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市場(chǎng)觀察
武漢九大商圈上演“群雄爭(zhēng)霸賽” （上）
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商業(yè)地產(chǎn)的起源
在原始社會(huì)，隨著對(duì)物品的需求，演變?yōu)槲锲返幕?dòng)交換，交易場(chǎng)所也由一塊空地發(fā)發(fā)展為今天的商鋪買(mǎi)賣(mài)，正因?yàn)樯唐方灰谆顒?dòng)頻繁而形成了市場(chǎng)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就是附和在土地上從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)的層面，當(dāng)然，它首先是經(jīng)濟(jì)層面，其實(shí)質(zhì)可以上升到國(guó)家利益和老百姓利益的層面，由此而引來(lái)關(guān)于中外資本在商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)奪將對(duì)國(guó)家和民族來(lái)說(shuō)，無(wú)疑埋下了一顆核彈。
“商業(yè)地產(chǎn)只有兩種道路，上天堂，或者下地獄�！绷鱾饔跇I(yè)內(nèi)的這一句話(huà)，將商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)表露無(wú)疑。讓地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商既愛(ài)又恨的商業(yè)地產(chǎn)，在武漢已經(jīng)上演出一幕幕劇情，卻是悲多喜少。
時(shí)過(guò)境遷，經(jīng)歷了數(shù)年的探索，一把解鎖的鑰匙似乎正在暗處隱隱發(fā)光，商業(yè)地產(chǎn)最終能否找到定位，目前尚難定論。
百年商圈——司門(mén)口
司門(mén)口位于長(zhǎng)江大橋橋頭之下民主路與武昌解放路交匯處，是武昌區(qū)政府所在地。早在明、清兩代就為湖北市政司衙門(mén)，是當(dāng)時(shí)非常繁華熱鬧的地段。20世紀(jì)90年代，這條街的繁榮達(dá)到鼎盛時(shí)期，社會(huì)商品銷(xiāo)售總額一度達(dá)到10億元。司門(mén)口商業(yè)大樓、廣東商城、九通商廈、武昌商場(chǎng)等企業(yè)爭(zhēng)奇斗艷，司門(mén)口商業(yè)街一度成為武漢市民購(gòu)物的首選之地。但在20世紀(jì)末，由于其商業(yè)形態(tài)單一，產(chǎn)品層次已跟不上時(shí)代發(fā)展需求，致使這條街出現(xiàn)衰退現(xiàn)象。2004年初，原司門(mén)口商業(yè)大樓改造成明日廣場(chǎng)，2006年10月，玫司門(mén)口假日樂(lè)園隆重登場(chǎng)。
代表項(xiàng)目：
玫司門(mén)口假日樂(lè)園：2006年10月底，該項(xiàng)目引進(jìn)卡通動(dòng)漫電玩、國(guó)際院線(xiàn)、歐美日韓流行服飾、西式著名餐飲、時(shí)尚扮靚休閑空間等先進(jìn)消費(fèi)業(yè)態(tài)，打造最時(shí)尚的體驗(yàn)式消費(fèi)前沿。
武昌經(jīng)濟(jì)核心——中南
中南路地處武昌中心位置，擁有武珞路、中南路和2、4地鐵線(xiàn)等交通干道。省委省政府、省教育廳公安廳、人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)匯集至此，它是武昌區(qū)政治、商業(yè)、金融中心。2005年，政府規(guī)劃以中南、中北路為軸線(xiàn)建立經(jīng)濟(jì)總部區(qū)，規(guī)劃在中南路和中北路為主軸的沿線(xiàn)3平方公里地域內(nèi)，重點(diǎn)發(fā)展金融商貿(mào)、信息中介、高新科技、旅游休閑等四大核心產(chǎn)業(yè)和管理服務(wù)，教科文化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等三大配套產(chǎn)業(yè)，并對(duì)中南路進(jìn)行了刷黑和綠化建設(shè)。
2006年，中南路甲級(jí)寫(xiě)字樓崛地而起，新時(shí)代商務(wù)中心、中南國(guó)際城、中建工行廣場(chǎng)等幾個(gè)寫(xiě)字樓的誕生大大提升了區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的品質(zhì)，使中南路慢慢形成一個(gè)獨(dú)特的商務(wù)中心。地鐵2+4線(xiàn)路建成后，中南商圈作為武昌商業(yè)中心的標(biāo)桿位置將會(huì)更加穩(wěn)固。
代表項(xiàng)目：
中建工行廣場(chǎng)：中建工行廣場(chǎng)位于中南廣場(chǎng)的斜對(duì)面，由兩棟高層寫(xiě)字樓與一棟28層的高層住宅和5層20000多平方米的大型商場(chǎng)組成。
新時(shí)代商務(wù)中心：位于武漢中南商圈核心地段，以208米的高度成為武昌第一高樓。它擁有武漢唯一的辦公樓宇超大綠化廣場(chǎng)、智能化車(chē)庫(kù)、78000㎡的武漢首席超大規(guī)模純辦公空間。該項(xiàng)目租售結(jié)合，以租為主。
片區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)——徐東
10年前的徐東作為武昌近郊區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格不到800元/平方米。然而自長(zhǎng)江二橋通車(chē)后，徐東也日漸暢通繁華。現(xiàn)在，緊靠長(zhǎng)江二橋的徐東已成為市民前往武漢三鎮(zhèn)的必經(jīng)之地，通暢的交通使這里人氣旺盛，一些商家紛紛入駐。先有徐東平價(jià)超市，后有凱旋門(mén)廣場(chǎng)，銷(xiāo)品茂、好美家、麥德龍、歐亞達(dá)等企業(yè)紛紛安營(yíng)扎寨。目前，徐東幾乎成為武漢商業(yè)形態(tài)最集中、最先進(jìn)的商業(yè)核心地帶。商業(yè)的發(fā)展與人流的聚集使得徐東的房地產(chǎn)業(yè)也完成了從最先的經(jīng)濟(jì)適用房到中高檔商品房的演變。
代表項(xiàng)目：
君臨天下：它位于長(zhǎng)江二橋與徐東連接處，屬于一個(gè)綜合體建筑。整個(gè)項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期一到三樓為商業(yè)，四到三十一樓為住宅部分，二期下層為商業(yè)廣場(chǎng)，樓上將會(huì)興建一棟商務(wù)物業(yè)及星級(jí)酒店，建成之后將成為武昌甚至是武漢的第一地標(biāo)性的綜合體。
福星惠譽(yù)國(guó)際城：位于城市內(nèi)環(huán)線(xiàn)核心區(qū)、徐東中心，屬武漢東湖與沙湖中間的湖區(qū)地域，近享東湖和沙湖的優(yōu)美自然資源。項(xiàng)目總占地約15萬(wàn)平米，總建筑面積59萬(wàn)平米，綠地率30%。分為南北6大獨(dú)立地塊，每個(gè)地塊均具備獨(dú)特城市功能，聯(lián)合起來(lái)又為一座大城。目前，此類(lèi)造城模式還屬全國(guó)首創(chuàng)。福星國(guó)際城總體定位于以高檔居住為主，集娛樂(lè)、休閑、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化交流為一體的多功能復(fù)合型物業(yè)。
后起之秀——街道口
談到買(mǎi)電子產(chǎn)品，人們首先想到的可能就是街道口廣埠屯科技一條街。一直以來(lái)，這里是電子產(chǎn)品的集中地，它的成熟對(duì)周邊地區(qū)和城市的幅射力與影響力較大。隨著新世界百貨與工貿(mào)家電入駐街道口，廣埠屯咨詢(xún)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，使得這里逐漸成了以IT產(chǎn)品加中高檔百貨的匯集地，商業(yè)形態(tài)日益豐富。目前， 靠近街道口的廣埠屯兩側(cè)的單位，也紛紛拆除原有低矮老式建筑，準(zhǔn)備以一個(gè)嶄新的姿態(tài)矗立于武漢市的東部。
目前看來(lái)，街道口商業(yè)可能在層次上會(huì)超越中南，高檔百貨扎堆趨勢(shì)大于中南，即將形成以百貨零售業(yè)和IT產(chǎn)品銷(xiāo)售為中心的新興商業(yè)中心。
代表項(xiàng)目：
廣埠屯資訊廣場(chǎng)：它地處華中師范大學(xué)正門(mén)口，造型新穎，全樓5A智能化配置，總投資2億元人民幣。
新世界百貨：地處街道口十字路口，洪山區(qū)黃金商業(yè)圈。由商業(yè)百貨與寫(xiě)字樓共同組成，交通便利，地下設(shè)有大型停車(chē)場(chǎng)、是辦公購(gòu)物的首選之地。
東部崛起——光谷
光谷作為高科技產(chǎn)業(yè)的聚集之地，先天就有一種獨(dú)特氣質(zhì)。隨著2003年中國(guó)光谷落戶(hù)武漢，越來(lái)越多的投資者將眼光投向了魯巷和光谷地區(qū)。這里獨(dú)有的景觀資源與良好的學(xué)府人文氣息給光谷地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了無(wú)比寬闊的平臺(tái)。光谷建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)、地鐵線(xiàn)路的規(guī)劃建設(shè)、眾多住宅項(xiàng)目的相繼入市等利好因素使光谷的區(qū)位價(jià)值日益提升，光谷商業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)。隨著今年世界最長(zhǎng)步行街光谷世界城的破土動(dòng)工，以魯巷廣場(chǎng)、光谷書(shū)城、光谷中心花園等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共存的光谷商圈格局日益顯現(xiàn)。
代表項(xiàng)目：
光谷世界城：項(xiàng)目占據(jù)中國(guó)光谷核心位置�？偨娣e約150萬(wàn)平方米，由一條1350米純步行街串起九大組團(tuán)。地塊西北接魯巷廣場(chǎng)，東南通雄楚大道、關(guān)山一路，是地鐵二號(hào)線(xiàn)一期江南起始點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃可歸納為“三大特色、四大風(fēng)情”。
光谷中心花園：位于魯巷廣場(chǎng)正對(duì)面，商貿(mào)居家的理想據(jù)所，并與眾高校為鄰，平添了幾分文化氣質(zhì)在里面。交通便捷，光谷書(shū)城、光谷步行街、魯巷廣場(chǎng)環(huán)繞周?chē)?BR> 老樹(shù)新芽——漢正街
在武漢的商業(yè)發(fā)展史上，漢正街可謂是個(gè)標(biāo)志性的品牌�！笆锓珯{依市立，萬(wàn)家燈火徹霄明”，說(shuō)的是漢正街在明清時(shí)的繁華景象。漢正街曾以云集天下商、廣納九州貨的氣魄，在上個(gè)世紀(jì)末創(chuàng)造了輝煌，作為小商品市場(chǎng)的集散地，其傲人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)享譽(yù)全國(guó)。
代表樓盤(pán)：
龍王廟國(guó)際廣場(chǎng)：由盛唐集團(tuán)重金打造的龍王廟國(guó)際廣場(chǎng)，北起大興路、南瀕沿河大道、東接大興一路、西鄰萬(wàn)商白馬，規(guī)劃建成集批發(fā)、零售，商貿(mào)、旅游、文化于一體的“商貿(mào)旅游航母”。項(xiàng)目占地117畝，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，分三期建設(shè)。
漢正街第一大道：歷時(shí)兩年多、投資15億元的漢正街第一大道建成開(kāi)街。項(xiàng)目東起大水巷，西至五彩巷，南至漢江沿河大道，北靠漢正街，寬36米，長(zhǎng)560米，容納2000間商鋪的4棟建筑沿街座落，兩棟30層高的“漢正會(huì)館”擁江而立，總建筑面積19.9萬(wàn)平方米。
中央商務(wù)區(qū)——王家墩
武漢斥資千億元打造的不夜城——王家墩中央商務(wù)區(qū)(CBD)定位是建設(shè)成國(guó)際知名、國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，是武漢立足華中、輻射全國(guó)的金融保險(xiǎn)中心，以企業(yè)地區(qū)總部辦公為特色，服務(wù)中部現(xiàn)代制造業(yè)，建設(shè)周期約15年，去年已開(kāi)工建設(shè)。 機(jī)場(chǎng)高速路、軌道2號(hào)線(xiàn)一期(過(guò)江地鐵)、軌道3號(hào)線(xiàn)(地鐵)，從CBD核心區(qū)穿越。
代表樓盤(pán)：
三金鑫城國(guó)際：項(xiàng)目位于江漢區(qū)發(fā)展大道與新華路的交匯處，是2002年底武漢三金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.8億元競(jìng)拍取得的地塊。項(xiàng)目占地13.8萬(wàn)平方米，地上總建筑面積約40萬(wàn)平方米，是集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓為一體的現(xiàn)代化高品質(zhì)生活區(qū)。距離漢口火車(chē)站約1000米，交通便利，自然條件優(yōu)越。
新華西美林公館：新華西路的純高層大型社區(qū)，占地9.5萬(wàn)平方米，總建筑面積30余萬(wàn)平方米。15~~28層建筑群落錯(cuò)布局，綠地率為35%，三個(gè)臨街面規(guī)劃為開(kāi)敞式的商業(yè)文化街。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期占地4萬(wàn)多平方米。
市級(jí)商業(yè)中心——鐘家村
按武漢市“十一五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，武漢將建設(shè)兩大市級(jí)商業(yè)中心，分別為武昌的中南路——街道口商業(yè)中心和漢陽(yáng)鐘家村商業(yè)中心。在歷經(jīng)了幾許繁榮與沉寂之后，鐘家村已憑借其中心板塊的便利條件和優(yōu)越的自然環(huán)境，成為商業(yè)地產(chǎn)扎堆競(jìng)爭(zhēng)要地。一大批頗具影響力的項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，讓全新的鐘家村商圈輻射力、吸引力也大大增強(qiáng)。
代表樓盤(pán)：
世茂錦繡長(zhǎng)江：項(xiàng)目座落于長(zhǎng)江之畔鸚鵡洲，占地858余畝，總建筑面積約165萬(wàn)平方米，總投資近100億元，是武漢首個(gè)面對(duì)全球銷(xiāo)售的高端項(xiàng)目。該地塊凝聚了繁華市中心罕見(jiàn)的豐富歷史人文資源，擬用五年時(shí)間分三期開(kāi)發(fā)。一期已于2005年12月啟動(dòng)，于今年10月火爆開(kāi)盤(pán)。
銅鑼灣廣場(chǎng)：項(xiàng)目位于漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，是繼漢口的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武昌的銷(xiāo)品茂之后，武漢第三家以“Mall”面貌出現(xiàn)的商業(yè)集群。項(xiàng)目一半作為大型百貨，一半開(kāi)發(fā)成為洗浴中心、百老匯影城等配套功能店。
從一個(gè)“MALL”到一座城
武漢，正經(jīng)歷著商業(yè)地產(chǎn)的變遷。
2003年開(kāi)始的MALL開(kāi)發(fā)潮，仍舊是武漢商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)，以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢銷(xiāo)品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)MALL的形式迅速搶占武漢商圈，而王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街改造、銅羅灣廣場(chǎng)也逐一浮出水面，當(dāng)時(shí)業(yè)界有人說(shuō)：未來(lái)3—5年內(nèi)，帶MALL概念的購(gòu)物中心總供應(yīng)面積將超過(guò)200萬(wàn)㎡，武漢商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入準(zhǔn)“摩爾”時(shí)代。
而從那時(shí)起，龐大的商業(yè)造城運(yùn)動(dòng)開(kāi)始隱隱吞食“MALL”空間。2005年開(kāi)始，不斷有“MALL”城計(jì)劃推出：王家墩中央商務(wù)區(qū)計(jì)劃建設(shè)以商貿(mào)、會(huì)展、酒店為主的100萬(wàn)㎡MALL城;33.9億元拿下的漢口永清地塊的香港瑞安集團(tuán)，開(kāi)建“武漢新天地”。規(guī)劃將把永清片區(qū)打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂(lè)等多功能設(shè)施的市中心綜合發(fā)展項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積約145萬(wàn)平方米，總投資將達(dá)到100億元;武漢南國(guó)商業(yè)發(fā)展公司在漢西建設(shè)建筑面積40萬(wàn)㎡的家居、建材MALL城;青山區(qū)政府重點(diǎn)打造的總面積超過(guò)200萬(wàn)㎡“三線(xiàn)四片”的商貿(mào)中心，硚口區(qū)政府在漢正街重點(diǎn)打造總面積超過(guò)150萬(wàn)㎡的十大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、兩大物流配送組團(tuán)、若干大型購(gòu)物休閑中心、娛樂(lè)中心、旅游中心、會(huì)務(wù)展示中心。這些MALL城的共同特點(diǎn)，都是涵蓋購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店、公寓、物流、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展等全部商業(yè)業(yè)態(tài)。
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