北京市城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好

　　目前，北京市商業(yè)物業(yè)已經(jīng)形成了三大需求群體：跨國(guó)零售企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)、國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和中小投資者。

　　具體來(lái)看，隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明顯增加，美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)法寶、英國(guó)百安居等競(jìng)相在京選址開(kāi)店；同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集團(tuán)在世紀(jì)金源簽下18.2萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，表現(xiàn)出國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)；自2005年初，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)、基金在北京商業(yè)地產(chǎn)的投資力度加大，其中以新加坡凱德置地為典型，頭三個(gè)月在北京的投資近50億；另外，許多中小投資者紛紛看好北京商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為北京商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)有力需求者。

　　沃爾瑪選址并在石景山開(kāi)店，德國(guó)第一家居超市歐倍德落戶海淀和亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，法國(guó)歐尚在西四環(huán)開(kāi)業(yè)，英國(guó)百安居在西三環(huán)、望京和東三環(huán)開(kāi)店充分顯示出國(guó)外零售企業(yè)看好北京商業(yè)市場(chǎng)。今年外資企業(yè)投資北京將繼續(xù)升溫，進(jìn)一步擴(kuò)充北京商業(yè)市場(chǎng)。整體來(lái)看，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求比較旺盛，特別是西部、南部的商業(yè)需求開(kāi)始呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)。

　　二、各個(gè)商圈商業(yè)物業(yè)供應(yīng)充足

　　從王府井和西單的商圈看，王府井和西單商圈的租金現(xiàn)在是整個(gè)北京市場(chǎng)租金之首，指數(shù)也高于其他商圈，這兩年持續(xù)上升。伴隨大型綜合項(xiàng)目的新建與臨街的改造，這兩個(gè)區(qū)域商業(yè)面積大約增加20多萬(wàn)平方米。

　　CBD商圈是以商務(wù)概念為主的朝陽(yáng)新區(qū)商圈，功能和特點(diǎn)百花齊放。但該區(qū)域在建達(dá)78萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)狀17萬(wàn)平方米的規(guī)模形成比較大的對(duì)照。CBD變成旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向?yàn)槲磥?lái)兩年的發(fā)展主流。

　　亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來(lái)龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。北辰購(gòu)物中心屬于該區(qū)域最有影響的集中商業(yè)，未來(lái)幾年新商業(yè)并不容易改變這種局面。

　　朝外商圈，聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間，朝外大街規(guī)劃面積是100萬(wàn)平方米，朝外現(xiàn)在建了64萬(wàn)平方米，還有三分之一在未來(lái)兩年內(nèi)出現(xiàn)。

　　北京2004年1萬(wàn)平米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目63個(gè)，285萬(wàn)平方米的體量，但是2005年北京規(guī)模1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)規(guī)劃有126個(gè)，初步估算2005至2006年之間大概新增的體量是610萬(wàn)平方米，未來(lái)這兩年新增量是非常龐大的數(shù)字。

　　當(dāng)前，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，絕大多數(shù)屬于規(guī)劃控制之外，所以開(kāi)發(fā)商、投資者需要謹(jǐn)慎投資。

　　為防止過(guò)度供應(yīng)，北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨和現(xiàn)有購(gòu)物中心的數(shù)量及規(guī)模。按照北京市相關(guān)規(guī)劃，今后營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和大型多功能購(gòu)物中心內(nèi)，營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外，5千平方米以上的大型超市與相鄰的大型超市之間距離不得少于4000米。

北京市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

　　一、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

　　北京市的首都地位奠定了其商業(yè)市場(chǎng)的多樣化和競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。同時(shí)，也意味著比較高的發(fā)展速度。

　　二、社會(huì)消費(fèi)品零售總額

　　2004年北京全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額2191.8億元，增長(zhǎng)14.4%。其中，吃類商品零售額610.8億元，增長(zhǎng)22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長(zhǎng)15%；用類商品零售額1224.6億元，增長(zhǎng)8.2%。

　　居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級(jí)，汽車、家居、通訊類商品消費(fèi)快速增長(zhǎng)。全年銷售機(jī)動(dòng)車44.7萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)9.8%。其中，新車30.4萬(wàn)輛，增長(zhǎng)3.9%；舊車14.3萬(wàn)輛，增長(zhǎng)24.8%。

　　在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中，與住宅消費(fèi)相關(guān)的建筑及裝潢材料類商品零售額增長(zhǎng)1倍，家具類商品零售額增長(zhǎng)11.8%，家用電器和音像器材類商品零售額增長(zhǎng)18.8%；通訊器材類商品零售額增長(zhǎng)41%。

　　新型業(yè)態(tài)進(jìn)一步發(fā)展。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達(dá)到152個(gè)，實(shí)現(xiàn)零售額635.2億元，分別增長(zhǎng)4.1%和32.6%。連鎖商業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到29%。

　　商業(yè)布局逐步改善。年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、便利店達(dá)到443家，比上年末增長(zhǎng)1.5倍。

　　限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。全年實(shí)現(xiàn)銷售收入5028.8億元，比上年增長(zhǎng)24%。其中，批發(fā)業(yè)4122.4億元，零售業(yè)906.3億元，分別增長(zhǎng)30%和2.6%。全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)167.4億元，增長(zhǎng)1.1倍；實(shí)現(xiàn)利稅218.8億元，增長(zhǎng)70.5%。

　　三、零售商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

　　隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，北京市消費(fèi)品市場(chǎng)處于穩(wěn)中趨旺之勢(shì)，當(dāng)前消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行有較好發(fā)展趨勢(shì)的是假日消費(fèi)品市場(chǎng)、晚間消費(fèi)市場(chǎng)、家居消費(fèi)市場(chǎng)、服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)等，從業(yè)態(tài)組合來(lái)看，體驗(yàn)業(yè)態(tài)得到消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)注，其市場(chǎng)份額呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)外中等發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積約1.2㎡左右，而目前北京人均商業(yè)面積才為0.8㎡，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。

　　近年來(lái)城區(qū)二、三環(huán)附近有多個(gè)商城開(kāi)業(yè)，許多大型物業(yè)也正在興建或改建，各類熱點(diǎn)地區(qū)綜合性物業(yè)、中小型餐飲零售商業(yè)也快速增加。北京零售市場(chǎng)過(guò)去往往主要以單幢獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、中小型商場(chǎng)以及購(gòu)物步行街為主。與之相比，最近開(kāi)業(yè)的幾家大商場(chǎng)紛紛添加現(xiàn)代元素，除涌現(xiàn)不少新的服裝品牌，也融合了娛樂(lè)，餐飲等商戶，令北京的商業(yè)與國(guó)際商業(yè)接軌。

　　運(yùn)營(yíng)商漸漸掌握商場(chǎng)定位、商戶組合、租金走勢(shì)等策略性元素，租賃市場(chǎng)開(kāi)始走出低谷，呈上升趨勢(shì)。在挑選租客方面運(yùn)營(yíng)商也開(kāi)始表現(xiàn)出審慎的態(tài)度，以維護(hù)物業(yè)定位。租金的走勢(shì)呈現(xiàn)兩極化，個(gè)別熱門樓盤不但叫價(jià)堅(jiān)挺，而且還出現(xiàn)店鋪供不應(yīng)求的現(xiàn)象，如國(guó)貿(mào)商城、東方新天地，另一方面有部分購(gòu)物中心的租金則出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。同時(shí)，市場(chǎng)逐步活躍且交易程序和規(guī)定日趨系統(tǒng)化和透明化，越來(lái)越多的中小型零售物業(yè)將采用銷售形式。

　　電子、信息類產(chǎn)品、汽車類大型企業(yè)為了建立企業(yè)形象和擴(kuò)大知名度，紛紛開(kāi)設(shè)產(chǎn)品專賣店或展示廳直接服務(wù)消費(fèi)者，從而大大增加市場(chǎng)對(duì)高檔零售物業(yè)的需求。

　　越來(lái)越多的世界頂級(jí)品牌涉足北京市場(chǎng)，此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)施配置，如黃金位置、一流的商場(chǎng)平面設(shè)計(jì)、專業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。世界二線品牌名店也逐步進(jìn)入北京市場(chǎng)。形成了較完善的品牌組合。

　　入世后各類進(jìn)口產(chǎn)品關(guān)稅逐漸下降，價(jià)格逐漸降低。國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也將推動(dòng)零售業(yè)朝著低價(jià)格、高質(zhì)量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場(chǎng)。另一方面，政府對(duì)外資企業(yè)在華投資的政策將更加透明，外資企業(yè)必將加快開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的步伐（國(guó)外企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)），已進(jìn)入國(guó)內(nèi)但一直未進(jìn)入北京的國(guó)外企業(yè)終于進(jìn)入北京市場(chǎng)，其他未進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)佼佼者也必將隨之進(jìn)入市場(chǎng)分羹。

　　連鎖企業(yè)方面，2003年北京市擁有各類連鎖總店153家，實(shí)現(xiàn)銷售額840.4億元，比上年增長(zhǎng)26.9%；實(shí)現(xiàn)零售額760.1億元，比上年增長(zhǎng)17.2%，連鎖商業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。

　　2004年北京零售業(yè)市場(chǎng)整體較為活躍。國(guó)外一些著名品牌店有突出表現(xiàn)。建材方面，德國(guó)歐倍德、英國(guó)百安居、法國(guó)的樂(lè)華梅蘭等已經(jīng)完成了開(kāi)店考察工作，開(kāi)店迅速；超市方面，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚、迪亞折扣店開(kāi)業(yè)，另有多家目前正處于報(bào)批和選址階段。此外，一些國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)也加速推進(jìn)市場(chǎng)，物美綜合超市、超市發(fā)便利店等企業(yè)的拓展也在進(jìn)行，而北京傳統(tǒng)零售業(yè)著名企業(yè)集團(tuán)如新燕莎集團(tuán)、王府井百貨、西單商場(chǎng)、北京華聯(lián)等也均紛紛涉足SHOPPING MALL類項(xiàng)目。

　　從以上北京零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，表面上是進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模加大的原因，本質(zhì)上其實(shí)是傳統(tǒng)商業(yè)形式不能適應(yīng)消費(fèi)者的新的需求，包括消費(fèi)方式，生活方式的需求等。

　　從人們新的消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢(shì)來(lái)看，休閑娛樂(lè)成為購(gòu)物過(guò)程中必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，休閑購(gòu)物成為消費(fèi)者購(gòu)物的主要形式，而在整個(gè)休閑購(gòu)物的過(guò)程中，購(gòu)物越來(lái)越多的成為休閑娛樂(lè)的一部分內(nèi)容，新興的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該加大對(duì)休閑娛樂(lè)需求的挖掘，充分考慮休閑娛樂(lè)設(shè)施對(duì)消費(fèi)者的吸引作用，以及對(duì)購(gòu)物消費(fèi)的極大促進(jìn)作用。

　　四、零售商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

　　未來(lái)北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨店和現(xiàn)有商業(yè)中心的數(shù)量和規(guī)模。北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路外、四環(huán)路的周邊地區(qū)。

　　根據(jù)“十五”計(jì)劃，2005年前位于三環(huán)路西、南、北方向的商圈總零售樓面面積將分別控制于10萬(wàn)至20萬(wàn)平方米之間，其中南三環(huán)的木樨園及北三環(huán)的馬甸將規(guī)劃為綜合性的商業(yè)中心。

　　有關(guān)部門預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年北京商業(yè)將呈現(xiàn)八大發(fā)展趨勢(shì)：零售業(yè)將進(jìn)一步整合，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高；市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放，更多國(guó)外著名零售商將進(jìn)入北京市場(chǎng)；新興業(yè)態(tài)將保持高速度、高水準(zhǔn)發(fā)展。自動(dòng)售貨、電子商務(wù)、郵購(gòu)等無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)發(fā)展加快；物流配送業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，將成為流通現(xiàn)代化重要標(biāo)志和企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉；社區(qū)商業(yè)將成為連鎖商業(yè)企業(yè)重點(diǎn)進(jìn)入的領(lǐng)域；京郊農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展前景廣闊，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主的現(xiàn)代流通企業(yè)將進(jìn)一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)延伸；與食品安全相關(guān)的新技術(shù)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用成為熱點(diǎn)；商業(yè)領(lǐng)域信息技術(shù)等新技術(shù)的應(yīng)用將更加廣泛。

　　有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，人們購(gòu)物、休閑講求更多的多樣性。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街的商業(yè)形式與北京現(xiàn)有的“購(gòu)物中心”互相補(bǔ)充，會(huì)讓北京逐漸具備國(guó)際化大都市的商業(yè)特質(zhì)。

　　區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街開(kāi)始迅速興起。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，一些在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的“商業(yè)街”正在北京東南西北、城里城外建設(shè)。如百子灣蘋果社區(qū)正在建設(shè)中的“蘋果商業(yè)街”，西南四環(huán)第七街區(qū)800米長(zhǎng)的時(shí)尚商業(yè)街、亦莊境界1200米長(zhǎng)的商業(yè)街等等，一批“社區(qū)”商業(yè)街正在北京興起，由此帶來(lái)的“街區(qū)時(shí)尚商業(yè)”也正在北京悄悄興起。

　　社區(qū)商業(yè)成為新型商業(yè)理念的先鋒。北京市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將繼續(xù)鼓勵(lì)成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區(qū)，特別是新建居民區(qū)發(fā)展。這種鄰里型購(gòu)物中心服務(wù)內(nèi)容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴(kuò)、快遞、報(bào)刊、快餐、家政以及網(wǎng)上或電話購(gòu)物等便民服務(wù)功能。

　　新型的鄰里型購(gòu)物中心將集社區(qū)地域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體，這樣，既可以實(shí)現(xiàn)商住分離，把各個(gè)街坊變成純住宅，不再有沿街商店的喧囂；又可以達(dá)到社區(qū)配套資源的有效整合，最大限度地發(fā)揮配套設(shè)施的作用，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的動(dòng)靜分離，形成真正的舒適社區(qū)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)者個(gè)性化的需求越來(lái)越明顯，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)及商品結(jié)構(gòu)等難以滿足不斷差異的個(gè)性需求。眾多富有特色的社區(qū)型商業(yè)街區(qū)的興起，很好的適應(yīng)了消費(fèi)者多樣化購(gòu)物需求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　五、專業(yè)、批發(fā)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)

　　從北京市范圍來(lái)看，目前各類批發(fā)市場(chǎng)種類繁多，除去幾個(gè)有一定歷史和知名度的專業(yè)批發(fā)商業(yè)區(qū)外，分布相對(duì)比較分散。北四環(huán)中關(guān)村的IT批發(fā)商圈，北三環(huán)邊上的郵幣卡批發(fā)市場(chǎng)，西二環(huán)沿線的動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)、天意批發(fā)市場(chǎng)、天成批發(fā)市場(chǎng)、官園批發(fā)市場(chǎng)、萬(wàn)通小商品市場(chǎng)等，東南區(qū)域的潘家園舊貨市場(chǎng)、古玩市場(chǎng)、眼鏡批發(fā)城、十里河建材市場(chǎng)等，崇文區(qū)紅橋批發(fā)市場(chǎng)，豐臺(tái)區(qū)的新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、岳各莊批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)，以及木樨園服裝批發(fā)市場(chǎng)、大紅門服裝街，沙子口文體用品批發(fā)區(qū)、鞋類批發(fā)區(qū)等，均已形成了一定的行業(yè)內(nèi)知名度，取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)地位。

　　目前木樨園商圈是北京九大市級(jí)商業(yè)中心中最具批發(fā)商業(yè)氛圍的一個(gè)。這里聚集著華北最有影響的20多個(gè)商品交易市場(chǎng)，商業(yè)規(guī)模近90萬(wàn)平方米，每年僅商品交易額就超過(guò)400億元人民幣。

　　大紅門服裝商業(yè)街是木樨園商圈的重要部分，位于京城龍脈———南中軸路上，北起南三環(huán)木樨園，南至涼水河北岸。經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)建設(shè)，形成了以批發(fā)流通為主，帶動(dòng)產(chǎn)銷的商品流通市場(chǎng)體系，構(gòu)成了較大規(guī)模的大紅門服裝商業(yè)圈。

　　大紅門服裝特色街，二十年前是自然形成的服裝攤一條街，以經(jīng)營(yíng)價(jià)格低廉的服裝而聞名，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成中國(guó)北方最大的服裝集散地，它的發(fā)展，形成了整個(gè)南城經(jīng)濟(jì)的一個(gè)亮點(diǎn)。如果說(shuō)，大紅門服裝批發(fā)集散地依靠的是政府政策的話，那它的成功發(fā)展與延續(xù)，依靠的就是過(guò)人的經(jīng)營(yíng)思路。北京大紅門服裝批發(fā)商圈，是公認(rèn)的北方最大、實(shí)力最強(qiáng)的服裝批發(fā)集散地，同時(shí)也是服裝批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)范化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型楷模。

　　大紅門整個(gè)商業(yè)區(qū)域內(nèi)共有服飾、紡織品、鞋帽等綜合市場(chǎng)24家，各類商戶7000多個(gè)，從業(yè)人員4萬(wàn)人，總營(yíng)業(yè)面積24萬(wàn)平方米，累計(jì)投資5.1億元人民幣，年總交易額300億元人民幣，是中國(guó)長(zhǎng)江以北地區(qū)最大的服裝集散市場(chǎng)。大紅門服裝城、新世紀(jì)商城等大型服裝和面料市場(chǎng)，在北京乃至華北、東北地區(qū)都享有較高知名度。隨著道路改造拓寬，以南中軸路特色商業(yè)為核心，向東南兩側(cè)輻射，將重點(diǎn)建設(shè)一批規(guī)模較大的商業(yè)及配套設(shè)施，提升整體檔次，形成面向全國(guó)的服裝、面料交易中心和功能配套的特色商業(yè)街。

　　為了提升地區(qū)服裝市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，豐臺(tái)區(qū)政府引入了服裝商業(yè)核心區(qū)（CBC）的概念。服裝商業(yè)核心區(qū)是以服裝產(chǎn)業(yè)為靈魂，結(jié)合相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)（物流、貿(mào)易、教育、營(yíng)銷服務(wù)等）形成的特色商業(yè)區(qū)域。服裝商業(yè)核心區(qū)對(duì)其輻射領(lǐng)域內(nèi)的服裝文化、服裝商業(yè)模式等的發(fā)展具備一定的影響力。

　　雖然目前北京零售市場(chǎng)的銷售額占到了總市場(chǎng)份額的20%以上，并且這個(gè)份額以5%的速度增長(zhǎng)，但批發(fā)市場(chǎng)的銷售額占到了總份額的將近80%，所以批發(fā)商業(yè)的作用是顯而易見(jiàn)的。盡管如此，這個(gè)數(shù)據(jù)逐漸減少的事實(shí)讓我們更加認(rèn)識(shí)到批發(fā)商業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)。

　　從北京市特別是南城地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程和趨勢(shì)來(lái)看，主要的呈現(xiàn)出以下幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：

　　第一，未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)逐步走向規(guī)�；�。隨著我國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的全面放開(kāi)，外資零售企業(yè)的加快進(jìn)入，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)必將面臨成本和價(jià)格的雙重競(jìng)爭(zhēng)，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇將使小型批發(fā)商業(yè)的生存空間大大縮小。未來(lái)批發(fā)商業(yè)的生存必然要通過(guò)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)和專業(yè)化的物流配送來(lái)獲得空間。

　　第二，商品種類的細(xì)分化趨勢(shì)日漸明顯。就木樨園服裝批發(fā)商圈來(lái)看，一些細(xì)分的產(chǎn)品批發(fā)（如童裝、針織、窗簾布藝、皮革等）市場(chǎng)開(kāi)始形成相對(duì)集中的經(jīng)營(yíng)區(qū)域和規(guī)模化的發(fā)展。

　　第三，大中型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)對(duì)各類經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施特別是物流、停車的配套要求日益強(qiáng)烈。近年來(lái)我國(guó)汽車消費(fèi)的高速增長(zhǎng)使得商業(yè)項(xiàng)目對(duì)停車規(guī)模的需求越來(lái)越高，一些幾年前開(kāi)業(yè)或歷史較長(zhǎng)的批發(fā)商業(yè)在發(fā)展中受到停車及物流的極大制約，也為新興項(xiàng)目提供了在配套設(shè)施規(guī)劃上的借鑒。

　　從市場(chǎng)空間上看，商業(yè)市場(chǎng)銷售點(diǎn)的分散性和數(shù)據(jù)的大量性決定了廠家要在市場(chǎng)上立足，必須通過(guò)各級(jí)批發(fā)分銷，擴(kuò)大產(chǎn)品的覆蓋面，批發(fā)商作為通路的力量是不可阻擋，也無(wú)法替代的，不過(guò)發(fā)展的前提有兩個(gè)，一個(gè)是批發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)意識(shí)的全面提高，另一個(gè)是政府積極扶持，創(chuàng)造有利批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

　　對(duì)于批發(fā)業(yè)的調(diào)整是加入世貿(mào)組織之后的迫切要求。北京市政府也正嘗試整合現(xiàn)有批發(fā)商業(yè)資源，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名品牌，培育一批專業(yè)化的總經(jīng)銷商和總代理商，加快引進(jìn)國(guó)際上專門為企事業(yè)單位和中小商戶服務(wù)的批發(fā)業(yè)態(tài)，逐步替代傳統(tǒng)小商品和日用工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)。

　　按照規(guī)劃，未來(lái)南城將形成木樨園、大紅門兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心。從這個(gè)意義上講，未來(lái)的木樨園將形成較為繁榮的以批發(fā)為主的商圈。目前百榮世貿(mào)商城以及木樨園世貿(mào)商業(yè)中心一期的相繼開(kāi)業(yè)，使得本區(qū)域的批發(fā)商業(yè)市場(chǎng)供給突然放量，未來(lái)幾年大紅門區(qū)域還會(huì)有福成布藝、大紅門服裝城三期等16萬(wàn)平米的專業(yè)批發(fā)商業(yè)相繼投入市場(chǎng)，如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)大大提升本區(qū)域的國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際市場(chǎng)影響力。