gòu)造手段，達(dá)到低能耗、減少污染并可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)；二是在深入研究室內(nèi)熱功環(huán)境(光、聲、熱、氣流等)和人體工程學(xué)(人體對環(huán)境生理、心理的反映)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造健康舒適而高效的居住空間。2005年7月1日開始實(shí)施的公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求強(qiáng)制執(zhí)行，對于新一代寫字樓產(chǎn)品來說，有了更為嚴(yán)格的限制。隨著房地產(chǎn)市場從營銷時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，以及多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，使生態(tài)節(jié)能型寫字樓產(chǎn)品“叫好不叫座”的尷尬局面開始改變，越來越多的實(shí)例證明，此類型產(chǎn)品必將成為未來寫字樓產(chǎn)品市場的發(fā)展方向。

工業(yè)旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)并成為新的增長點(diǎn)

隨著旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)作的專業(yè)化發(fā)展，以及旅游業(yè)本身的廣闊前景，作為旅游和地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，正逐漸為市場關(guān)注。2006年，旅游地產(chǎn)配套設(shè)施全面，有著鮮明的主題、獨(dú)特的景觀形象、深厚的歷史積淀以及濃郁的文化氣息的產(chǎn)品將成為主流。

在發(fā)達(dá)國家廣受重視的工業(yè)旅游也有可能在國內(nèi)出現(xiàn)，并成為國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)。這種對廢舊工業(yè)廠房、廠區(qū)的改造、利用，在營造特殊體驗(yàn)旅游設(shè)施的同時(shí)，對我國老工業(yè)基地，特別是重工業(yè)基地的城市復(fù)興，也提供了有效且可持續(xù)發(fā)展的解決途徑。2006年全國各地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將在各種資源的主題創(chuàng)造方面有百花齊放的突破。結(jié)合自然環(huán)境、文化、經(jīng)濟(jì)、交通、區(qū)域發(fā)展等諸多資源發(fā)展的旅游房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)有更多的大盤出現(xiàn)