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商業(yè)地產冷熱不均 深圳入夏上海冬眠
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可是在深圳市場開始走高的時候，上海辦公樓市場卻仍然處于探底之中。
未來3年上海僅甲級寫字樓就有270萬平方米的供應量，上海甲級寫字樓整體空置率達16.8%，供過于求的情況仍然沒有轉變。由于未來市場不確定，上海市中心辦公樓的開發(fā)商延緩了上市的時間，等待辦公樓市場的回暖。
專家認為，由于辦公樓與實體經濟密切相關，投資辦公樓究竟有多大空間并不確定。而尚處于恢復元氣中的公司，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了辦公樓市遠不可能像住宅市場那樣對市場有快速的反應。
深圳6月成交創(chuàng)單月新高
據中原地產報告稱，向來平穩(wěn)的深圳寫字樓市場在新盤、次新盤的熱銷影響下，今年6月成交量創(chuàng)歷史單月最高紀錄，為7.3萬平方米。業(yè)內人士預測，從6月預售情況來看，7月成交量有望再創(chuàng)新高。
自2007年樓市“限外令”始，深圳寫字樓市場就一直不溫不火。受去年年底的金融危機影響，寫字樓更難吸引市場興趣。
而卓越世紀中心等高檔寫字樓在6月開盤后卻出現了熱銷。卓越世紀中心項目經理介紹，目前銷售總金額已達到19億，開盤后兩周銷售額已超80%，目前的尾盤售價已達到3.5萬元/平方米。緊隨其后的綠景NEO企業(yè)大道6月底開盤，首期推出的260套房源在當天就售出了八成。
中原地產報告顯示, 上半年深圳辦公樓市場總成交面積為20.76萬平方米，同比增長89.94%，甚至比2008年全年成交面積多0.87%。
業(yè)內人士透露，寫字樓也出現了捂盤惜售的情況。一些樓盤一直觀望市場，直至今年六、七月份確認投資回暖后才上市。
中原地產的市場監(jiān)控發(fā)現，2009年深圳寫字樓供應有望成為歷史之最，下半年寫字樓供應預計加速，潛在上市項目總辦公供應面積高達90萬平方米。
租金回報向來是投資客出手的重要衡量標準，目前深圳自用需求很好地解釋興旺的市場。從第一太平[4.98 -0.40%]戴維斯的研究報告看到，歷經四個季度租金的明顯下滑后，深圳2009年第二季度甲級寫字樓租金基本止跌回穩(wěn)，本季度市場實際空置率下降了3.8個百分點，約為12.1%。
多重利好 投資者轉向寫字樓
受成交結構的影響，今年上半年成交均價波動較大，成交均價為22222元/㎡，比2008年全年均價增長17.24%。但中原地產研究員周慶亮認為，同區(qū)域的寫字樓價格顯然與2007年高峰值相去甚遠，即便中心區(qū)域差價也大于25%，漲幅也遠小于住宅市場。
由于寫字樓的價格洼地效應及逼近警戒線的住宅市場風險，嗅覺靈敏的投資客開始挖掘寫字樓投資機會。
著名地產評論家賀承軍就指出，短期住房政策收緊會對商業(yè)地產投資有好處。
周慶亮表示，年初開始在寫字樓市場已經有一些抄底動作，動作頻率在加快；整體轉讓的現象在深圳也多了起來，如6月份成交的國際西岸商務大廈，在住宅市場大肆購入的行為卻在收斂。
“不排除一些銀行貸款項目資金流入深圳商業(yè)地產投資，”國信證券研究所所長何誠穎告訴記者，“銀行貸款仍在增速，現在寫字樓價格比2007年下來那么大，投資流向可想而知的�！�
經濟五大中心獲批，深港一體化建設等利好因素出現，這才是業(yè)內人士普遍看好深圳CBD的真正原因。深圳社會科學院中心主任高海燕提出，深滬寫字樓市場情況的差異，是因為上海第三產業(yè)已實現階段性發(fā)展，而深圳服務行業(yè)處于加速成長階段，創(chuàng)業(yè)板推出誘發(fā)金融機構進駐等因素是長期投資價值所在，商業(yè)與住宅價差不明顯的現況必然要改變。
上海開發(fā)商推遲交工時間
在深圳市場進入火熱的夏天時，上海辦公樓市場卻仍處于冬天。當公寓、別墅開發(fā)商加緊工程進度，加快上市步伐進行銷售的時候，上海一些辦公樓的開發(fā)商卻放慢了開發(fā)節(jié)奏，延緩了竣工時間。
位于上海市靜安區(qū)的會德豐[22.00 0.00%]廣場由香港九龍倉集團[36.45 1.39%]投資，該辦公樓在今年年初已經進入外立面裝修階段，但是工程卻進展得異常緩慢。該辦公樓本應于今年年中竣工，但近日仲量聯行方面透露，該辦公樓的竣工日期推遲至2010年。
此外，有媒體披露位于上海市中心的雅居樂廣場(原金昌摩爾大廈)的施工銘牌上，該辦公樓原本預計于今年年中竣工，但竣工時間也被推遲到了2010年。
這兩個項目延遲交工上市的背后，是滬辦公樓市場的不景氣。
而滬寫字樓的租賃市場尤其不容樂觀。第一太平戴維斯的半年度報告顯示，截至6月底上海甲級寫字樓整體空置率達16.8% (浦西 11.2%，浦東25.1%)，今年上半年上海甲級寫字樓整體租金累計下跌8.3%，而浦東寫字樓的租金下跌幅度最大，較今年年初累計下跌10.9%。
“辦公樓市場的銷售比年初有所好轉，但整體銷售情況仍然不佳�！敝懈煌顿Y分析師汪峰告訴記者，很多寫字樓的開發(fā)商仍處于觀望狀態(tài)，通過延緩工期來減緩上市步伐，希望明年能轉暖。
由于上海寫字樓未來的新增供應量將遠超前幾年水平，自去年底寫字樓供應量創(chuàng)下歷史新高之后，供需不平衡的局面或將繼續(xù)深化。第一太平戴維斯預計，今年全年上海新增甲級寫字樓供應量為56.2萬平方米，而下半年將有50.8萬平方米的供應入市，是上半年的8倍還多。
龐大的供應和低迷的需求形成了鮮明的對比。雖然今年上半年滬甲級寫字樓的供應只有5.4萬平方米入市，但由于市場的租賃需求并不旺盛，上半年的吸納量僅為1.1萬平方米。
可未來的走勢更不容樂觀，在2011年之前上海辦公樓將有近270萬平方米的新增供應量。
中華企業(yè)[18.17 2.83%]市場部人士告訴記者，上半年他們公司的公寓、別墅的住宅賣得非常好，但幾個辦公樓項目的銷售卻始終不見起色。“接下來的任務就是如何做好辦公樓項目的銷售�！边@位工作人員說。
上海市場明年見底反彈？
如果說住宅樓市場的持續(xù)火熱表明了各方看好房地產市場未來的發(fā)展，那么寫字樓市場卻從另一方面反映了市場對樓市長期發(fā)展的預判。
“上海辦公樓市場，尤其是租賃市場遠沒有見底，預計今年下半年租金還將有10%—15%的跌幅。”世邦魏理仕辦公樓部董事江浩添認為。
“辦公樓不像住宅有廣闊的需求，它主是要通過租金回報來實現盈利的，而不是短線炒作，將售價抬高后再賣出去。如果最終租不出去，投資者將面臨損失�！鄙虾Ｖ性禺a分析師徐姍姍表示，從這個意義上來看，辦公樓反映的是長期的一種需求。
有專家指出，上海辦公樓市場和住宅市場冷熱不均的原因在于，兩者之間的需求差異較大。辦公樓市場的需求卻沒有被激發(fā)出來，寫字樓的賣家——公司和投資者的需求疲軟。有機構統(tǒng)計，在過去的半年中上海70%辦公樓的租賃協議是與外國公司簽署，國內公司的辦公需求占三成。
“投資辦公樓多數是要看辦公市場長期的需求，但外國金融業(yè)和與制造業(yè)相關的公司受這次危機的沖擊最大，目前還沒有恢復。”汪峰說。
不過一個積極的新動向是，中國國內企業(yè)的恢復速度更快。“一些服裝外貿出口的公司訂單增加，而廣告公司和咨詢類公司的需求增加得比較快。這成為乙級寫字樓市場回暖的重要原因�！毙鞀檴櫢嬖V記者。
“受2010年上海世博會利好影響，滬辦公樓市場可能會探底，但由于公司辦公需求的增長需要一個過程，恢復的過程會比住宅緩慢�！苯铺碚J為。
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