“望聞問(wèn)切”四步驟 找到最具投資價(jià)值商鋪

　　俗話說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代。言下之意，投資一套商鋪，靠收取租金可以供三代人的生活所需。如今在上海任何區(qū)域，如果有一間100平方米左右的商鋪成功出租，月固定租金收益在5000元至1萬(wàn)元；如果在中心商業(yè)街位置，租金收益更高。
　　投資商鋪，一直是一個(gè)熱門(mén)話題。如何找到最具性價(jià)比的商鋪，這是一門(mén)大學(xué)問(wèn)。本文從
　　中醫(yī)的“望聞問(wèn)切”四步驟來(lái)簡(jiǎn)述商鋪投資的基本理念，供廣大讀者參考。
　　
　　【名稱】望
　　
　　【解釋】望診，中醫(yī)用語(yǔ)：指觀氣色
　　
　　商鋪必須有獨(dú)立門(mén)面，這一點(diǎn)相當(dāng)重要。最好是一樓正面沿街，門(mén)寬不低于4.5米。如果商鋪沒(méi)有獨(dú)立的門(mén)面，會(huì)失去廣告空間和上門(mén)客的數(shù)量，也會(huì)失去施展?fàn)I銷(xiāo)手段的空間。
　　　挑選已經(jīng)形成商業(yè)氣候的地理位置，可以是政府打造的或是在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中自然形成的特定商品的集中區(qū)域。如嘉定曹安路輕紡市場(chǎng)，未成市前商鋪售價(jià)每平方米4000元，月租金僅1000元左右；市場(chǎng)成熟后商鋪售價(jià)每平方米5萬(wàn)元以上，月租金1萬(wàn)多元。
　　周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專(zhuān)賣(mài)店入駐最佳，品牌連鎖機(jī)構(gòu)的選鋪工作相當(dāng)系統(tǒng)化和專(zhuān)業(yè)化，借其公司的市場(chǎng)判斷能力，完善自己的判斷。
　　
　　【名稱】聞
　　
　　【解釋】聞診，中醫(yī)用語(yǔ)：指聽(tīng)聲息
　　
　　選擇商鋪的區(qū)域應(yīng)在辦公樓附近、交通樞紐鄰近、學(xué)校附近或居民密集區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)出路以周邊固定消費(fèi)為主。人流量是關(guān)鍵因素，要學(xué)會(huì)區(qū)分過(guò)路人流量和消費(fèi)人流量，其合理比例應(yīng)該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門(mén)前的人流量，總量越高越好。統(tǒng)計(jì)人流的時(shí)段以周一至周三上午10點(diǎn)至下午16點(diǎn)為佳，如是餐飲商鋪，還要統(tǒng)計(jì)晚上18點(diǎn)至23點(diǎn)的人流。
　　商鋪的結(jié)構(gòu)決定商鋪的投資價(jià)值，千萬(wàn)不要誤入結(jié)構(gòu)有問(wèn)題的商鋪。理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)以框架為佳，這種結(jié)構(gòu)得房率較高，中間立柱較小甚至沒(méi)有，有利于經(jīng)營(yíng)者商品的出樣和商鋪的格局規(guī)劃。周邊100米內(nèi)最好有公交站點(diǎn)或軌道交通出入口，要回避那些能在門(mén)口停車(chē)的商鋪，因?yàn)殚T(mén)口能停車(chē)的話，會(huì)影響商鋪的展示面。
　　
　　【名稱】問(wèn)
　　
　　【解釋】問(wèn)診，中醫(yī)用語(yǔ)：指問(wèn)癥狀
　　
　　周邊人群的消費(fèi)水平高低決定商鋪的價(jià)值高低。在周邊購(gòu)買(mǎi)力較高的區(qū)域，商鋪的價(jià)值更高，獲得更高的租金和投資回報(bào)率的機(jī)會(huì)更大。要密切注意周邊各商業(yè)的生意情況，商鋪周邊50米半徑屬于一榮俱榮。了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開(kāi)發(fā)商，好的規(guī)劃決定商鋪未來(lái)幾年的走勢(shì)，好的開(kāi)發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套及大量住宅去化率，這些都是投資的重點(diǎn)。
　　
　　【名稱】切
　　
　　【解釋】切脈，中醫(yī)用語(yǔ)：指脈象
　　
　　商鋪投資宜重發(fā)展前景。雖然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無(wú)人問(wèn)津，但如果符合馬路小、周邊市場(chǎng)好、人流有逐步擴(kuò)大趨勢(shì)、商鋪銷(xiāo)售去化率較高等條件，則這類(lèi)商鋪具備投資價(jià)值。要把握投資時(shí)機(jī)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)虛高、商業(yè)景氣且商業(yè)利潤(rùn)較高的時(shí)期，不宜投資在高位運(yùn)行的商鋪，因其升值空間已被大量消耗。按目前市場(chǎng)形勢(shì)，一般比較適宜投資的商鋪，其售價(jià)和周邊住宅售價(jià)比約為1.3：1。