仲量聯(lián)行：廣州寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)井噴

    現(xiàn)在不是因為經(jīng)濟環(huán)境的問題,而是因為噴井式供應(yīng),讓寫字樓發(fā)展商互相競爭很大。

    似乎住宅地產(chǎn)的神經(jīng)天生就比商業(yè)地產(chǎn)更敏感。在住宅地產(chǎn)迅速回暖,趕超07年巔峰時刻的當(dāng)下,商業(yè)地產(chǎn)似乎才剛剛出現(xiàn)寒冰初融的局面,而本來發(fā)展本就不完全成熟的廣州寫字樓出租還處于一篇寒氣之中。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,目前廣州珠江新城寫字樓的出租率只有7成左右。

　　6月26日,觀點地產(chǎn)新媒體采訪了商業(yè)地產(chǎn)專家、仲量聯(lián)行區(qū)域董事吳仲豪。吳仲豪來自寫字樓市場最為發(fā)達的香港,他詳細(xì)說明了廣州寫字樓市場的現(xiàn)狀以及成熟寫字樓所應(yīng)具備的條件。

　　以下為采訪節(jié)錄:

　　媒體:在金融海嘯大背景下,一般認(rèn)為寫字樓和商業(yè)處于低迷期,而住宅市場已經(jīng)回暖。目前廣州、深圳、上海住宅地產(chǎn)的回暖已經(jīng)超乎預(yù)料,那么寫字樓已經(jīng)有復(fù)蘇跡象了嗎？

　　吳仲豪:說復(fù)蘇通常是租金上升才叫復(fù)蘇,現(xiàn)在說復(fù)蘇是言之尚早。

　　因為廣州2007年的寫字樓市場是不成熟的,而2007年之后廣州邁向世界甲級寫字樓新的一步。

　　中國有四個一線城市,上海、北京、上海、深圳,北京和上海已經(jīng)成為一個很成熟的甲級寫字樓城市,甲級寫字樓市場在北京、上海已經(jīng)有很成熟的模式在運作,而廣州和深圳還沒有到這個地步。廣州是從07年才開始起步,我認(rèn)為要從現(xiàn)在開始到2013年才會成熟。而香港是一個有非常成熟的甲級寫字樓城市,很多甲級寫字樓的狀況很好,他們的做法和模式都是讓西方國家學(xué)習(xí)的。

　　如果以10分來打分,我認(rèn)為北京是8分,上海是7分,而廣州是4分,為什么呢？因為成熟的寫字樓市場應(yīng)該有這樣幾個特點:

　　第一、一定在市場上越來越多單一現(xiàn)存的甲級寫字樓業(yè)主應(yīng)運而生。在廣州,有像越秀城建、富力、保利,這些開發(fā)商與07年之前的完全不同,他們是想著長線收租、或者準(zhǔn)備打包上市的,這是成熟寫字樓所必須的。

　　第二、全部寫字樓落成有很先進、一級、最新的基建配置,廣州現(xiàn)在已經(jīng)全部開始聘用國際級的設(shè)計師,之前是很少的。

　　第三、廣州暫時還沒有發(fā)生,但即將會發(fā)生,就是甲級寫字樓集中外資及大型公司,是高度集中的。

　　在2007年前,外資租寫字樓都租比較大型或大型的會計師樓、律師樓,他們在新加坡、北京、上海等地方都是7到10年的租約,而在廣州最多是三年�，F(xiàn)在我看到長的租約已經(jīng)出現(xiàn)了,有一些是六年等等,這是成熟寫字樓的必經(jīng)階段。

　　另外一個就是,CBD是高度服務(wù)集中的區(qū)域。三年之后就是高度服務(wù)行業(yè)的集中出現(xiàn),會出現(xiàn)"大天河"。如果廣州想在世界上站得穩(wěn),單純一個珠江新城不可以,單一個天河北也不行。因為珠江新城等于是天河南,天河北加珠江新城成為CBD有高度集中的服務(wù)性行業(yè),這樣就成為甲級寫字樓集群的形式。

　　廣州開發(fā)商的行為在2007年之前是雛形的、不成熟的寫字樓行為,但他們會變。環(huán)顧新加坡、上海、香港業(yè)主的行為是會很主動,很有先見之明。為什么呢？正如我們幫越秀房托做的,我們在去年12月見過他們高層,給他們一個意見,說你們有這么多寫字樓在廣州,就主動一點降價,降10%,跟租戶提早續(xù)租。這些就是很有先見之明,是很有策略的行為。

　　現(xiàn)在我們建議開發(fā)商是很早做好的,我們完全可以估計的,每一個步驟都見過的,包括北京、上海、新加坡、而廣州會越來越成熟,可以主動出擊,有先見地做一些策略。

　　全世界一些好的業(yè)主會持續(xù)地將很多租金收入投放在物業(yè)的規(guī)模,會投放很多租金收入去增值,為什么呢？像中環(huán)一些樓都30年樓齡,但為什么租金可以高于新的大廈呢？因為他們不斷投放資源,做好大廈翻新,而南中國沒有這些東西。現(xiàn)在已經(jīng)灌輸這些思想了,2007年開始起步了, 5年后看現(xiàn)在的新樓比5年前看是好很多的,這是成熟甲級城市的必然條件。設(shè)計是世界級,保養(yǎng)維修也是世界級的。

　　一個成熟的甲級寫字樓市場,我們看到租戶對寫字樓素質(zhì)敏感度會高很多,這一點是很重要的。這一點在廣州以前不是的,現(xiàn)在開始很敏感了,因為現(xiàn)在租金跌了很多,100元和120元差很遠(yuǎn),但對租戶來說是便宜的,他們會追求素質(zhì),他們用慣素質(zhì)好的東西,下一次就會多花錢租好素質(zhì)的寫字樓。

　　北京、上海曾有過這樣的經(jīng)驗,他們追求素質(zhì)高的寫字樓,租戶對寫字樓素質(zhì)的敏感度會高很多,這個是必然會發(fā)生的。所以各大發(fā)展商都走這一步,蓋樓的時候都用很好的物料,已經(jīng)不像之前了。

　　在中介方面,以前是公司找中介,然后中介找對口的客戶,而現(xiàn)在不是了,一些成熟的寫字樓如何分析客戶的需求呢？如果滿足不了客戶是沒有辦法的,所以中介在住宅方面看不到有什么突破,但在寫字樓方面,發(fā)展速度是過去20年中最快的。

　　上海就是這樣,在10年前已經(jīng)做很多這樣的工作,甲級寫字樓中介都請一些高質(zhì)素的人。以前是招聘一些中學(xué)生,現(xiàn)在他們招聘大學(xué)生甚至是碩士,因為要有專業(yè)知識,所以都招聘質(zhì)素比較高的。

　　中介模式在接下來三年會有大突破,會更加專業(yè),會很細(xì)化看租戶的要求和業(yè)主的條件是什么。

　　再遠(yuǎn)一點,三年之后廣州成功了,經(jīng)濟起飛了,現(xiàn)在這種噴井式供應(yīng)三年后都消化了的話,這就表示外資和大型內(nèi)企一定會擴充,要不然滿足不了他們。

　　以前香港一間5000尺的寫字樓在短短7年間擴大到20萬尺,是以10倍計算,而現(xiàn)在香港成熟了,不會再寫以前那樣快速增長了。但在廣州是有機會的,可能一般是擴大3、4倍,最大得益是服務(wù)型行業(yè),會高速增長。

　　當(dāng)成熟5、6年之后,空置率下跌到10%,就會出現(xiàn)CBD了�？赡墁F(xiàn)在有一些公司是1000平方米擴充到4000平方米,當(dāng)面積夠大了,見客戶就在CBD,而其他的就遠(yuǎn)一點。這是必然的階段,但時間會比較長,會在2013、2014年左右出現(xiàn)。對于成熟的甲級寫字樓市場,我們在北京、上海、新加坡已經(jīng)做了很多研究分析,所以就很清晰。

　　如果說現(xiàn)在廣州寫字樓怎么樣,還不是回暖。現(xiàn)在不是因為經(jīng)濟環(huán)境的問題,而是因為噴井式供應(yīng),讓寫字樓發(fā)展商互相競爭很大。

　　雖然外資企業(yè)金融海嘯之后擴充步伐放慢,有一些還在收縮,但是本地企業(yè)擴充的步伐和擴充的氣氛是非常正面的。

　　有很多內(nèi)地的服務(wù)性行業(yè),他們有很大需求去擴充,而且他們也很聰明,現(xiàn)在盡量去物色好的物業(yè),不斷擴充,還提升自己的形象。他們愿意租高檔的甲級寫字樓提升形象,現(xiàn)在是很好的機會。

　　但我們也相信,外資在廣州的收縮純粹是一個過渡性的策略。譬如有一些總公司停止擴充就沒有辦法,但有一些外資企業(yè)在廣州生意不差的,可能等2009財政預(yù)算好了之后再擴充,所以我預(yù)計如果金融海嘯影響真的可以順利過渡的話,我可以很肯定地回答,肯定會有上升。