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市場觀察
成都樓市結(jié)構(gòu)性回暖 商業(yè)地產(chǎn)形勢仍嚴(yán)峻
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下半年商業(yè)地產(chǎn)供過于求
從07-08年成都所拍賣的商業(yè)地塊，上市期應(yīng)該集中在2009年至2010年，如百揚(yáng)大廈、鐵獅門項(xiàng)目、成商二期、中信大廈、成都國際金融中心、仁恒廣場和仁和春天二期等。2009年成都市商業(yè)用房和辦公物業(yè)供應(yīng)將會(huì)大增，初步預(yù)計(jì)商業(yè)用房和辦公物業(yè)的供應(yīng)量將會(huì)雙雙超過百萬平方米，其中商業(yè)綜合體整體體量將超過150萬平方米，但預(yù)計(jì)銷售不會(huì)有太大的增長，因?yàn)槭袌霾荒芟@么大的商業(yè)體量，供過于求還是主要趨勢，可以肯定的是市場競爭將會(huì)大大加劇。
另外，在成都，住宅的投資回報(bào)率通常在4%左右，但商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)超過這一數(shù)字，根據(jù)調(diào)查，有大量優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率甚至高達(dá)10%，所以現(xiàn)在一些商業(yè)地產(chǎn)一經(jīng)推出，很容易形成熱銷，一些好的商業(yè)地產(chǎn)甚至還可能出現(xiàn)投資者蜂擁搶購的壯觀景象。但是也存在一些大型的商業(yè)綜合體和商業(yè)街盲目更風(fēng)的現(xiàn)象，竣工后也不知道要做什么商業(yè)，修好后才急急忙忙找商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行招商策劃，一開始就沒有做市場研究，所以銷售效果和后期效益可想而知。
成都市中區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)供需仍緊俏
2009年上半年，成都零售市場表現(xiàn)保持平穩(wěn)。一季度成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)471.8億元，同比增長18.1%。部分品牌仍然有條不紊的在成都進(jìn)行著擴(kuò)張計(jì)劃，尤其是時(shí)裝和鐘表等行業(yè)。上半年在市中心除王府井?dāng)U展了約8,000平方米面積外沒有其它優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成啟用，使得優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)緊缺，租金保持在高位，基本處于滿租狀態(tài)。由于中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售空間緊缺，部分零售商向區(qū)級(jí)零售商圈擴(kuò)張，如摩爾百盛羊西店已于5月份在原黃河商業(yè)城開業(yè)并計(jì)劃近期在新時(shí)代廣場開設(shè)新店。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金保持穩(wěn)定為首層每天每平方米45.7元，空置率為3.2% 。
世邦指出：成都作為中國西部地區(qū)最重要的市場之一，對周邊區(qū)域輻射能力強(qiáng)，商業(yè)氣氛濃厚，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場的需求不會(huì)減弱。2009年下半年位于成都金沙片區(qū)的仁和春天百貨以及九龍倉開發(fā)的位于雙流的奧特萊斯項(xiàng)目都預(yù)計(jì)將開業(yè)，這些項(xiàng)目將帶動(dòng)成都區(qū)域商圈的成形，提升商業(yè)品質(zhì)。而原計(jì)劃于2009年下半年開業(yè)的個(gè)別優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)程延緩，這將使成都市中區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)仍處于緊俏狀態(tài)。
寫字樓市場供需面臨壓力
雖然回暖是成都樓市一個(gè)總體趨勢，但是這個(gè)回暖又是結(jié)構(gòu)性的回暖，回暖主要表現(xiàn)在商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房，其銷售面積同比分別上漲25.5%和18.3%，銷售額同比分別上漲45.3%和27.9%，但是辦公樓的銷售面積同比下降1.8%，這說明回暖并不是全方位的，形式并不樂觀，而成都下半年約13萬平米入市，寫字樓供需面臨壓力。
根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，上半年新增3棟乙級(jí)寫字樓共13萬平方米左右，這使得截至2009年2季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓總體空置率為23.6%，比上季上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。受乙級(jí)寫字樓供應(yīng)增加的影響，平均售價(jià)比上季下降6.0%至每平方米10,341元。.整個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金比上季下降0.4%至每月每平方米93.5元。
未來房價(jià)水平靠攏租金？
3月以來，一方面房價(jià)快速上漲，另一方面房屋租金下跌，尤其是部分城市高端寫字樓租金跌幅較大。這種現(xiàn)象不太正常，反映出我國樓市的復(fù)雜性和特殊性。在當(dāng)前房價(jià)依然快速上漲、租金回報(bào)同比上漲緩慢的情況下，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，我國普通商品房租金回報(bào)率都很難恢復(fù)到2001至2004年的合理水平。短期而言，受通脹預(yù)期影響，部分投資投機(jī)需求入市，必然會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)。但長期而論，租金回報(bào)率偏低卻是不爭的事實(shí)，未來房價(jià)水平必然還會(huì)向租金水平靠攏。
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