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市場觀察
未來商業(yè)地產(chǎn)是陰是晴？
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上半年，上海商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)一波商鋪成交的“小陽春”。各路資金各執(zhí)己見，“抄底入市”和“拋盤離場”的現(xiàn)象同時上演，尤其是外資掀起了一股在滬拋售物業(yè)套現(xiàn)離場的小高峰。上海目前“欲走還留”的商業(yè)地產(chǎn)困局，某種程度上正是全國的縮影和標本，同時也將會把這種現(xiàn)狀帶入下半年。
另外，在寫字樓市場，由于跨國企業(yè)擴張嚴重縮減，直至全球經(jīng)濟轉(zhuǎn)好前，高供應(yīng)量將制造高于預(yù)期的空置率。
商業(yè)地產(chǎn)講究規(guī)模和區(qū)位——華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系教授華偉
商業(yè)地產(chǎn)本身就是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)企業(yè)的多元化，不僅使得項目資金的來源得以保障，更使得項目開發(fā)力量壯大，吸取四方之精華，從而使得整體商業(yè)項目的品質(zhì)有了質(zhì)的提升。
然而我們需要注意，商業(yè)地產(chǎn)十分講究規(guī)模和區(qū)位。只有地理位置適中，有效客流持續(xù)，競爭格局均衡，經(jīng)營定位準確的商業(yè)地產(chǎn)才是上選。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)一定要找到好管家，明確好定位。那種指望自購自用的自我消化型客戶絕非主流。
綜合商業(yè)定位需更加細分——上海祥騰投資有限公司副總裁陳茂林
從目前市場來看，商業(yè)地產(chǎn)逐步從大而全的市場需求向細分市場傾斜，以適應(yīng)消費者越來越挑剔的品位。
根據(jù)我們的經(jīng)驗，以往很多商業(yè)項目，多是通過樓層將購物區(qū)內(nèi)的不同需求和不同年齡段相區(qū)分。而新興項目以不同的年齡段、消費品味、生活追求等因素作為區(qū)域劃分的基礎(chǔ)；在景觀優(yōu)美和較為清凈的區(qū)域，則劃分專門的休閑餐飲區(qū)，適合需要清靜和品味的人群停留休息，這樣既不用夾雜在購物區(qū)中尋求安寧，也避開了傳統(tǒng)餐飲的嘈雜。
持有型物業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險——上海萬達廣場置業(yè)有限公司副總經(jīng)理呂正韜
眾所周知，周浦板塊歷來有“小上海”之稱，商業(yè)文脈非常深厚。但原有的區(qū)域內(nèi)的商業(yè)分布十分零散，難以形成集中的有號召力的各類商業(yè)薈萃的文化氛圍。隨著該板塊城市化進程的加速，居住氛圍日益成熟，對于集中商業(yè)的需求已經(jīng)十分迫切。
對于下半年商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，我認為仍處于觀望中，但總體態(tài)勢還是向利好方向發(fā)展。萬達廣場以持有型物業(yè)為主，在此體現(xiàn)出其風(fēng)險小的優(yōu)勢，有利于商鋪業(yè)主的投資需求、規(guī)避風(fēng)險。
網(wǎng)絡(luò)長尾優(yōu)勢助投資物業(yè)升值——仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)部總監(jiān)陳立民
上海甲級辦公樓從2004年到2008年一直處于穩(wěn)定的上升通道，但是從去年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，租金“掉頭”。
今年下半年的發(fā)展趨勢主要有兩點，一是“去中心化”，二是本土企業(yè)主導(dǎo)市場。以前大企業(yè)集中在南京路、人民廣場、陸家嘴等核心地帶，今年年初開始很多企業(yè)已經(jīng)開始往虹橋或更偏遠的地方搬遷。國內(nèi)金融企業(yè)的搶灘不僅左右了上海甲級辦公樓，為了品牌宣傳，他們也會加入到臨街旺鋪的競爭中去。
避開投資風(fēng)險——同策資深分析師倪曉玲
隨著這一波由住宅熱銷帶動商品房成交的行情，也使商業(yè)地產(chǎn)回暖指日可待。不過，投資者在下半年選擇商業(yè)產(chǎn)品時，我們認為有以下幾點需加注意：
首先，購買遠郊型商鋪要多關(guān)注該區(qū)域未來入駐率及人口密度。其次，購買專業(yè)賣場或?qū)I(yè)市場的客戶最好有從事過此方面的經(jīng)驗。
最后，購買休閑商業(yè)廣場的客戶需對運營商背景做詳細考察。對于規(guī)劃不合理、業(yè)態(tài)分布雜亂的商業(yè)廣場，則不利投資。
掌握機遇就是掌握未來 談09商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
從2007年到2009年上半年，宏觀調(diào)控的嚴峻形勢令住宅開發(fā)面臨相當(dāng)?shù)睦Ь�，而商業(yè)地產(chǎn)則被認為是房地產(chǎn)開發(fā)商的避風(fēng)港灣。2009年大的動蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠來看危機會帶來更多的機遇，誰把握了機遇就會掌握未來。
一、商業(yè)地產(chǎn)新的機遇和挑戰(zhàn)
1、住宅市場遇冷商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱
在樓市住宅開發(fā)陷入低迷期時，商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展轉(zhuǎn)機。受經(jīng)濟大環(huán)境的不利影響導(dǎo)致目前單純投資住宅開發(fā)利潤下滑和風(fēng)險增加，是開發(fā)商們轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的一大原因，是為通過持有商業(yè)物業(yè)和商業(yè)運營實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)本身之外更大的商業(yè)價值，從而降低風(fēng)險和增加利潤。開發(fā)商成功持有的這種示范效應(yīng)，同時帶動了民間資本對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。本土的開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開發(fā)商都是商業(yè)方面的新手，他們期待與基金、與有相關(guān)經(jīng)驗和工作軌跡的職業(yè)經(jīng)理人合作成立合資企業(yè)。
投資商們尋求的是商業(yè)物業(yè)上穩(wěn)定的投資回報，而持有型物業(yè)有著三個重要的特點，一是收益相對穩(wěn)定并且長期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟波動所帶來的金融風(fēng)險，三是更加容易成為投資機構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，在一些開發(fā)商未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略書上已經(jīng)標記為重點。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來，世茂商業(yè)項目開發(fā)將由原來的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也流露出興趣。曾在上海收購翠湖天地等高檔住宅的英國地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個重點投資目標轉(zhuǎn)為了大陸的購物中心；不久前，黑石集團在上海浦東成立商業(yè)管理公司，意圖大力進軍商業(yè)地產(chǎn)。
2、“救市”政策或利好商業(yè)地產(chǎn)
2008年，國際投資機構(gòu)和銀行受經(jīng)濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現(xiàn)；住宅市場也急劇萎縮。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)存在不少困難，但中國城市化進程的大趨勢沒有變，中國經(jīng)濟長期增長的預(yù)期仍然沒有改變。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會發(fā)布的《2008 中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告》強調(diào)：國家業(yè)已出臺的救市措施力度非常，其中建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點等等，對商業(yè)地產(chǎn)是利好消息。最近三年之內(nèi)，建設(shè)部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機會。在此種情況下，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會預(yù)測：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)；區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會有較大的利好消息。消費依然強勁。
3、收益高吸引新行業(yè)涉足
在樓市普遍不景氣情況下，開發(fā)商拿地都十分謹慎，再加上開發(fā)商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過這樣一來，卻給其他行業(yè)的企業(yè)進軍房地產(chǎn)提供了時機和空間。這些外來企業(yè)資金相對比較充裕，并且以商業(yè)用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類產(chǎn)品相對不足的情況下，通過拿地也可以顯現(xiàn)為保值增資的一種投資行為。一些外來新行業(yè)已經(jīng)迫不及待涉足房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。近日，七喜控股引起房產(chǎn)界關(guān)注，雖然競拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開發(fā)商品住宅，進入房地產(chǎn)市場實現(xiàn)公司多元化策略的舉措已經(jīng)暴露無遺。值得注意的是，一些其他行業(yè)的企業(yè)還以購買自用辦公樓方式，實現(xiàn)曲線進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2008年11月份，上海北外灘上海港國際客運中心兩幢寫字樓被中化集團等大型央企收購，投資總額達到了70億元。保險資本也成為房地產(chǎn)行業(yè)重要“進門人”。雖然有保險資金不能直接投資國內(nèi)地產(chǎn)項目的規(guī)定，但國內(nèi)各大保險公司依然另覓途徑，據(jù)悉，民生保險、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業(yè)區(qū)及中關(guān)村的商圈內(nèi)購買了幾萬平方米不等的物業(yè)。外來新行業(yè)一直對于房地產(chǎn)行業(yè)覬覦已久。
二、集團化開發(fā)，連鎖經(jīng)營將成主流
2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出。一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗，會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。
隨著大型房企的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標志是大公司都會明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運營管理機構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會成為開發(fā)的主流�！�2008 中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告》指出：城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億元，增長非�？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著國內(nèi)中產(chǎn)階級的興起，2009年會帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進一步繼續(xù)被邊緣化。
三、商業(yè)地產(chǎn)有望受益REITs
1、期待REUITs破冰
2008年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑是雪上加霜。
2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產(chǎn)信托基金)的正式推出。以商務(wù)部等部委力促的開放REITs通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)。2008年12月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》。房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標的的融資產(chǎn)品，普通住宅項目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。從這個角度講，以持有物業(yè)為開發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。2009年1月6日的國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵透露，央行已經(jīng)形成房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）初步試點總體構(gòu)架，并將在上報國務(wù)院后進行試點。
2、REITs為商業(yè)地產(chǎn)最好“退出通道”
REITs推出的重要意義在于，它為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開發(fā)商都認為商業(yè)地產(chǎn)很難做，最大的問題在于“出口”(Exit)。商業(yè)地產(chǎn)項目一般分為開發(fā)(Development)、孵化(Incubation)、穩(wěn)定(Stabilized)等幾個環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險低、相應(yīng)收益也低，但開發(fā)商自有資金成本往往較高，開發(fā)完成后或穩(wěn)定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉(zhuǎn)。
而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產(chǎn)信托基金)市場，即把成熟物業(yè)(穩(wěn)定現(xiàn)金流)打包資產(chǎn)證券化，使追求較低風(fēng)險、較穩(wěn)定收益的低成本資金持有者(如公眾、機構(gòu)投資者等)可以接手長期持有。而REITs能夠推出的最好時機就是熊市。因為，熊市物業(yè)資產(chǎn)價格回落，租售比(租金/價格)較高，資本市場的資金成本也較低、投資風(fēng)格趨于防守型。例如美國REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產(chǎn)泡沫破滅后長期熊市的2001年推出。本輪經(jīng)濟危機為中國REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)奠定了最好的機會。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創(chuàng)新將會在2009年破冰。
2009年商業(yè)地產(chǎn)的形勢并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經(jīng)濟危機還未對北京的消費市場形成太大影響，2008年北京的社會零售總額依然會強勁增長20%以上，遠遠超過北京10% 的GDP增速。只不過新商業(yè)開業(yè)的總體量遠遠超過這個比例，以至于平均下來市場轉(zhuǎn)淡，而根據(jù)20/80規(guī)律，少數(shù)搶眼的項目更是賺得本滿缽滿。2009年是一個烏云籠罩、充滿變數(shù)的一年。商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠來看危機會帶來更多的機遇。
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