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市場觀察
濟(jì)南社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值無限 “錢”景備受矚目
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■現(xiàn)象
社區(qū)商業(yè)大放異彩
一個擁有良好社區(qū)商業(yè)配套的住宅項目，不僅能讓業(yè)主充分享受到生活上的便利，也將增強(qiáng)購房者的信心，為項目的下一步銷售打下了良好的基礎(chǔ)。
濟(jì)南社區(qū)商業(yè)成功范本不少
濟(jì)南的房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展到今天，社區(qū)商業(yè)配套成熟、完善的范本不止一例。陽光100、泉城花園、萊茵小鎮(zhèn)、實力榮祥花園、黃金時代、富翔天地等許多大型住宅項目的社區(qū)商業(yè)配套功能之完善令人稱道。
以陽光100為例。一走進(jìn)陽光100的社區(qū)，便可以看到井然有序的社區(qū)商業(yè)配套機(jī)構(gòu)，這里的業(yè)主不必跨出社區(qū)大門，就可以在家門口充分享受生活的便利———打字復(fù)印、就醫(yī)買藥、干洗衣物、購買食品和生活用品、攝影、假期少兒培訓(xùn)場所等等，日常生活所需應(yīng)有盡有�！爸挥邢氩坏降模瑳]有缺少的”，這是每一位接受采訪的陽光100的業(yè)主的一致回答。由此可見，陽光100項目完善的社區(qū)商業(yè)配套，已經(jīng)深得人心。
不僅如此，社區(qū)商業(yè)所擁有的固定的客戶群及強(qiáng)大的消費能力，也讓經(jīng)營業(yè)戶嘗到了甜頭。29歲的張翔是某住宅項目底層商鋪的一位經(jīng)營者，他說：“我一年半之前在小區(qū)里租用了一間近40平方米的商鋪開干洗店，客戶主要是小區(qū)居民，經(jīng)過一段時間的積累，現(xiàn)在生意越來越好了，不僅每月可以輕松應(yīng)付房租、工人工資等固定支出，今年下半年還可以收回購買機(jī)器的成本，以后就進(jìn)入盈利階段了。”
更多項目正傾力打造優(yōu)越社區(qū)商業(yè)
據(jù)濟(jì)南某大型房地產(chǎn)項目的工作人員介紹，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營其項目配套商鋪獲得的利潤，大致上與銷售住宅產(chǎn)品的利潤空間相當(dāng)。一系列社區(qū)配套商業(yè)項目的設(shè)置，并不單純是為了牟利，而真正是為提升項目品質(zhì)、滿足購房者需求而打造的產(chǎn)品增值配套服務(wù)。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，越來越多的房地產(chǎn)住宅項目都開始更為注重配套設(shè)施這個環(huán)節(jié)，以滿足購房者不斷升高的需求。
魯能第三空間”……如今，濟(jì)南的許多項目都不約而同地把滿足業(yè)主對商務(wù)、休閑、購物、娛樂等各類物質(zhì)及精神需求的“功課”做足做細(xì)，將提升產(chǎn)品質(zhì)量和擴(kuò)大并細(xì)化社區(qū)商業(yè)項目的規(guī)模和配置作為成就高水平項目的必經(jīng)之路。
開發(fā)商開創(chuàng)社區(qū)商業(yè)行銷新思路
在許多房地產(chǎn)住宅項目的產(chǎn)品質(zhì)量與配套功能相得益彰的同時，還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則突破了社區(qū)商業(yè)項目營銷的傳統(tǒng)模式。由濟(jì)南華夏海龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的金色陽光花園項目，以節(jié)能、環(huán)保的科技理念，和超大型社區(qū)景觀而聞名濟(jì)南市場。企業(yè)繼推出了引起市場轟動的“購房贈車”活動后，緊接著又針對金色陽光花園御景園沿街商鋪的銷售展開了突破式理念的運作——— 金碗創(chuàng)富計劃。購買該項目沿街商鋪的業(yè)主通過競賽、競猜等多種形式，可有機(jī)會獲得由華夏海龍地產(chǎn)出品的“黃金元寶”，而該活動的高潮，則是關(guān)注企業(yè)特意用999克千足金制成的一只金碗，將在最終一輪活動過后“花落誰家”。
從購房贈車到金碗創(chuàng)富，濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在試探一條將產(chǎn)品質(zhì)量與配套設(shè)施相結(jié)合，將企業(yè)利益與回報市場相結(jié)合的新路。
■分析
社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值無限
社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體。當(dāng)前，隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，社區(qū)居民對服務(wù)餐飲、休閑娛樂等多樣化、綜合性的消費不斷增長。城市居民不僅需要繁華的城市、地區(qū)商業(yè)中心，更需要網(wǎng)點齊全、業(yè)態(tài)合理、功能完備，并具備一定服務(wù)水平的社區(qū)商業(yè)。
社區(qū)商業(yè)必不可少
潘石屹在北京是最早建社區(qū)商業(yè)街的，他曾這樣說：“現(xiàn)代城商業(yè)街是順其自然發(fā)展起來的，現(xiàn)在成了一個服務(wù)于現(xiàn)代社區(qū)的商業(yè)街，上島咖啡、吉野家、屈臣氏、T6火鍋等幾十家知名品牌在北京現(xiàn)代城落戶�，F(xiàn)在的現(xiàn)代城商業(yè)街不僅能服務(wù)社區(qū)，而且已經(jīng)成為了北京年輕人休閑約會的地方�！边@種集眾多服務(wù)的商業(yè)街，的確給生活在小區(qū)里和附近的人們帶來愉快和方便。
最近筆者走訪了幾個大型成熟社區(qū)發(fā)現(xiàn)：濟(jì)南社區(qū)商業(yè)普遍位于小區(qū)的中心位置，涵蓋的商業(yè)行業(yè)種類十分豐富：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、藥店、洗浴中心、服裝加工等應(yīng)有盡有。輻射范圍更廣的社區(qū)商業(yè)甚至還有名牌企業(yè)的連鎖超市、品牌專賣店、24小時便利店、餐飲連鎖店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費需求。社區(qū)商業(yè)已漸漸成為人們綜合消費的重要載體。
社區(qū)商業(yè)有金可“淘”
從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。在陽光100就有一家生意紅火的日用百貨店，店主劉女士在2005年購買了陽光100一期的一套商鋪。這套商鋪劉女士沒有出租，而是自己經(jīng)營，出售日用百貨，夏天捎帶著賣冷飲。目前，每個月除了月供，還有幾千元的收入。劉女士說“這個店的確買對了，現(xiàn)在在店里幫忙的都是親戚，不但自己賺到了錢，親朋好友也都沾了光�！痹跐�(jì)南，很多品牌開發(fā)商的商業(yè)項目得到了投資者的認(rèn)同，他們開發(fā)的社區(qū)商鋪讓投資者得到了良好的回報。
今年上半年，全國樓市呈現(xiàn)出量價齊升的回暖局面。濟(jì)南開發(fā)商除了加緊推出符合市場需求的住宅產(chǎn)品之外，同時一改以前住宅售罄才銷售商鋪的做法，在推廣住宅的同時也銷售商鋪，以加速資金回流。目前，商鋪的價格比較穩(wěn)定，這種現(xiàn)象對投資者而言無疑是個利好現(xiàn)象。
如果周圍的商業(yè)體系尚不完備，作為大型高尚社區(qū)的商鋪，其商業(yè)價值便更為突出。于是，很多有眼光的投資者，將目光投放在一些新建大型社區(qū)的商業(yè)配套上，這些大型社區(qū)正處于住宅建設(shè)高峰期，其社區(qū)商業(yè)配套已有一定的社區(qū)人口支撐，雖然社區(qū)人口還在逐漸補充階段，前期租金回報未必理想，但是人口入住的長期動力將會保證商鋪的租金、物業(yè)價格同步上漲，投資者即可享受雙重投資的收益。
■盤點
類型各異的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)
社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體。當(dāng)前，隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入日益提高，濟(jì)南城市商業(yè)日益繁榮，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)也達(dá)到一定水平。但是，隨著消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益多樣化。由于歷史的原因，濟(jì)南各區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不均衡，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出類型各異的局面。
多個小區(qū)形成的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)
近10年來，全市大量居民從市中心遷往城郊結(jié)合部的新建小區(qū)，這些居民對社區(qū)商業(yè)提出了較高的要求。但事實上，社區(qū)商業(yè)卻存在著相當(dāng)?shù)摹翱瞻c”。如目前已經(jīng)形成的多家大型購物中心，大部分就集中在市中心，這樣就為城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展社區(qū)地產(chǎn)提供了機(jī)會。濟(jì)南最為典型的是開發(fā)區(qū)，它的商業(yè)相對老城區(qū)商業(yè)相當(dāng)匱乏。東城萬象商業(yè)街的建成，無疑填補了該區(qū)域的空白，在東城萬象的周圍除了萊茵小鎮(zhèn)這個小區(qū)外，還有新東方花園、盛世花城、匯展香格里拉、海信慧園、茗筑美嘉等項目，這種由多個項目圍合成的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)是目前濟(jì)南比較典型的一種社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)類型。
大盤所屬的社區(qū)商業(yè)街
經(jīng)歷大型商業(yè)Mall熱潮過后，大型社區(qū)的住宅配套商業(yè)街(LivingMall)正在成為一個新的投資熱點。近年來，濟(jì)南不斷涌現(xiàn)大規(guī)模社區(qū)，社區(qū)商業(yè)中心隨著社區(qū)組團(tuán)開發(fā)的成熟而出現(xiàn)。社區(qū)組團(tuán)規(guī)模大，人口集中，消費力強(qiáng)勁，決定了社區(qū)消費的穩(wěn)定和可觀的商業(yè)利潤。目前，零售業(yè)競爭成敗和利潤的主導(dǎo)因素，已經(jīng)從單純的商業(yè)營銷轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)規(guī)模、服務(wù)、品牌等綜合競爭力，而社區(qū)作為零售的終端市場，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了零售市場的“根據(jù)地”。濟(jì)南大盤開發(fā)商顯然看到了社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)點，魯能領(lǐng)秀城、重汽翡翠郡等大盤所擁有的商業(yè)街正是迎合了這種需要，于是大盤所屬的社區(qū)商業(yè)街也成為目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一種類型。
緊靠老商業(yè)街的“底商”
在早期，濟(jì)南有很多繁華地段，例如：泉城路、洪家樓、山師東路等等，這些都是濟(jì)南傳統(tǒng)上寸土寸金的地段，如果在這些區(qū)域附近有新的小區(qū)開發(fā)，那么該小區(qū)的“底商”無疑具有天然的優(yōu)勢。商鋪的價值除了其建設(shè)本身的價值，更重要的是它的“無形價值”。可以肯定的是，一個城市的主要商業(yè)街的知名度比其他街巷要高得多。如果這一類商業(yè)街在業(yè)態(tài)組織上有特色，那么它的“無形價值”會更高。山師東路無疑是濟(jì)南非常有特色的商業(yè)街，而緊鄰該街的誠基中心的“底商”無疑成為熱點，也成為緊靠老商業(yè)街的“底商”的代表。
■信息
社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基本資料
項目名稱 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)面積 社區(qū)預(yù)計入住人口 項目名稱 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)面積 社區(qū)預(yù)計入住人口海爾綠城全運村 40余萬平方米 5萬人 正大城市花園 6000平方米 6000人
泉景天沅 1.1萬平方米 約2萬人 外海蝶泉山莊 約7700平方米 5000人
中潤世紀(jì)城 20萬平方米 約7000人 康橋頤東 約4700平方米 4000人
魯商常春藤 5萬平方米 約2萬人 發(fā)祥巷 約1.5萬平方米 約5000人金色陽光花園伴云居 1萬平方米 約1萬人
魯能領(lǐng)秀城 45萬平方米 8萬人 陽光100國際新城 9萬平方米 5萬人
三箭如意苑 2.6萬平方米 6000人 四建泉城花園 6000平方米 1萬人
明湖天地 1.5萬平方米 2000人 國華東方美郡 3.8萬平方米 2000人
重汽翡翠郡 約4萬平方米 約1.2萬人 誠基中心 8萬平方米 約1萬人
名士豪庭 約4萬平方米 約2萬人
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