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市場(chǎng)觀察
內(nèi)地低價(jià)拿地 商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿恒隆的“生意經(jīng)”
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來(lái)自內(nèi)地盈利的大幅增長(zhǎng)，使恒隆地產(chǎn)放開(kāi)手腳，今年5月連續(xù)購(gòu)入位于大連和無(wú)錫的兩塊土地，預(yù)計(jì)投資額分別為45億元及20億元人民幣。目前，恒隆在上海、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、無(wú)錫、大連等地共擁有約2000萬(wàn)平方呎（約等于186萬(wàn)平方米）土地儲(chǔ)備以及18個(gè)項(xiàng)目。
恒隆地產(chǎn)（00101.HK）主席陳啟宗對(duì)本報(bào)記者表示，恒隆在2004年制定了在內(nèi)地發(fā)展的策略，開(kāi)啟了整個(gè)集團(tuán)的起飛階段。而他在內(nèi)地的拿地策略，是要以便宜的價(jià)格拿到位置較好的土地，“我覺(jué)得這樣的地塊才是真正的‘地王’，如果僅僅是以高價(jià)拿地，誰(shuí)不會(huì)做呢？”
內(nèi)地低價(jià)拿地
從1992年進(jìn)入上海發(fā)展“港匯廣場(chǎng)”和“恒隆廣場(chǎng)”算起，恒隆在內(nèi)地的發(fā)展有17個(gè)年頭了。陳啟宗坦言，只要有好機(jī)會(huì)就會(huì)購(gòu)入新土地，不過(guò)他買的土地絕不會(huì)成為所謂的“地王”，“以那么高的價(jià)格買入土地的發(fā)展商，多數(shù)會(huì)后悔的。我覺(jué)得從做生意的角度來(lái)看，真正的地王，是以最便宜的價(jià)格而得到的最中心地段的土地�！�
陳啟宗的邏輯很簡(jiǎn)單，而且他相信只要愿意花時(shí)間和精力還是能找到理想的土地。“早年我們剛進(jìn)入上海市場(chǎng)的時(shí)候，土地買貴了，當(dāng)時(shí)土地價(jià)格占總體投資的30％以上。但后來(lái)我們買入的土地都挺便宜的，現(xiàn)在土地價(jià)格占項(xiàng)目總體投資的比例約16％�！标悊⒆谡f(shuō)。
今年5月，恒隆地產(chǎn)購(gòu)入一幅位于大連市西崗區(qū)面積約6.34萬(wàn)平方米的地塊，計(jì)劃發(fā)展一座總樓面面積約22.19萬(wàn)平方米的世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)，總投資額約為50億港元。
同月，恒隆地產(chǎn)也購(gòu)入一幅位于無(wú)錫市崇安區(qū)面積約1.67萬(wàn)平方米的地塊，與目前已經(jīng)在無(wú)錫市發(fā)展的“恒隆廣場(chǎng)”相鄰，作為該項(xiàng)目的擴(kuò)建部分，使整體項(xiàng)目的總樓面面積擴(kuò)大到37.68萬(wàn)平方米。
恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事吳士元向記者透露，從各個(gè)項(xiàng)目的土地單價(jià)來(lái)看，目前恒隆地產(chǎn)拿到的土地都不貴。比如，無(wú)錫的項(xiàng)目為人民幣300元/平方呎，天津是450元/平方呎，濟(jì)南是360元/平方呎，沈陽(yáng)是100元/平方呎。
算上新進(jìn)收購(gòu)了兩幅土地，目前恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備約為2000萬(wàn)平方呎（約等于186萬(wàn)平方米），而目前仍在洽談的數(shù)個(gè)項(xiàng)目，陳啟宗相信未來(lái)可能會(huì)陸續(xù)有新項(xiàng)目落實(shí)。恒隆地產(chǎn)在2004年制定的計(jì)劃，是投資400億港元于內(nèi)地的18個(gè)項(xiàng)目中。目前已經(jīng)投資的項(xiàng)目涉及383億港元，接近完成計(jì)劃。
盡管資本開(kāi)支大增，不過(guò)陳啟宗表示恒隆的資本狀況良好，截至今年6月底現(xiàn)金凈額達(dá)27.701億港元，未動(dòng)用的銀行承諾信貸總額達(dá)172億港元。
此外，受惠于續(xù)約時(shí)調(diào)升租金、優(yōu)化租戶組合，以及在內(nèi)地?cái)U(kuò)充商場(chǎng)面積，來(lái)自上海的物業(yè)租金溢利增加１９％至１４﹒２４２億港元。吳士元估計(jì)，未來(lái)一年，來(lái)自內(nèi)地的租金收入會(huì)有10％的上升，最近兩年看到有更多的租戶向恒隆表示希望在內(nèi)地開(kāi)設(shè)店鋪，在香港開(kāi)設(shè)店鋪的數(shù)量有所減少。
香港謹(jǐn)慎售樓
與內(nèi)地的大展拳腳相反，過(guò)去一個(gè)年度恒隆在香港的發(fā)展相當(dāng)謹(jǐn)慎。
在香港的物業(yè)銷售收入從前一年度的63.35億港元下跌99.84％至1040萬(wàn)港元，利潤(rùn)也由此前的35.52億港元大幅下跌99.92％至290萬(wàn)港元。
陳啟宗解釋說(shuō)，“集團(tuán)的售樓策略一向清晰，不會(huì)改變，銷售策略是為了將利潤(rùn)最大化，按照市場(chǎng)的情況來(lái)決定推售樓宇的步伐。今年初，很多人都估計(jì)不到樓市的走勢(shì)會(huì)這么好，但是未來(lái)繼續(xù)上升的幅度很難估計(jì)。香港的樓市表現(xiàn)好，主要因?yàn)殂y行借貸較為寬松、按揭息率低、供應(yīng)量少，也再次出現(xiàn)的一些炒家。”
吳士元表示，如果今年下半年市況向好，年底前將會(huì)推售一些樓盤，整個(gè)集團(tuán)目前可供推售單位約有2000個(gè)。
根據(jù)摩根士丹利在7月31日發(fā)布的報(bào)告，估計(jì)香港的流動(dòng)資金將持續(xù)推高資產(chǎn)價(jià)格，最樂(lè)觀的預(yù)測(cè)是香港的住宅及寫字樓租金在未來(lái)一年分別上升20%和15%。摩根士丹利將恒隆地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)調(diào)升26%至25.9港元，不過(guò)維持減持評(píng)級(jí)。
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