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市場觀察
深圳3大商圈寫字樓市場 哪里投資回報最高？
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區(qū)域概況
CBD中心區(qū)位于福田區(qū)的核心區(qū)域內(nèi)，也是深圳的中央商務區(qū)。該地區(qū)辦公、商務功能高度集聚，有300多萬平方米的商務辦公面積，集中了深圳數(shù)十座高檔商務樓宇。
市場變化
中聯(lián)地產(chǎn)的置業(yè)顧問黃愉告訴記者，7月份，該片區(qū)一手寫字樓的價格漲幅在10％以上�！�6月份還是30000元／平方米左右，現(xiàn)在基本上都接近了40000元／平方米�！辟彿空叨嗍潜容^知名的外資公司和國有企業(yè)，60％以上是著眼于投資用途，自用者很少。二手寫字樓也消化殆盡，很少有房源掛出來，業(yè)主反價也比較嚴重。在租金方面，有代表性的卓越時代廣場和嘉里建設廣場的優(yōu)質(zhì)辦公場地，月租金也從120元／平方米上漲到150元／平方米。
代表樓盤：卓越世紀中心
近年來，卓越集團在CBD中心區(qū)開發(fā)的商務項目建筑面積總量占整個CBD商務項目總量的15％，成為該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)第一大戶。2008年，卓越時代廣場二期項目，在當時很不景氣的市場環(huán)境中逆勢飛揚，一枝獨秀。2009年，位于會展中心東側的卓越世紀中心項目總體量達46．6萬平方米，最高點280米，是目前中心區(qū)體量最大、建筑高度最高的商務綜合體。
中心西區(qū)投資回報率較高
區(qū)域概況
以招商銀行大廈為中心的中心西區(qū)商務圈，聚集著20多座商務大廈，以天安數(shù)碼城、求是大廈、喜年中心大廈和時代財富廣場比較出名。天安數(shù)碼城和泰然工業(yè)園中的中小型科技類工貿(mào)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)成為該商務圈的主體，大量美、日、香港、臺灣的制造企業(yè)聚集于此。該商務圈從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型而來，相當多的寫字樓由工業(yè)廠房改造而成，所以價格、租金都比福田中心區(qū)寫字樓便宜。
市場變化
據(jù)招商置業(yè)顧問呂先生介紹，該片區(qū)的商務公寓價格大概在20000元／平方米，附近的豪宅單價則能達到25000元／平方米左右。相比之下，商務公寓因有更好的地理位置和便捷的地鐵交通而更具投資價值。
近兩個月，該片區(qū)的商務地產(chǎn)有升溫的跡象。NEO企業(yè)大道商務公寓的開盤價是26000元／平方米，進一步拉高了該片區(qū)商務地產(chǎn)的均價。盡管不是年關前后的租賃旺季，二手商務樓租賃活動也不算冷清，外貿(mào)、電子、服裝類公司的租房需求有小幅上升。月租金維持在100元／平方米左右，100平方米左右的小型辦公場地比較受歡迎。
代表樓盤：NEO企業(yè)大道
該項目位于深南大道與香蜜湖立交的東南角，由深圳市綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。6月27日，NEO企業(yè)大道開始發(fā)售，成交均價為26000元／平方米左右，當天售出200多套，占預售總量的八成。項目由A、B、C三棟塔樓及大型裙樓商業(yè)組成，涵蓋甲級寫字樓、商務公寓以及商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，屬于典型的都市綜合體項目。C棟塔樓定位為高端商務公寓，專為發(fā)展型企業(yè)量身定做，戶型區(qū)間為78～158平方米，是目前深圳唯一具有70年產(chǎn)權的、帶陽光中庭與空中花園的商務項目。從項目位置及面積分割來看，適合中心西區(qū)主流的民營中小企業(yè)入住。產(chǎn)品配套和服務上向中心區(qū)看齊，具備吸引大中型企業(yè)入駐的條件。
南山商業(yè)文化中心區(qū)一手寫字樓價格走高
區(qū)域概況
南山商業(yè)文化中心區(qū)的重點建筑有保利文化廣場、天利中央商務廣場、凱賓斯基酒店、海岸大廈等，是集商務辦公、商業(yè)、文化、居住等多功能于一體的現(xiàn)代服務業(yè)中心，北臨深圳大學及高新科技園區(qū)，南依大型海港群。
市場變化
近期，南山商業(yè)文化中心區(qū)的一手寫字樓市場感受到了暖意，成交量逐漸放大，價格步步高升。特別是天利中央廣場二期銷售火爆，單價為2．5萬元／平方米。
二手市場方面，售價和租金近期都有所回升。據(jù)該片區(qū)的中介人員介紹，由于南山中心區(qū)目前在二手市場上流通的主要寫字樓只有四個項目，包括海岸城東座、海岸城西座、天利中央廣場一、二期，除去開發(fā)商保留自用單位、大業(yè)主出租以及客戶自用，目前投資者也多是長線投資，因此市場上在售的單位較少，導致成交也不理想。而在為數(shù)不多的買家中，九成都是自用。
據(jù)介紹，今年上半年，南山中心區(qū)的二手寫字樓售價漲了1000元～3000元／平方米，月租金也止跌回升，漲了10元～20元／平方米。
代表樓盤：天利中央廣場
天利中央廣場位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，后海路與海德三路交匯處。今年3月中旬開盤至今，該片區(qū)甲級寫字樓天利中央廣場二期已經(jīng)售出九成，尤其是5月和6月成交比較暢旺，單價為2．5萬元／平方米，比開盤價上漲了10％。
據(jù)了解，80％天利中央廣場二期的買家都是為了投資和自用的雙重目的，不同于以往的消費者買寫字樓單純?yōu)橥顿Y或單純?yōu)樽杂�。更多的客戶是來自電子、物流和制造業(yè)等方面的企業(yè)，為了財富保值增值做長遠投資。他們購置的辦公場地，通常是一半面積自用，另外一半出租。
目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資至少要以中長線投資為主，5年以上才能見到其升值的價值。吳自標認為：“寫字樓投資關鍵要看資金回報率，6％以上才能控制風險�！睘楸ＷC相對較高的資金回報率，必須綜合考慮地段、租金、空置期、租賃周期、升值空間等因素，其中好地段是最重要的。
目前來看，CBD中心區(qū)的寫字樓最具發(fā)展?jié)摿�。這里的寫字樓租賃周期短、租金高、空置期小，外資、國企、大型公司聚集，基本上和香港中環(huán)15年前的情況相似，有著很強的升值空間。羅湖國貿(mào)片區(qū)的寫字樓雖然本身的升值空間小，但是平均單價低，大多在10000元／平方米以下，月租金可達到50元／平方米，資金回報率相對較高。車公廟片區(qū)中小民企較多，經(jīng)濟活動活躍，租賃價格僅次于中心區(qū)，風險較小。但很多寫字樓由廠房改造，商務公寓房也沒有純寫字樓更具價值。南山中心區(qū)商務圈還處在發(fā)展階段，未來的潛力很大，隨著深圳未來經(jīng)濟發(fā)展重心的西移也會有很好的發(fā)展前景。
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