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市場觀察
融資創(chuàng)新 商業(yè)地產(chǎn)有了新“錢”途？
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據(jù)了解，自該項(xiàng)融資業(yè)務(wù)低調(diào)推行兩個(gè)月以來，已有4家開發(fā)商成功獲得貸款，多家房企遞交資料等待審批。這一業(yè)務(wù)創(chuàng)新，為開發(fā)商拓寬了融資渠道，“錢”途也似乎愈加光明。晚報(bào)記者 王亞平
資金鏈緩解 融資壓力猶存 隨著市場的激情重燃，開發(fā)商開始重新布局，對資金的需求不斷增加。
今年上半年，鄭州樓市銷售持續(xù)向好，據(jù)鄭房指數(shù)顯示，6月份全市商品房銷售面積較上月上漲7.83%，較去年同期上漲85.78%，商品房銷售均價(jià)也有了小幅上漲。
銷售的回暖和貨幣政策的“松綁”，讓開發(fā)商迎來了久違的內(nèi)外部融資兩股暖流的交匯�！跋鄬θツ�，今年鄭州市大部分開發(fā)商的資金流情況好轉(zhuǎn)許多，銷售回籠了一大部分資金�！焙幽县�(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社表示。在經(jīng)歷了去年扣人心弦的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，現(xiàn)金流狀況好、房產(chǎn)品質(zhì)高的企業(yè)更趨于穩(wěn)定。
“不過盡管市場好轉(zhuǎn)，企業(yè)的荷包并不寬裕，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)意識更強(qiáng)了，不斷融資是開發(fā)商不變的關(guān)注焦點(diǎn)�！编嵵菝利愄覉@房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理曾華坦言。
近期，全國頻現(xiàn)的買地?zé)岢币彩情_發(fā)商遍地找錢的主要原因，7月23日，鄭州西區(qū)一塊不到20畝的土地，經(jīng)過19輪爭奪，最終以每畝245.94萬元成交，就在今年2月20日，該地塊曾經(jīng)流拍。
市場激情重燃，資金需求不斷增加，開發(fā)商“錢荒”沒有緩解�！俺俗杂匈Y金和銷售回款，銀行信貸是開發(fā)商主要依賴的融資方式，為緩解資金壓力，甚至不惜以四分的高息從民間信貸市場拆借�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此透露。
商用房融資面市 房企低調(diào)試水以租金收入作為還款來源，商用房固定資產(chǎn)融資低調(diào)潛行。
上半年的銷售回暖，為新一輪房產(chǎn)開發(fā)蓄積著能量，而下半年如何迅速籌到資金，決定著開發(fā)商邁出的步伐有多大。
于今年5月份悄悄面市的商用房固定資產(chǎn)融資成為開發(fā)商們的新選擇，據(jù)了解，如今已有多家企業(yè)低調(diào)試水，并成功獲得貸款。
所謂商用房固定資產(chǎn)融資是指以借款人自有的、已建成并投入運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)未來經(jīng)營所產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流（如收費(fèi)收入、租金收入、運(yùn)營收入）作為第一還款來源，為滿足借款人在生產(chǎn)經(jīng)營中多樣化用途的融資需求而發(fā)放的貸款。
“工商銀行已在北京、上海、南京、鄭州等地開展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)�！敝袊ど蹄y行河南省分行營業(yè)部公司業(yè)務(wù)二部總經(jīng)理榮衛(wèi)民介紹說，“一般大型項(xiàng)目都擁有數(shù)千平方米的底商，若商用房租賃給知名的超市、百貨來經(jīng)營，都有穩(wěn)定的租金收益，開發(fā)商就可以將此作為還款來源，向銀行一次性申請與5年租金相對應(yīng)的貸款額�！�
據(jù)工商銀行河南省分行營業(yè)部公司業(yè)務(wù)二部客戶金融服務(wù)中心副總經(jīng)理吳濤介紹，目前已有4家開發(fā)商成功獲得貸款3億多元，還有不少企業(yè)申請了該項(xiàng)貸款，工行正對其進(jìn)行調(diào)研。
記者試圖采訪這些企業(yè)，均遭婉拒。或許正如業(yè)內(nèi)人士所說，公司的資金狀況是開發(fā)商唯恐避之不及的話題，鮮有人會(huì)將資金狀況和融資成果公布于眾。
降低融資成本 盤活資金利發(fā)展 銀行開辟創(chuàng)新融資渠道，民間借貸也將轉(zhuǎn)到地上，融資成本大幅下降
盡管商用房固定資產(chǎn)融資業(yè)務(wù)已推出兩個(gè)月，除了幾位遍地找錢的開發(fā)商了解這一新型業(yè)務(wù)，大多業(yè)界人士并不知情。
王牌企業(yè)聯(lián)盟董事長上官同君直言這是金融服務(wù)的創(chuàng)新，“現(xiàn)在急于融資的開發(fā)商很多，卻都苦于借不到錢，以商用房的租金收益為還款來源去申請貸款是新的融資方式，若能成功獲得貸款，無疑將加快企業(yè)發(fā)展�！�
據(jù)悉，商用房固定資產(chǎn)融資，三至五年（含五年）貸款年利率為5.76%。而信托融資的利率一般在18%，而通過民間拆借的貸款利率則會(huì)高達(dá)40%左右。曾華認(rèn)為，這與從民間高息借貸資金相比，大大降低了融資成本，他們就有更多的精力和財(cái)力投注于開發(fā)建設(shè)。
在河南振興房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理田清看來，利用商用物業(yè)穩(wěn)定的租金收入，而發(fā)放的商業(yè)貸款解決了目前商用物業(yè)資金盤活的問題，給開發(fā)商提供了更優(yōu)質(zhì)的融資渠道。這要求開發(fā)商要合理招商，穩(wěn)定經(jīng)營，保證商用物業(yè)的租金收益。
就在業(yè)界對這一融資模式拍手叫好時(shí)，也有人疑問，金融產(chǎn)品向來是嫌貧愛富的，小公司的融資難題何時(shí)才能解決？
本月23日，《鄭州市小額貸款公司風(fēng)險(xiǎn)防范與處置工作預(yù)案》出臺，預(yù)示著我市正式將民間借貸從地下轉(zhuǎn)到地上。業(yè)內(nèi)人士指出，此預(yù)案將緩解中小企業(yè)貸款難的問題，可謂是一大利好。
只租不賣或?qū)⒊蔀樯逃梅啃纶厔?BR> 將刺激商用物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營，讓開發(fā)商找到真正的利潤點(diǎn)
“商用房固定資產(chǎn)融資金額的多少取決于商用房的租金收入高低，符合條件的，銀行可一次性支付其5年的租金收益，開發(fā)商可以拿該貸款去還銀行的開發(fā)貸款，實(shí)現(xiàn)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，從貸款期限上來講，這達(dá)到了國家對房地產(chǎn)行業(yè)金融貸款的最長年限。”榮衛(wèi)民介紹說。
據(jù)了解，在實(shí)際操作中，如果貸款到期后，借款人及特定資產(chǎn)仍符合業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件和再融資相關(guān)規(guī)定的，貸款行可根據(jù)實(shí)際情況為其辦理再融資。
在近期記者就該融資創(chuàng)新模式采訪相關(guān)人士時(shí)，大家一致認(rèn)為該業(yè)務(wù)的開展會(huì)對商用房開發(fā)帶來相應(yīng)影響。
“這種融資方式逐漸發(fā)展起來勢必會(huì)刺激商用物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營，讓開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)中找到真正的利潤點(diǎn)——商用物業(yè)。有利于房地產(chǎn)商盤活資金，固定資產(chǎn)保值升值�！碧锴灞硎尽�
代理多家樓盤營銷策劃，并長期關(guān)注研究地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢的曾華認(rèn)為，這或?qū)⒋呱袠I(yè)內(nèi)出現(xiàn)商用房只租不賣，依次來獲得更多貸款資金。
對此，劉社深表認(rèn)同，她指出，商用房只租不賣或者以出租為主后，為了維持良好運(yùn)轉(zhuǎn)，開發(fā)商在培育商業(yè)環(huán)境硬軟件上就會(huì)加大投入，勢必提高管理水平，這對鄭州的商業(yè)物業(yè)發(fā)展是利好，將扶持更多開發(fā)商把商業(yè)物業(yè)做大做強(qiáng)。
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