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市場觀察
重組失敗 南京新百商業(yè)地產(chǎn)夢碎
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新百的重組計(jì)劃始于今年3月，重組議案內(nèi)容包括：南京新百將變更現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)百貨經(jīng)營為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營，并擬以每股7.35元的價(jià)格，向金鷹國際集團(tuán)增發(fā)約4.46億股，以收購后者所持有的包括珠江壹號，富得世紀(jì)投資，南京國仕達(dá)酒店等在內(nèi)的7家商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)公司100%股權(quán)，該部分資產(chǎn)的評估值超過32.76億元。
從重組計(jì)劃浮出水面到宣布計(jì)劃破產(chǎn)，時(shí)間僅過四個(gè)月，一攬子計(jì)劃就泡了湯，原因何在？南京新百在公告中解釋說，金融危機(jī)爆發(fā)后，寫字樓及酒店市場不明朗，此外，公司擬購買的主要商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)投入運(yùn)營時(shí)間較短，短期盈利能力和增長空間也存在不確定性。
從此前公司發(fā)布的資產(chǎn)重組預(yù)案中獲知，上述眾多物業(yè)都已經(jīng)在5、6月份投入運(yùn)營，其中核心資產(chǎn)珠江壹號的寫字樓招租入住率當(dāng)時(shí)已達(dá)到75%，公司預(yù)計(jì)9月出租率達(dá)到95%。也就是說，如果一如南京新百計(jì)劃重組時(shí)的說法，此次注入的商用物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際上大部分目前已經(jīng)投入使用。
記者了解到，上述物業(yè)之一，總投資10.4億元、建筑面積14.47萬平米的珠江壹號廣場位于南京新街口商圈的核心地段，集時(shí)尚購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、餐飲和休閑娛樂于一體。2007年12月，金鷹國際集團(tuán)收購珠江壹號項(xiàng)目后，對珠江壹號進(jìn)行了重新定位和重新開發(fā)，從設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)以及功能定位進(jìn)行了全方位的規(guī)劃和改造，不僅使得珠江壹號的面積大有增加，更大大提升了珠江壹號的品質(zhì)。
“據(jù)我所知，南京珠江壹號廣場的項(xiàng)目實(shí)際上并未真正開始運(yùn)營，出租率可想而知�！弊蛉�，南京某券商知情人士向記者透露說，盡管重組計(jì)劃吸引眼球，但實(shí)際情況并不像重組預(yù)案中所描述的那么美。
南京證券研究發(fā)展中心零售行業(yè)研究員陸玉告訴記者：“金融危機(jī)爆發(fā)后，商戶都在減少，以上海為例，截至今年6月，上海辦公用房租金比去年同期下降了30%。南京本地的商業(yè)物業(yè)受到聯(lián)動影響，也出現(xiàn)下跌，從而帶動商業(yè)不動產(chǎn)的估值直線下降。受金融危機(jī)影響，供需失衡將導(dǎo)致今年商業(yè)物業(yè)市場延續(xù)2008年4季度以來的下滑態(tài)勢，因此較高的空置率和租金減少的趨勢會持續(xù)一段時(shí)間。陸玉稱，商業(yè)地產(chǎn)市場究竟何時(shí)復(fù)蘇，還視乎實(shí)體經(jīng)濟(jì)的未來走勢。
“重組方案中相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)格明顯被高估了，雙方價(jià)格談不攏，這很可能是導(dǎo)致重組泡湯的直接原因�！标懹癫聹y說。重組方案中，新百決定溢價(jià)15倍，以32.76億元的價(jià)格收購金鷹國際掌門人王恒控制的“珠江壹號”項(xiàng)目(賬面凈資產(chǎn)8698萬元，預(yù)估值16.35億元，溢15.48億元)等7家公司100%股權(quán)。面對此前媒體的諸多質(zhì)疑，盡管南京新百曾經(jīng)作出回應(yīng)：珠江壹號雖然凈資產(chǎn)規(guī)模較小，但資產(chǎn)規(guī)模龐大，而且金鷹國際當(dāng)初在接手珠江壹號后，也投入了大量資金予以改造，使其實(shí)現(xiàn)了從爛尾樓工程到優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的跨越。但即便如此，業(yè)內(nèi)人士仍舊認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格存在高估。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，此次重組失敗后，在公告后三個(gè)月內(nèi)南京新百將不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，這似乎也意味著南京新百的重組之路不會就此終結(jié)。從2004年開始，入主南京新百，金鷹國際掌門人王恒的借“殼”之局可謂是謀劃了6年之久。王恒曾表示，如何解決金鷹跟新百同業(yè)競爭的問題，如何能夠讓這兩個(gè)企業(yè)都越做越好，是必須要盡快解決的問題。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，王恒解決同業(yè)競爭的最終目的是為旗下金鷹商貿(mào)在國內(nèi)的上市鋪路。
昨天，受重組方案終止消息公布的影響，南京新百盤中暴跌幅度達(dá)7.86%，但截至收盤時(shí)，跌幅收窄為4.46%，從K線圖上來看，長長的下影線似乎意味著投資者對南京新百的重組依舊抱有一顆誠摯的心。
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