熱鬧的投資

中資企業(yè)正在大手筆投資房地產(chǎn)市場，保利地產(chǎn)一次加價2.4億元拿下北京地塊的當(dāng)天，國資背景的上海綠地30.25億元標(biāo)的北京大興地塊；中化集團(tuán)旗下的中化方興更是以40.6億元的天價打敗各家買主拿下廣渠路15號地。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中資企業(yè)也毫不示弱。二季度，整體物業(yè)及土地投資市場都比一季度更為活躍。仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東介紹，中資背景的開發(fā)商正積極地進(jìn)行資本運(yùn)作，通過股權(quán)交易收購或者出售資產(chǎn)以對公司的核心資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。同時，以金融機(jī)構(gòu)、大型中央企業(yè)為背景的自用型買家也在幾個重要的商業(yè)核心區(qū)——例如金融街及CBD周邊洽談?wù)�幢或大面積購置寫字樓物業(yè)。內(nèi)資銀行、國內(nèi)能源類公司及媒體公司成為市場需求的主體，特別是外省市商業(yè)銀行在京尋找新辦公樓的數(shù)量迅速增長，成為近期市場需求的亮點(diǎn)。二季度，北京金融街地區(qū)成交十分活躍，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及政府的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)均有大面積擴(kuò)租交易完成。在CBD地區(qū)，由于近一年內(nèi)新入市項(xiàng)目較多，為潛在客戶提供了充分的選擇。在朝陽區(qū)政府鼓勵政策的推動下，大量內(nèi)資銀行、部分外資銀行和媒體公司都在積極尋找辦公面積，中央電視臺和北京電視臺的設(shè)址積極地推動了新媒體企業(yè)向CBD及周邊地區(qū)的搬遷。二季度，市場整體吸納量達(dá)到了78,450平方米，高于2008年四季度和今年一季度的吸納量，而香港寫字樓市場的吸納量為59,330平方米。

仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理張瑩指出“北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的需求正在逐步回升，在中資背景的公司加大對優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納的同時，不同背景有實(shí)力的外資公司也正在積極尋找新的辦公面積，以擴(kuò)展其在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展�！�

據(jù)悉，今年一季度，盛京銀行買下位于CBD的朝陽區(qū)光華路的東方梅地亞中心D座自用，這也成為一季度基本處于停滯的北京寫字樓投資市場的唯一亮點(diǎn)；6月，國內(nèi)某知名大型集團(tuán)公司以3億的總價拿下地處北京工人體育場和三里屯之間的工三寫字樓；中國中期投資股份有限公司購買嘉都大廈部分樓層，購買總價約1.15億元；中石化北京石油分公司以3.44億元購得冠城名敦道A1寫字樓；金融街控股集團(tuán)收購西單美晟商業(yè)綜合體項(xiàng)目；此外在上海，陸家嘴集團(tuán)整體收購了上海浦項(xiàng)廣場寫字樓項(xiàng)目，成交金額超過17億元。

“國進(jìn)民退”

“我們以前不愿意把項(xiàng)目租給國企�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，一直以來商業(yè)物業(yè)市場開發(fā)企業(yè)最喜歡的客戶都是外資企業(yè)，外企和金融機(jī)構(gòu)長期以來也是北京商業(yè)地產(chǎn)市場的主力軍，“我們幾年前在東三環(huán)做的一個高端寫字樓，都做兩份報價，給國企的報價高一些，給外企的價格低一些”，這位負(fù)責(zé)人表示，出現(xiàn)這種狀況的主要原因部分在于長期以來國企熱衷于購買或自己修建而非租用商業(yè)物業(yè)，對高端物業(yè)服務(wù)也沒有提出更多的要求，而外資企業(yè)入駐某個商業(yè)項(xiàng)目則更能抬升物業(yè)身價，“感覺更有面子”。

但在商業(yè)物業(yè)的購買市場，中資企業(yè)“一向都是絕對主力”，華潤置地(北京)股份有限公司市場總監(jiān)唐瑤在接受中國證券報記者采訪時表示，在金融危機(jī)之后，這一特征更為明顯。

理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)顦窛�也表示，奧運(yùn)會前的物業(yè)成交多是國外基金賭人民幣升值和奧運(yùn)會效應(yīng)而推動的，“那時候我們常常聽說大摩或者花旗整棟購入物業(yè)，現(xiàn)在你還能聽說嗎？”他介紹，高峰時期外資為投資目的購入的商業(yè)物業(yè)比重占到北京成交的四成以上，但奧運(yùn)會后至今幾乎為零。“投行前期的投資損失慘重，比如花旗買入西環(huán)廣場等項(xiàng)目肯定沒有獲得預(yù)期收益，現(xiàn)在租金市場持續(xù)下滑，出租回報率差了很多，現(xiàn)在外資基本沒有為投資目的出手購買的”。

目前外資在商業(yè)物業(yè)投資市場份額逐漸減少，而國企、內(nèi)資公司的市場份額卻在增大。他介紹，今年自己公司在成交的項(xiàng)目“全是內(nèi)資的公司，有些是國家的機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位”。

對于出現(xiàn)這種狀況的原因，唐瑤認(rèn)為主要是外資企業(yè)的資金受金融危機(jī)影響撤回本部，其所在公司持有的華潤置地鳳凰置地廣場A座正在招租，由于位于北京外企云集的燕莎商圈她每天都要面對不同的客戶，“去年四季度和今年一季度市場變化非常劇烈，很多外資企業(yè)有些不知所措，基本上停止或者縮減了辦公物業(yè)開支，但到了二季度變化沒有開始那么劇烈了”。仲量聯(lián)行的報告也顯示，在今年一季度商業(yè)地產(chǎn)中金融和外資租賃也不再是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的主流，在這種情況下中資企業(yè)的投資更顯突出。

此外，也有市場人士認(rèn)為，國家寬松的信貸和前期財政支撐導(dǎo)致大批資金流入了國企，“國進(jìn)民退”成為上半年拉動經(jīng)濟(jì)增長的特征，中資企業(yè)大手筆購入商業(yè)物業(yè)只是表現(xiàn)形式之一。唐瑤也透露，目前亦有一些國有企業(yè)與其項(xiàng)目洽談，“一些企業(yè)通過IPO融資后規(guī)模擴(kuò)大，不得不重新選址”。

此外，盡管中資企業(yè)大手筆購入商用物業(yè)，楊樂濤認(rèn)為將其界定為“投資”并不妥當(dāng)，前述的若干大單也顯示，花費(fèi)數(shù)億元購入整棟寫字樓的中資企業(yè)絕大部分都是用于自用，而非“炒樓”，未來保險法修訂后，保險等資金的介入才可能是真正的投資需求。

成交穩(wěn)步上升

對于未來走勢，DTZ戴德梁行出具的報告依然樂觀。該公司華北區(qū)投資部主管葉建成認(rèn)為，與金融海嘯之前相比，目前的房地產(chǎn)投資市場也呈現(xiàn)出了一定的特點(diǎn)。首先，一線龍頭城市，如北京和上海，重新成為了投資者的首選地，因?yàn)橐痪�城市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較高，物業(yè)水平較好，制度建設(shè)較為完善；其次，投資策略更為謹(jǐn)慎，對項(xiàng)目的審查需要的時間更長，審查的條件更加苛刻，如需要更高的內(nèi)部回報率、更穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益等；第三，雖然海外不少金融機(jī)構(gòu)近期受到嚴(yán)重的沖擊，但海外機(jī)構(gòu)投資者對中國的房地產(chǎn)投資市場依然興趣濃厚，這也符合他們分散投資風(fēng)險、追逐高額回報的要求。同時，由于流動性充沛及通貨膨脹預(yù)期等主要因素，未來北京和上海市場成交量會穩(wěn)步上升，持續(xù)錄得大宗整棟物業(yè)的收購案例。

在投資者類型方面，海外私募機(jī)會型投資基金仍然是市場的主流力量，這主要是因?yàn)樗麄兺顿Y機(jī)制更加成熟和靈活，對市場較為熟悉，中國房地產(chǎn)市場的高回報也符合他們?nèi)�球配置要求。國�?nèi)機(jī)構(gòu)投資者方面，雖然在過去的幾年中，國內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者完成的成交額僅占總成交額的很小部分，但隨著房地產(chǎn)投資信托的實(shí)行以及保險資金投資不動產(chǎn)細(xì)則的完成，預(yù)計(jì)越來越多的國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者將會活躍起來，成為中國房地產(chǎn)投資市場的一股主流力量，并且會在將來更為明顯。

葉建成肯定地表示，過去5年房地產(chǎn)投資市場上連續(xù)上演的整棟收購好戲在2009年將會有一個短暫的調(diào)整，主要體現(xiàn)在市場成交量下降，投資活動減少。在目前的北京和上海，寫字樓市場正經(jīng)歷著一輪顯著的調(diào)整，具體就北京來講，自2005年起，北京市甲級寫字樓的新增供應(yīng)量保持高位，到2009年達(dá)到頂峰，預(yù)計(jì)年新增供應(yīng)量達(dá)到100萬平方米。而需求方面，由于不少外資機(jī)構(gòu)放緩了擴(kuò)張的步伐，對寫字樓面積的需求下降，租金水平有一定的下調(diào)壓力，因此寫字樓市場短期不會成為投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。然而，由于2010年及2011年的新增供應(yīng)有限，隨著全球經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，未來2到3年內(nèi)寫字樓市場將會重拾上升的趨勢，市場也將更為穩(wěn)定。

另一方面，受惠于國家刺激經(jīng)濟(jì)以及擴(kuò)大內(nèi)需的政策，一線城市的商業(yè)房地產(chǎn)也一直是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。酒店和服務(wù)式公寓市場，短期之內(nèi)仍將持續(xù)調(diào)整。值得注意的是，由于普通住宅市場的快速復(fù)蘇，住宅開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將重新成為海外投資基金關(guān)注的重點(diǎn)，分享住宅開發(fā)投資的回報。