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市場觀察
武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的喜與憂
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商業(yè)地產(chǎn)，不容忽視的兩個關(guān)鍵詞就是：資本、政府的支持。這兩點(diǎn)才是武漢商業(yè)地產(chǎn)勃發(fā)的要素。
據(jù)不完全統(tǒng)計，土地公開市場上2009年上半年掛牌出讓的具有商業(yè)性質(zhì)的土地量占總成交比率也頗重。其中國內(nèi)巨頭大連萬達(dá)、福星惠譽(yù)等實(shí)力企業(yè)均將目標(biāo)瞄向武漢的商業(yè)地產(chǎn)。
而另一方面，近年來舊城改造也正在如火如荼地進(jìn)行。由于某些傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)受傳統(tǒng)商業(yè)模式的制約，在舊城改造方面進(jìn)程相對遲緩，造成這些區(qū)域市政面貌老舊，以至于在武漢商業(yè)版圖中的地位有所下降，而隨著舊城改造被政府提到重要議事日程之上，這些區(qū)域久經(jīng)積累的商業(yè)又將顯現(xiàn)出蓬勃的生命力。
業(yè)內(nèi)人士分析，武漢市舊城改造的量還比較大，而舊城改造的區(qū)域一般處于城市中心，加上傳統(tǒng)的商業(yè)模式不適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，亟待更新，這些都為武漢商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了一定的空間。
武漢商業(yè)地產(chǎn)存在的問題
從2003年以來，武漢商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了無數(shù)次的革新。經(jīng)過了六年時間，武漢的商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了一個前所未有的快速發(fā)展的時期。商業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展成為今天這樣一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、運(yùn)營者、消費(fèi)者成為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中五個重要環(huán)節(jié)。
反思這六年的發(fā)展歷程，無論是大型ShoppingMallL、商業(yè)步行街，還是社區(qū)商鋪，在開發(fā)、運(yùn)營中都存在許多問題，概括起來，主要應(yīng)有以下幾個方面：
1、用住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)
應(yīng)該說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式是截然不同的。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者、商戶和商業(yè)管理者四方的關(guān)系綜合體，住宅地產(chǎn)只是開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理者三方的關(guān)系綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程應(yīng)是：研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費(fèi)需求和某些行業(yè)發(fā)展態(tài)勢—商業(yè)定位--主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計-建筑施工--部分店鋪銷售、部分持有—全面招商—商業(yè)運(yùn)營與管理，而不是像住宅地產(chǎn)開發(fā)流程那樣：研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民住房需求—產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計—建筑施工—銷售—物業(yè)管理。
目前武漢絕大部分開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，都有意識或無意識的沿用了住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，而且盲目地認(rèn)為市場有租用需求或投資需求，主觀地做商業(yè)定位，甚至單純地為了開發(fā)投資回報，因此造成了目前武漢許多商鋪面與商家需求相脫節(jié)、出現(xiàn)商鋪大范圍的滯銷。
2、盲目地抬高售價，售價與商業(yè)定位脫節(jié)、與商業(yè)運(yùn)營脫節(jié)
商業(yè)地產(chǎn)的高價格，是準(zhǔn)確地商業(yè)定位的結(jié)果，是開發(fā)商主導(dǎo)的持續(xù)3-5年商業(yè)運(yùn)營的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)是“思路決定出路、經(jīng)營成就價值”，商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)的高價格，絕對不是自然而然的事情，絕對是因?yàn)橥顿Y大、風(fēng)險高、回報時間長決定的，絕對是經(jīng)營管理和商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生的。
在武漢，住宅開發(fā)商要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要端正思想，需要去掉商業(yè)地產(chǎn)可以產(chǎn)生暴利的想法，不要把價格期望無端地定得老高，固執(zhí)地認(rèn)為商鋪就一定要比住宅價格高，要樹立商業(yè)地產(chǎn)投資大、風(fēng)險高、周期長、要商業(yè)策劃、要招商、要培育、要運(yùn)營的正確思想。
3、開發(fā)商做商業(yè)定位秀、做招商秀、做商業(yè)運(yùn)營秀
近兩三年，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的引入，許多住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)時，也開始套用商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程，但開發(fā)商不是出于真心，嚴(yán)格地按照流程走，而是為了吸引投資群體、為了能快速賣鋪、快速收回資金、快速賣完走人。
于是做商業(yè)定位時，會極致地造概念，弄一些有個性的、獨(dú)特的、能吸引眼球的商業(yè)定位廣告語，而不是深入地、全面地研究城市發(fā)展規(guī)劃、研究商業(yè)布局、研究區(qū)域居民購物特征、研究商家、投資者真實(shí)需求，然后根據(jù)需求做準(zhǔn)確的、能招到商的商業(yè)定位。
在招商和商業(yè)運(yùn)營時，則引如入一個所謂的“商業(yè)運(yùn)營管理公司”，并用開發(fā)商出面擔(dān)保，由“商業(yè)管理公司”整體承租三-五年，甚至八-十年，并由“商業(yè)管理公司”每年給商鋪購買者8-10%的投資回報，看起來，這是一個十分美麗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：開發(fā)商負(fù)責(zé)投資開發(fā)，“商業(yè)管理公司”負(fù)責(zé)商業(yè)定位、招商和商業(yè)運(yùn)營管理，商鋪購買者等著每年收固定的回報。
殊不知，這種“將3-5年租金折算到售價”的數(shù)字游戲和毫無法律保障的投資回報，是一個巨大的騙局和陷阱，目前在中國還沒有哪家商業(yè)運(yùn)營管理公司能獨(dú)立完成商業(yè)定位、招商和商業(yè)運(yùn)營，即使有這樣厲害的公司，那也無法保證前3-5年都達(dá)到8-10%年投資回報，因?yàn)樯虡I(yè)都有3-5年，甚至更長的培育和調(diào)整期，招商是不可能一次性能到位的。
4、商業(yè)地產(chǎn)處于初步階段
從宏觀上來看，武漢房地產(chǎn)發(fā)展處于一個發(fā)展階段，目前自住需求為主的特征也決定市場消費(fèi)處于滿足居住的階段。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展僅僅處于起步階段，開發(fā)企業(yè)普遍經(jīng)驗(yàn)不足，相應(yīng)的，其市場份額也較小，這也是其發(fā)展水平落后于住宅開發(fā)的原因。
從成熟商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式看，雖然商業(yè)地產(chǎn)收益會較住宅開發(fā)為大，但其初始資金投入大而回報周期較長，同時容易受到城市經(jīng)濟(jì)格局轉(zhuǎn)變以及市政規(guī)劃建設(shè)的影響，面臨較大的風(fēng)險，對于開發(fā)商的管理水平和運(yùn)作能力要求非常高。而本地開發(fā)企業(yè)融資渠道有限，主要依賴銀行貸款，受到調(diào)控“銀根緊縮”政策的影響，加上本地企業(yè)實(shí)力所限，大多數(shù)企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)仍然是“望而生畏”。從目前市場看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，外來企業(yè)是主要發(fā)展力量，而本土企業(yè)熟悉地域消費(fèi)特征，在市場定位推廣方面具有優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步繁榮需要更多本地企業(yè)的參與。
武漢商業(yè)地產(chǎn)缺什么?
蘋果公司斯蒂夫告訴人們，電腦除了用來計算，它同樣可以用來欣賞與迷戀，它是你個人氣質(zhì)的延伸。而武漢的地產(chǎn)運(yùn)營商又在思考什么?
將商業(yè)與地產(chǎn)獨(dú)立出來，武漢其實(shí)并非不堪，可是武漢的商業(yè)地產(chǎn)為何無法成為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的標(biāo)榜?
困惑他們的或許就是這個問題，真正制約商業(yè)地產(chǎn)成型的不是資本，也不是商業(yè)積累。而是建造商們喪失了想象力，喪失了使商業(yè)重新煥發(fā)青春的想象力。置身于那些已經(jīng)成為 世界核心力量的商業(yè)環(huán)境里，一個平庸而循規(guī)蹈矩的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能賺錢，但對于正處于起步階段的武漢來說，這無疑像個神話。為什么創(chuàng)新如此艱難?是什么在作祟?在這個世界里，除去天堂就是地獄。過去的時間里，它既催生了更富裕的人群，也使一些人破產(chǎn)。這種絕對的利潤概念，讓許多運(yùn)營商們失去了挑戰(zhàn)的力量。
應(yīng)該相信，這個社會幾乎所有的流行思潮都在致力于敗壞思維。商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)也不神秘，它所蘊(yùn)涵的豐富性與開放性可以不斷創(chuàng)造流行與神話。縱觀武漢商業(yè)地產(chǎn)，只有兩種道路，要么上天堂，要么下地獄。但未來的發(fā)展如何還無法定論，如何承載這樣一個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也還是一個疑問。
雪萊說過：冬天來了，春天還會遠(yuǎn)嗎? 我們共同期待武漢商業(yè)地產(chǎn)的騰飛。
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