哪些業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更適合REITs？

　　REITs是一種標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，一般從上市公司或非上市公司收購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。

　　REITs具備低相關(guān)性、低波動(dòng)性和低風(fēng)險(xiǎn)性，因而在國(guó)外一些成熟資本市場(chǎng)受到一些中小投資者的偏愛(ài)。目前我國(guó)的準(zhǔn)REITs相當(dāng)于私募性質(zhì)，而不是公開(kāi)發(fā)行的完全的REITs。

　　最近有消息稱(chēng)，設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金的方案已上報(bào)并獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，只待確立REITs實(shí)施細(xì)則便可正式出臺(tái)。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便年內(nèi)可出臺(tái)政策，正式推向市場(chǎng)至少也要到明年。受全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)影響，有關(guān)部門(mén)對(duì)于REITs等金融創(chuàng)新舉措的態(tài)度將更加謹(jǐn)慎。同時(shí)，REITs方案之所以遲遲未出臺(tái)，與銀監(jiān)會(huì)與證監(jiān)會(huì)等政府部門(mén)間職能尚未理順有關(guān)。

　　在第七屆證券投資基金國(guó)際論壇中得到的消息，深交所一直致力于交易所理財(cái)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，以打造我國(guó)金融超市為戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。該所積極推動(dòng)有市場(chǎng)需求的金融產(chǎn)品的研發(fā)，已經(jīng)以專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃和房地產(chǎn)投資信托基金兩種方式上報(bào)了REITs產(chǎn)品方案。

　　看來(lái)，REITs將漸行漸近，而作為REITs主要資產(chǎn)包——處于成熟運(yùn)營(yíng)階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（大型租賃型商業(yè)場(chǎng)所、寫(xiě)字樓、酒店等廣義的商業(yè)地產(chǎn)）將成為REITs管理商最為關(guān)注的。

　　作為REITs的資產(chǎn)包，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備完全產(chǎn)權(quán)、進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期、年收益率（租金）高于8%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在此前提下，哪些業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)更適合REITs？富智商業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，大型購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓最適合REITs。

　　大型購(gòu)物中心：營(yíng)業(yè)規(guī)模大，項(xiàng)目市值高；主力店群多，經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定；商鋪換租可以及時(shí)處理，經(jīng)營(yíng)易于調(diào)整。大型購(gòu)物中心比較適合作為REITs的資產(chǎn)包整體上市。比如深圳萬(wàn)象城、上海正大、北京新燕莎等等。但對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有者以投資收益為目的的項(xiàng)目則除外，比如深圳中信城市廣場(chǎng)，其所有者平安保險(xiǎn)是以之為其險(xiǎn)資的獲利而投資的。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可分為二類(lèi)，一類(lèi)是生產(chǎn)資料市場(chǎng)，受下游產(chǎn)業(yè)影響大，行業(yè)周期性也影響租金收益，有時(shí)政策性影響也較大，如產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃變動(dòng)等。這一類(lèi)項(xiàng)目不太合適作為REITs的資產(chǎn)包整體上市。另一類(lèi)是消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)容易穩(wěn)定，這一類(lèi)項(xiàng)目還是合適作為REITs的資產(chǎn)包，但要求規(guī)模適中。超大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則受到市場(chǎng)影響時(shí)不容易作經(jīng)營(yíng)調(diào)整，因而其風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　商業(yè)街：商業(yè)街同樣分為二類(lèi)，一類(lèi)是擁有多家主力店的、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的商業(yè)街，且有足夠的停車(chē)場(chǎng)位，這類(lèi)商業(yè)街需由同一家開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，比較適合作為REITs的資產(chǎn)包；另一類(lèi)則是專(zhuān)業(yè)街，與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的類(lèi)似，可分成二種情況進(jìn)行分析。

　　寫(xiě)字樓：在一、二線城市的寫(xiě)字樓中，如出租率較高且租戶(hù)有一定共同特點(diǎn)的項(xiàng)目，也就是說(shuō)具備一定特色商務(wù)主題的項(xiàng)目均可以考慮作為REITs的資產(chǎn)包。具備一定特色商務(wù)主題可使項(xiàng)目具備穩(wěn)定的租客群，并隨著品牌效應(yīng)的影響，租金遞增的可能性也較高，物業(yè)增值較明顯。

　　酒店公寓：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，當(dāng)?shù)鼐频陮?duì)于游客或商務(wù)客來(lái)說(shuō)，如沒(méi)有出現(xiàn)明顯的供大于求的情況，則可以考慮將酒店公寓作為REITs的資產(chǎn)包。但如該項(xiàng)目整租給二房東經(jīng)營(yíng)的，由于產(chǎn)權(quán)所有者獲取的租金回報(bào)非常低，此類(lèi)項(xiàng)目則不宜作為REITs的資產(chǎn)包上市。吳德云