北京商業(yè)地產(chǎn)未見小陽(yáng)春

    上個(gè)月末，國(guó)內(nèi)某著名地產(chǎn)公司宣布將旗下65個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行公開發(fā)售，轉(zhuǎn)變自2005年以來(lái)一直采取的產(chǎn)權(quán)式商鋪只租不售的營(yíng)運(yùn)模式。該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，此舉只是為了平衡資金，并非意味著資金出了問(wèn)題。
　　由自持轉(zhuǎn)為發(fā)售，是個(gè)案還是普遍現(xiàn)象？在金融危機(jī)的背景下，北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有沒有類似的現(xiàn)象？近日，《廣廈時(shí)代》進(jìn)行了專門的調(diào)查了解，走訪了大鐘寺、雙井等幾個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。
　　●京城商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向并不多見
　　從其網(wǎng)站查閱可知，大鐘寺這一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目于2004年開工，“預(yù)計(jì)2007年12月18日開業(yè)”，但最終一直拖而不開。在回答我們咨詢時(shí)，招商熱線工作人員稱該項(xiàng)目將于“今年年底開業(yè)”，并說(shuō)現(xiàn)有三層商鋪對(duì)外出售，而其余樓層商鋪依然招租�！按箸娝逻@個(gè)項(xiàng)目幾年來(lái)折騰來(lái)折騰去，到現(xiàn)在也沒塵埃落定。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，該項(xiàng)目一直都有出售的商鋪，但業(yè)績(jī)不佳。而據(jù)其他業(yè)內(nèi)人士透露，從去年開半年開始，位于南城馬家堡區(qū)域一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋求“整賣”，目前尚未見結(jié)果。
　　至于近期，“在北京，沒有引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的自持商業(yè)要出售的項(xiàng)目。”我們向戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)了解有關(guān)情況時(shí)，都得到類似的答復(fù)。
　　●空置：商業(yè)地產(chǎn)沒冷下去也沒熱起來(lái)
　　“這個(gè)圍擋已經(jīng)有很久了，不知道到底是家什么店。”在朝陽(yáng)區(qū)雙井附近一家大型購(gòu)物廣場(chǎng)的進(jìn)門處，一家商鋪圍擋上寫有“著名國(guó)際品牌即將開業(yè)”的字樣。鄰近商鋪工作人員表示不知道這家“國(guó)際品牌店”何時(shí)開業(yè)。
　　更多的圍擋在三四層。在三層，環(huán)繞著中間兩部電梯的商鋪有八九家沒有開業(yè)。有的從外面還能看到里面有未賣出去的床上用品和毛絨玩具。而在四層南半部，在一家運(yùn)動(dòng)品牌對(duì)面，多家門臉都被圍擋封著�！吧�意不好，平時(shí)盼周末，到了周末就沒盼頭了�！迸赃呉患移放颇醒b店的工作人員這樣說(shuō)。據(jù)商戶介紹，這家商場(chǎng)開業(yè)一年了，但依然有不少商鋪沒開張，有的是后來(lái)關(guān)門大吉了。
　　“2009年，住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了沉寂后的小陽(yáng)春，然而商業(yè)地產(chǎn)沒感受到春意�！贝鞯铝盒腥A北區(qū)董事張家鵬在接受采訪時(shí)說(shuō)，“需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)也沒有像住宅市場(chǎng)那樣冷過(guò)。特別是成熟商業(yè)區(qū)域，如王府井、國(guó)貿(mào)等區(qū)域難見空置。”我們?cè)噲D了解整個(gè)北京商業(yè)市場(chǎng)的空置情況，但接受我們咨詢的3家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)都表示，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，難以統(tǒng)計(jì)，都沒有準(zhǔn)確的數(shù)字�！爸灰�不是太游離于商圈邊緣的項(xiàng)目，含金量都是受到商家認(rèn)可的，銷售也都不錯(cuò)�！敝性�地產(chǎn)商業(yè)樓宇部副總經(jīng)理張翰坤告訴我們。
　　無(wú)獨(dú)有偶的是，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮也從商業(yè)地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)角度給予了佐證。雖然出現(xiàn)了諸如某著名川菜品牌暫停4家新店開業(yè)并退店的消息，但裴亮感覺北京商業(yè)地產(chǎn)需求平穩(wěn)，北京等幾個(gè)大城市有企業(yè)收縮，也只是個(gè)別現(xiàn)象，“據(jù)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，從今年2月到4月，能看到會(huì)員銷售回升的跡象。增幅雖沒有往年大，但比預(yù)期要好。外資和本土企業(yè)開店數(shù)量基本都在計(jì)劃內(nèi)�！�
　　●金融危機(jī)影響有限
　　商業(yè)地產(chǎn)老難題待解
　　之前沒冷下去，現(xiàn)在沒熱起來(lái)，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可的“數(shù)量不少的空置”卻又客觀存在。
　　“空置是由多方面原因造成的。”在張翰坤看來(lái)，目前商業(yè)地產(chǎn)空置率的浮動(dòng)乃至小幅上升，有一部分新店延后的原因。同時(shí)由于一些商家經(jīng)營(yíng)不好，業(yè)主主動(dòng)進(jìn)行了品牌調(diào)整，造成一段時(shí)間的空置期�！爱�(dāng)然也有普通業(yè)態(tài)商鋪收縮的原因。
　　張家鵬認(rèn)為，金融危機(jī)導(dǎo)致終端客戶收縮，進(jìn)而造成商業(yè)地產(chǎn)空置是事實(shí)，但這種影響是分梯度的：從品牌檔次看，歐美品牌受影響大，國(guó)內(nèi)品牌受影響較少；從業(yè)態(tài)看，服裝類受影響比餐飲行業(yè)大；地域上看，沿海比內(nèi)地受影響大。而北京因?yàn)橛腥A北周邊購(gòu)買力支持，又是首都，金融危機(jī)的影響不應(yīng)被高估�！爱�(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)要想出現(xiàn)需求熱，還得有賴經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的連帶作用。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，人們購(gòu)買能力和信心足了，有人消費(fèi)才有人愿意開新店，進(jìn)而支持商業(yè)地產(chǎn)需求。
　　引人注目的是，業(yè)內(nèi)人士不約而同地提出，面對(duì)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)“令人著急的不冷不熱”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該自我反省。
　　在裴亮看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)供需之間的矛盾依然存在，“老問(wèn)題一直沒解決”。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商依然有很大盲目性，從商圈選址到項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，都缺少對(duì)未來(lái)商戶需求的科學(xué)判斷，“分割銷售的模式，也容易造成管理上的難題，影響整體商業(yè)環(huán)境的培育。
　 “空置的商業(yè)項(xiàng)目90%是硬件本身的問(wèn)題。”張家鵬舉例說(shuō)，層高很低，零售商無(wú)法接受；地板荷載能力不夠，超市就無(wú)法入駐，“原因無(wú)非開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，沒有考慮將來(lái)租售給什么樣的商戶，沒有考慮到不同商戶對(duì)硬件要求的不一樣�！迸c此同時(shí)，張家鵬也認(rèn)為有的開發(fā)商賣散產(chǎn)權(quán)后，缺少對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)籌管理和品牌維護(hù)。
　　如何解決這一問(wèn)題？“定制化設(shè)計(jì)才能確保物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)作�！睗h博投資集團(tuán)董事長(zhǎng)朱友軍如是說(shuō)，以購(gòu)物中心為例，首先要明確希望引入的主力旗艦店是什么，是品牌好、消費(fèi)者檔次高的國(guó)際名品？還是吸聚人流的超市、影院？確定之后，再依據(jù)業(yè)態(tài)定位來(lái)決定建筑的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，確保施工合格�！斑@才是日后成功引進(jìn)主力旗艦店進(jìn)而提升項(xiàng)目剩余空間租金的關(guān)鍵�！�文/張旭 李丹