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市場(chǎng)觀察
省城商業(yè)地產(chǎn)格局悄變
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中心商圈與區(qū)域性商業(yè)中心共存
在濟(jì)南，比起百貨類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，專(zhuān)業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)做得更成功。雖然專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)給人的印象層次較低，但專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)積累，收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小。濼口服裝市場(chǎng)、北園家居賣(mài)場(chǎng)等都已經(jīng)形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模與影響力。自2004年開(kāi)始，濟(jì)南的商業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)大學(xué)商業(yè)街、海鮮大市場(chǎng)、匯泉地王廣場(chǎng)、濼安廣場(chǎng)、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)等十多個(gè)項(xiàng)目。然而這些分散的商業(yè)地產(chǎn)并未撼動(dòng)以泉城路為核心的中心商圈的地位，去泉城路逛街購(gòu)物依然是大多數(shù)人的選擇。
記者采訪了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頗有心得的達(dá)文東方地產(chǎn)整合推廣機(jī)構(gòu)總經(jīng)理譚理華先生。譚總表示，隨著社區(qū)商業(yè)及區(qū)域性商業(yè)中心的發(fā)展，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入多中心商業(yè)發(fā)展時(shí)代。東部的洪樓商圈日漸成熟，高新區(qū)的社區(qū)商業(yè)也日漸嶄露頭角，北部區(qū)域的幾個(gè)專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模，其中像齊魯鞋城、山東通訊城等都已在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級(jí)，銀座中心在振興街的崛起將成為西部區(qū)域商業(yè)的核心點(diǎn)，南部則會(huì)形成以魯商廣場(chǎng)為中心的休閑娛樂(lè)商業(yè)中心。隨著濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等大品牌的進(jìn)駐，大觀園、泉城路一帶的中心商圈將會(huì)升級(jí)換代，進(jìn)一步鞏固中心商圈的地位。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)已初步形成一個(gè)中心商圈與多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心共同分享整個(gè)市場(chǎng)的格局，其中部分區(qū)域性商業(yè)中心甚至?xí)行纳倘Ψ滞タ苟Y。
省城即將迎來(lái)購(gòu)物中心時(shí)代
我們目前看到的百貨購(gòu)物場(chǎng)所基本都是傳統(tǒng)百貨市場(chǎng)。傳統(tǒng)百貨市場(chǎng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，購(gòu)物方式也很簡(jiǎn)單，僅僅停留在購(gòu)物這一消費(fèi)層面。而隨著城市的發(fā)展，濟(jì)南需要復(fù)合型的購(gòu)物中心，即Shopping Mall。譚總以正在建設(shè)中的魯商廣場(chǎng)為例，描繪出購(gòu)物中心一站式消費(fèi)的圖景。游玩可以徜徉于泉城公園的綠色中，日常用品可以去占地8萬(wàn)平方米的銀座，還可以去品牌旗艦店享受一線品牌的購(gòu)物樂(lè)趣，隨后可以去小吃城品嘗一下美食，或者去影院看場(chǎng)電影，甚至晚上累了不想回家可以直接入住酒店。此外，其創(chuàng)造的推窗有公園，入戶有花園的多重情景辦公空間也具有里程碑意義。這種集購(gòu)物、辦公、運(yùn)動(dòng)、休閑四大功能于一體的商業(yè)模式將給省城添加一道亮麗的風(fēng)景線。
購(gòu)物中心時(shí)代的來(lái)臨將帶來(lái)消費(fèi)模式的改變。原來(lái)的消費(fèi)模式略顯單一，僅是單純購(gòu)物，然后便離開(kāi)購(gòu)物場(chǎng)所。而未來(lái)消費(fèi)模式則集吃喝玩樂(lè)購(gòu)于一體，消費(fèi)者會(huì)獲取更美好的消費(fèi)體驗(yàn)。
未來(lái)兩到三年群雄逐鹿
隨著去年濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等大品牌進(jìn)駐濟(jì)南市場(chǎng)，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。雖然目前由于有些項(xiàng)目還沒(méi)有進(jìn)入推廣階段，但是硝煙的味道已經(jīng)在彌漫。譚總表示，未來(lái)兩到三年，隨著魯商廣場(chǎng)、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、銀座中心等多個(gè)商業(yè)巨頭在市場(chǎng)嶄露鋒芒，隨著各個(gè)區(qū)域多個(gè)商業(yè)中心的興起，濟(jì)南商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈，戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的群雄逐鹿局面將會(huì)上演。
競(jìng)爭(zhēng)加劇可能會(huì)造成部分商鋪的空置率上升、人氣不足等問(wèn)題，但這將會(huì)帶動(dòng)濟(jì)南商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力度加大對(duì)消費(fèi)者也是重大利好。至于濟(jì)南市場(chǎng)能支持多少個(gè)大規(guī)模的購(gòu)物中心，這需要讓時(shí)間來(lái)考證。
外來(lái)大牌的進(jìn)駐勢(shì)必將與本土大牌展開(kāi)博弈。外來(lái)商業(yè)巨頭能否在與本土商業(yè)差異化營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)，成功與濟(jì)南本土文化結(jié)合，很大程度上將會(huì)決定其命運(yùn)。
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