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市場觀察
河西商業(yè)站在老城肩膀上 河西著眼商業(yè)新課題
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俯瞰河西新城,商業(yè)的崛起總是讓人覺得欣慰:規(guī)劃起點高,前瞻性強,整體布局合理,公共配套完善。不過,和老城區(qū)商業(yè)相比,初具規(guī)模的河西新城,商業(yè)的發(fā)展尚處于起步階段,由此,老城區(qū)的商業(yè)經(jīng)驗無疑成為了成長中的河西新城的一筆寶貴財富。有老城區(qū)商業(yè)的借鑒,再結合上自身的優(yōu)勢,起點足夠高的河西商業(yè),總是讓人值得期待。
這片總面積約94平方公里的新城,能從老城商業(yè)中受到怎樣的啟發(fā)?商業(yè)究竟能迸發(fā)出怎樣的力量?《商業(yè)消費》�？痛嗽掝}展開探訪。
新銳
以嶄新的面孔
自中央商場開門納客那天算起,南京商業(yè)百貨已走過了風云激變的70年。
70年間,風云變幻,一代代百貨人見證了南京商業(yè)的成長。從商業(yè)格局到百貨業(yè)態(tài),一路向前,在競爭中一路前行。多年的沉淀,形成了三類百貨的樣本,以新百、中央為代表的綜合百貨航母;以金鷹、東方為代表的精品百貨;以大洋、蘇寧環(huán)球、蘇寧銀河為代表的時尚百貨;加上太平商場、山西路百貨等傳統(tǒng)百貨,南京商業(yè)的格局已穩(wěn)定成形。與此同時,上世紀70年代成形的新街口商圈,也成了南京百貨業(yè)多年的標志。
多少年來,南京商業(yè)百貨一直期待著新鮮血液的輸入。
河西新城開發(fā)以來,讓南京商業(yè)有了新的構想。據(jù)記者了解,1998年,南京市政府批準實施的《南京主城商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中,商業(yè)中心體系建設是“一主七副”。當時,河西地區(qū)是列入市級商業(yè)副中心來培育建設發(fā)展的。但在南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2004-2010)公示稿中,河西就已經(jīng)升級為和新街口并列的兩大市級商業(yè)中心之一。新世紀初,圍繞配套河西新城商業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目迅速崛起,以新城市廣場為代表的一批商業(yè)項目陸續(xù)解開面紗,與此同時,老城區(qū)商業(yè)中也增添了新的面孔,格局驟變,自去年以來,水游城、金鷹新天地、金輪新天地、八佰伴等新銳力量,以一種全新的姿態(tài)進入南京。
南京商業(yè)的新生力量已然崛起!
拓荒以發(fā)現(xiàn)者的姿態(tài)
不難發(fā)現(xiàn),與河西新城的商業(yè)項目一樣,過去的一兩年間,老城區(qū)的新軍們,也在以一種拓荒者的姿態(tài),不斷發(fā)掘、發(fā)現(xiàn)。
“當年,龍江片區(qū)的商業(yè)配套無從談起,新城市廣場就是以一種開拓者的姿態(tài)出現(xiàn),冒了很大風險。”談及新城市廣場,南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司董事長朱獻國陷入了回憶之中,“當時,正是河西住宅大開發(fā)階段,商業(yè)配套不足,成為阻礙河西新城入住率的一個重要原因�！北M管風險很大,但新城市廣場仍是義無返顧地扎根河西,開創(chuàng)了南京商業(yè)第一個Shopping Mall。此后,河西的商業(yè)項目一個接著一個,尤其是在最近幾年間,大型商業(yè)項目此起彼伏。2007年,蘇寧環(huán)球商貿(mào)城在河西露面,填補了河西一帶的空白;2009年,建鄴萬達廣場選址河西的中心地帶,成為迄今為止河西地區(qū)最大的商業(yè)項目,與此同時,SHE WALK商業(yè)街區(qū)等,都相繼招商。
看好河西商業(yè)的明天,讓這些“拓荒者”充滿了力量,共同發(fā)掘河西的期待。
與此同時,老城區(qū)商業(yè)也在拓展中前行。
在夫子廟地區(qū),一直缺少有分量的大型百貨。2007年,水游城緊鄰夫子廟動土施工,讓人們開始重新審視夫子廟的商業(yè)吸引力。2008年冬,水游城開門營業(yè),讓曾經(jīng)只擁有一條商業(yè)街的夫子廟地區(qū),有了屬于自己的大型購物中心,并以一種顛覆性的理念讓700萬南京人耳目一新。至此,夫子廟不再被稱為外來人口的集散地,開始顯露它的商業(yè)活力。
即便是寸土寸金的新街口,金輪新天地也找到了落子地。盡管有人說,新街口從來都不“荒”,新百和中央等百貨行業(yè)老巨頭、大洋和金鷹等后起之秀,似乎早已把這個興起于上世紀70年代的商圈瓜分得一干二凈,但金輪新天地仍是在這片種滿莊稼的沃土上開拓出一片新天地,餐飲和休閑做得有聲有色,成為新街口商圈的后起之秀。
放眼大新街口,“北有中關村,南有珠江路”的俗語似乎已成了昨天的故事。曾是商業(yè)盲點的珠江路陸續(xù)增添了新的面孔,新世界百貨、滾石城試水之后,金鷹新天地的入駐更是讓這個電子一條街煥發(fā)新機,新街口核心商圈在珠江路力量的拉動下向北延伸。同樣的,山西路-湖南路商圈一直是蘇寧環(huán)球、蘇寧銀河以及山西路百貨等幾家傳統(tǒng)商場的天下,八佰伴落址后,給這個偏“老齡化”的商圈帶來了新的氣息,并將商圈的輻射范圍向玄武湖方向延伸。
河西、老城,都在增容、換血中煥發(fā)了商業(yè)活力。
與老城區(qū)不同的是,新城區(qū)有著高起點的規(guī)劃,合理的整體布局和完善的配套公共設施,人們更期待商業(yè)能實現(xiàn)一步到位的健全,老城商業(yè)網(wǎng)點的布局掃盲,讓對河西充滿期待的南京商業(yè)人同樣以一種發(fā)現(xiàn)者的姿態(tài),去喚醒河西的處女地。與此同時,老城商業(yè)建設中的諸多掣肘以及彎路,也為河西商業(yè)人在發(fā)展商業(yè)時提供了借鑒。以停車難為例,河西商業(yè)人在規(guī)劃之初就從長遠著眼�！昂推渌暇┮延邪儇浬虉霾煌氖�,萬千百貨在設計之初就考慮了如何解決困擾都市人消費生活的一大難題——3000個停車位,比新街口所有商家的總和還要多20%�！比f千百貨總部常務副總經(jīng)理趙潤濤表示,萬千百貨的停車場和商場實現(xiàn)了無縫鏈接,在停車站就可以直接感受到商場的購物感覺。這僅僅還只是其中一部分,據(jù)記者了解,萬達廣場建成之后將總共提供7000個車位,新城市廣場也在二期建設中將停車位增加到了1500個。長久以來為新街口等老城區(qū)商業(yè)圈所詬病的“停車難”將不再發(fā)生在河西的這些項目中。
“從這一點來講,因商業(yè)規(guī)劃以及空間限制,老城區(qū)商業(yè)發(fā)展中暴露出的一些不足同樣是河西商業(yè)發(fā)展的寶貴經(jīng)驗�！敝虡I(yè)地產(chǎn)專家、南京問策商業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理蘇曉晴表示,在商業(yè)發(fā)展中,老城區(qū)商業(yè)受限于規(guī)模,缺少騰挪空間,而規(guī)劃建設起點高的河西地區(qū),不僅為未來的整體發(fā)展打下了良好的基礎,也為商業(yè)配套的扎根和運營提供了優(yōu)越的先天條件。在物業(yè)形態(tài)和定位策略上,河西新城的商業(yè)項目都有別于新街口,參照而非模仿老城區(qū)商業(yè),才能讓河西商業(yè)少走彎路,避免這個新興的城市商業(yè)中心的低水平發(fā)展。
河西著眼商業(yè)新課題
“要說優(yōu)勢,就是規(guī)劃建設起點高,購物休閑的舒適度高�！焙游髦笓]部招商處有關負責人表示,河西商業(yè)可做的課題很多,規(guī)劃上的先天優(yōu)勢給河西商業(yè)人研究消費特征和先進商業(yè)理念的實踐都提供了可能。
在建鄴萬達廣場總經(jīng)理朱逸看來,研究80后乃至90后消費主體的消費特征是河西商業(yè)人要解決的問題。朱逸認為,未來的城市生活將是區(qū)域、獨立城市空間的生活,一個大型的“城市綜合體”項目,都會成為一個城市人群的生活部落,連帶居住功能在內(nèi)的組合業(yè)態(tài),將讓某一個區(qū)域空間的群體完全可以實現(xiàn)一個空間內(nèi)的獨立生活,“在這個共享空間中,生活、工作都能滿足,這就是區(qū)別以往年齡段群體的消費特征。強調(diào)個性的‘80后’對商品的享受已經(jīng)超越了產(chǎn)品本身,而更注重它所帶來的象征意義和精神快感,穿得有型,用得個性,才是王道�！�
在此方面,老城區(qū)商業(yè)人也在不斷摸索中。以百貨新軍八佰伴為例,在硬件設施方面,八佰伴更著重于突出時尚、年輕的特點,雖整體面積比一般的百貨要小,但八佰伴竭力營造寬敞舒適的空間,尤其是中庭,開闊大氣。同時,因緊鄰新華書店和鳳凰國際城,八佰伴人流量的人文氣息比較濃,充分利用了中庭的開闊位置,舉辦各種特色的人文活動,“我們想給南京的文化一個釋放的地點,這種互動,迎合了80后為主體的家庭的消費特征�！�
更深層次的,則是消費觀念的變化。
掃描河西各個商業(yè)項目,不少專家都提出了從老城區(qū)內(nèi)“水游城”的成功中尋找經(jīng)驗。在專家們看來,水游城顛覆了傳統(tǒng)百貨“火柴盒”式方方正正的購物環(huán)境,用一條南北相向的280米長的水街打通了整個商場。商場中心是橙色的穹頂,購物空間寬敞、通透、時尚。水游城總經(jīng)理吳正梅介紹,水游城提倡的是“時間型消費”,就像一個疊加性的街區(qū),通過建筑空間、景觀營造和演出活動,長期保持一種新鮮感,不僅是一個單純的消費購物場所,而是打造成市民休閑娛樂的生活第三空間。
這種先進的商業(yè)理念,即便對正處于開發(fā)中的河西商業(yè)來說,都顯得與眾不同,甚至,有研究商業(yè)地產(chǎn)的專家學者用“卓爾不群”來形容。“如果河西多幾處這種類型的先進商業(yè)理念設施,那么,河西商業(yè)的整體水平將上升一個臺階�！睂Υ�,商業(yè)地產(chǎn)專家蘇曉晴給出了很高的評價。
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