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市場(chǎng)觀察
黃村會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)望京？
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商業(yè)提前進(jìn)入帶動(dòng)區(qū)域升溫
“如果商業(yè)配套發(fā)展成熟，黃村就不再是原來(lái)意義的村兒了�！� 購(gòu)房人許先生對(duì)《廣廈時(shí)代》表示，商業(yè)配套一旦迅速發(fā)展起來(lái)，“無(wú)論是自住還是投資，在黃村買(mǎi)房都很值得�！苯�，《廣廈時(shí)代》的多位讀者在看到宜家將進(jìn)駐大興西紅門(mén)后，都紛紛打聽(tīng)黃村周邊的樓盤(pán)情況。
●旗艦店入住成為價(jià)值標(biāo)桿
中小商戶有望快速跟進(jìn)
7月23日，宜家以7.9億元競(jìng)得西紅門(mén)商業(yè)綜合區(qū)二期地塊，并于稍后宣布，將在這一建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的地塊上建設(shè)一個(gè)大型購(gòu)物中心，包括宜家亞洲最大旗艦店在內(nèi)的400多家商戶將進(jìn)駐。
就在宜家拿地的當(dāng)天，近在咫尺的西紅門(mén)商業(yè)綜合區(qū)一期地塊以5.82億元的價(jià)格成交；黃村棗園商業(yè)用地也以3.44億元的價(jià)格成交。同一區(qū)域一天成交三塊商業(yè)用地，黃村板塊作為北京市規(guī)劃的大興新城主陣地，商業(yè)前景再一次引來(lái)各界關(guān)注。
同樣看好黃村板塊的商業(yè)巨頭也并非宜家一家。就在宜家準(zhǔn)備拿地的同時(shí)，業(yè)內(nèi)盛傳日本永旺集團(tuán)、英國(guó)超市巨頭TESCO樂(lè)購(gòu)也在伺機(jī)而動(dòng)。此前，早在今年4月，樂(lè)購(gòu)已經(jīng)先行一步，簽約入駐位于黃村的火神廟國(guó)際商業(yè)中心。眾所周知，無(wú)論是對(duì)于具體項(xiàng)目，還是對(duì)于整個(gè)區(qū)域，商業(yè)巨頭的進(jìn)駐都是旗開(kāi)得勝的好消息，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰就表示，宜家、樂(lè)購(gòu)等商業(yè)巨頭的進(jìn)入，對(duì)黃村板塊整體商業(yè)會(huì)有明顯地拉動(dòng)作用。
“類似宜家、樂(lè)購(gòu)這樣的主力店，本身有很強(qiáng)的集客能力，能給區(qū)域帶來(lái)大量人氣�！痹谥袊�(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，主力店對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的意義顯而易見(jiàn)。除了人氣，主力店本身意味著良好的品牌形象，可以有效提升商業(yè)項(xiàng)目和區(qū)域的形象，對(duì)其他中小商家和品牌具有標(biāo)桿意義，“許多商家和品牌都會(huì)采用跟進(jìn)戰(zhàn)略，在有主力店入駐后，不愁其他小商戶不進(jìn)來(lái)�！�
火神廟國(guó)際商業(yè)中心招商總監(jiān)戈雪峰告訴《廣廈時(shí)代》，在簽約樂(lè)購(gòu)等主力店后，項(xiàng)目招商整體加速，雖然項(xiàng)目到明年上半年才能竣工，但現(xiàn)在商業(yè)簽約面積已超過(guò)可租賃面積的一半。戈雪峰透露，火神廟商業(yè)中心百貨店和超市招商過(guò)程中，都是幾家巨頭角力，“不少本來(lái)在猶豫的小商戶看到樂(lè)購(gòu)簽約后，也立刻打消了疑慮�！�
●住宅熱地抬升消費(fèi)人氣
黃村商業(yè)期待紅起來(lái)
“周?chē)懈嗟木幼^(qū)，才有人氣支撐商業(yè)；而有了商業(yè)配套，居住起來(lái)也更方便。” 一位在京多年的房產(chǎn)投資人表示，自己正在考慮投資黃村，一個(gè)主要原因就是黃村板塊住宅和商業(yè)地產(chǎn)的同步升溫。
從北京土地整理儲(chǔ)備中心交易公告可以看出，今年6月和7月，在三塊商業(yè)用地之外，大興共有9塊居住用地成交，其中不乏保利、綠地等房地產(chǎn)巨頭。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，這些住宅用地都將在未來(lái)兩年左右的時(shí)間內(nèi)開(kāi)始入住。而新成交的商業(yè)用地也將和住宅項(xiàng)目前后腳入市。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，包括宜家在內(nèi)的西紅門(mén)商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年7月開(kāi)工，2012年7月竣工。
“在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這些新拿地項(xiàng)目的住宅將擁有大量的居住人口，新增的商業(yè)配套需求，加上原來(lái)該區(qū)域的居民消費(fèi)力，將有效支撐黃村區(qū)域的商業(yè)�！崩钗慕鼙硎�，“大興樓市本身還有醫(yī)藥、文化等產(chǎn)業(yè)的支撐，可以保證本地需求持續(xù)增長(zhǎng)，而不像個(gè)別區(qū)域只能指望外來(lái)需求。”
陳云峰也表示，包括西紅門(mén)在內(nèi)的黃村板塊，商業(yè)還處于一個(gè)比較原始的狀態(tài)。而隨著黃村板塊土地供應(yīng)和樓盤(pán)入市的增多，居民對(duì)商業(yè)升級(jí)的呼聲很高，特別是亟須娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)填補(bǔ)這一板塊的空白。
目前，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，黃村周邊擁有60余個(gè)住宅小區(qū)，人口約45萬(wàn)人。而大興區(qū)擁有常住人口108萬(wàn)左右，大興個(gè)人稅收繳納增幅連續(xù)數(shù)年位居北京前列。2008年，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到109.7億元，提前完成2010年突破100億的目標(biāo)。
●配套成熟“反哺”住宅價(jià)值
黃村板塊被多方看好
在住宅升溫成為黃村商業(yè)利好的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，黃村商業(yè)的異軍突起也將轉(zhuǎn)化為住宅項(xiàng)目的配套，提升住宅的價(jià)值。
黃村附近一樓盤(pán)負(fù)責(zé)人告訴我們，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，商業(yè)配套一直是短板所在，制約著購(gòu)房人對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)可�！胺孔颖旧聿诲e(cuò)，但住起來(lái)不方便，買(mǎi)件衣服要從五環(huán)跑到長(zhǎng)安街�！甭�(tīng)說(shuō)宜家即將入住西紅門(mén)，“一旦建起一個(gè)購(gòu)物中心，帶動(dòng)一個(gè)新商圈，京南區(qū)域許多樓盤(pán)價(jià)值會(huì)有一個(gè)新的定位�！�
“商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的意義不僅是作為住宅配套�！痹诒本┤A潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王簡(jiǎn)看來(lái)，宜家等知名商業(yè)的進(jìn)入，更多地可以促進(jìn)人們對(duì)黃村區(qū)域價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)，為區(qū)域價(jià)值帶來(lái)“增長(zhǎng)點(diǎn)”。
而在北京，商業(yè)入住帶來(lái)區(qū)域價(jià)值提升的案例不在少數(shù)。陳云峰說(shuō)，在天通苑，包括家樂(lè)福、百安居在內(nèi)的龍德廣場(chǎng)，提升了立水橋板塊的價(jià)值；中糧朝青大悅城進(jìn)入朝青板塊，也帶動(dòng)了朝青區(qū)域價(jià)值�！斑@兩個(gè)商業(yè)中心都給區(qū)域房?jī)r(jià)帶來(lái)500元的增幅。”至于黃村板塊，陳云峰預(yù)計(jì)大型商業(yè)體進(jìn)入后，可以給周邊樓盤(pán)帶來(lái)1000元的漲幅。
“無(wú)商不活，有了商業(yè)，北京南部會(huì)贏得越來(lái)越多的認(rèn)同。”在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)我們表示，頭重腳輕不是一個(gè)城市的健康形態(tài)，隨著政府規(guī)劃的引領(lǐng)，商業(yè)和住宅項(xiàng)目的大舉跟進(jìn)，北京南北發(fā)展會(huì)漸趨均衡�！半S著北端麗澤商務(wù)圈的崛起，南端首都第二機(jī)場(chǎng)的興建，處在樞紐位置的黃村板塊自身又是北京重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城，區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)水漲船高是水到渠成的了�！蔽�/張旭
黃村 為什么吸引地產(chǎn)大鱷
作為進(jìn)軍黃村的名企之一，金地集團(tuán)北京公司總經(jīng)理嚴(yán)家榮表示，今年6、7月北京的土地市場(chǎng)放量相對(duì)集中，而大興新城的土地放量又是其中最大的。相比之下，現(xiàn)在大興黃村一帶的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)十分成熟，市政、道路、環(huán)境等基礎(chǔ)條件也因?yàn)樵缜皫啄甑拈_(kāi)發(fā)而具備了一定的基礎(chǔ)，對(duì)于現(xiàn)在入手土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是非常好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。
據(jù)了解，目前地鐵4號(hào)線以及地鐵大興線的施工正在緊張的進(jìn)行中，預(yù)計(jì)軌道交通在明年年底可以覆蓋大興黃村地區(qū)，而軌道交通的建立意味著從大興黃村到達(dá)金融街只需要半個(gè)小時(shí)的時(shí)間。同時(shí)，根據(jù)我們的實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，位于大興黃村稍微偏北的大興新城北區(qū)目前雖然還處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，但是密集、成熟的道路網(wǎng)已經(jīng)覆蓋了該地區(qū)。此外，南五環(huán)和京開(kāi)高速也緊鄰這一區(qū)域，便捷的地上交通和軌道交通無(wú)疑是該地區(qū)住宅發(fā)展的重要保障。
嚴(yán)家榮認(rèn)為，北京西南部地區(qū)住宅放量一直偏小，而四環(huán)內(nèi)高昂的房?jī)r(jià)以及日益便捷的交通網(wǎng)絡(luò)會(huì)將新生代購(gòu)房人推向郊區(qū)住宅市場(chǎng)。按照目前大興新城北區(qū)進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商和其周?chē)h(huán)境判斷，將來(lái)這里很可能建成品質(zhì)較高但是價(jià)格相對(duì)合理的大片住宅區(qū)，且來(lái)此購(gòu)房的人群將主要集中原先在市區(qū)內(nèi)的購(gòu)房人，黃村本地的購(gòu)買(mǎi)力只會(huì)占較小的一部分。嚴(yán)家榮表示，如此集中地吸納大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域在北京或許還是首例，開(kāi)發(fā)商之間的相互競(jìng)爭(zhēng)會(huì)促進(jìn)該地區(qū)住宅市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，特別是在住宅品質(zhì)的保證上。而西紅門(mén)地區(qū)進(jìn)駐諸如宜家等大型商業(yè)企業(yè)，對(duì)于住宅區(qū)域的發(fā)展也是一個(gè)利好的消息。
“目前黃村一帶的二手房?jī)r(jià)格最高已經(jīng)超過(guò)10000元/平方米，而且房源不多，今年這一片的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲了不少，在土地大規(guī)模售出的消息出來(lái)以后，相信這里的二手房?jī)r(jià)格還有上漲的空間。”在黃村一家二手房中介門(mén)店里中介人員向我們介紹，目前黃村一帶的住宅特別是二手房主要以上世紀(jì)80年代的“紅磚樓”為主，因?yàn)榻┠甑男伦≌_(kāi)發(fā)量有限，所以想在黃村買(mǎi)到新社區(qū)的二手房是非常困難的。特別是2009年以來(lái)，隨著在北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況好轉(zhuǎn)以及大興軌道交通的修建、土地大量出售等信息的促進(jìn)作用下，大興的住宅市場(chǎng)開(kāi)始重新回歸到人們的視線當(dāng)中。文/楊明曉
黃村起點(diǎn)高于望京
今天黃村地區(qū)的發(fā)展很容易讓人們聯(lián)想到十年前望京的起步階段，由最初的幾幢住宅樓發(fā)展到如今的大型綜合居住社區(qū)，望京用了十余年的時(shí)間。而同樣是靠近城市邊緣，黃村也緊靠著規(guī)劃中的北京第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是否黃村的發(fā)展會(huì)是下一個(gè)望京呢？
“相比之下，大興新城的整體土地放量沒(méi)有望京區(qū)域的大，至少目前是這樣的。以目前大興新城的土地供應(yīng)量來(lái)看，大約五年左右就能全部開(kāi)發(fā)完成。而這片區(qū)域也是住宅和商業(yè)同步開(kāi)發(fā)，依靠黃村本身就已經(jīng)不錯(cuò)的基礎(chǔ)和已經(jīng)日漸成熟的城市規(guī)劃發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，相信黃村地區(qū)的開(kāi)發(fā)周期會(huì)比望京要短。保守估計(jì)以目前的土地放量，在未來(lái)幾年內(nèi)黃村會(huì)建成至少1萬(wàn)戶的居住社區(qū)”，業(yè)內(nèi)專家表示。同時(shí)專家認(rèn)為規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)也會(huì)為新興的住宅區(qū)域帶來(lái)一定的購(gòu)房人，不過(guò)這要根據(jù)機(jī)場(chǎng)落成后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況而定，機(jī)場(chǎng)對(duì)于住宅區(qū)域的利好是十分肯定的。
據(jù)了解，目前泛黃村地區(qū)出讓的土地以商業(yè)用地和住宅用地為主，商務(wù)用地目前還未列入具體的規(guī)劃之中，有業(yè)內(nèi)人士表示，在望京、CBD、亦莊等區(qū)域的開(kāi)發(fā)接近飽和的情況下，黃村很可能在未來(lái)建成京南一大主要的生活居住區(qū)，而商務(wù)用地并不在該區(qū)域的主要發(fā)展規(guī)劃之內(nèi)，這也是黃村地區(qū)與望京發(fā)展軌跡的一大區(qū)別。
文并攝/楊明曉
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● 大興新城北區(qū)
大興新城北區(qū)位于北京市五環(huán)路以南、黃村衛(wèi)星城建成區(qū)以北，東臨京開(kāi)公路，西臨京九鐵路，南至康莊路，北至北興路，總規(guī)劃用地面積5.75平方公里�！洞笈d新城規(guī)劃》中明確表示，將加快大興新城東片區(qū)的改造與建設(shè)，加強(qiáng)興華大街兩側(cè)的更新改造和土地置換，不斷提升區(qū)域環(huán)境品質(zhì)，完善東片區(qū)北部居住區(qū)及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建成集居住、休閑、辦公、文化、體育、商業(yè)服務(wù)于一體，具有鮮明特色的現(xiàn)代化新城區(qū)。大興新城規(guī)劃商業(yè)金融用地222.73公頃，占城市建設(shè)面積的3.42%，規(guī)劃新增商業(yè)金融用地主要集中在兩處：清源路與蘆求路交口、興華大街興亦路至清源路段。此外，規(guī)劃在西紅門(mén)組團(tuán)西面建設(shè)城郊大型商業(yè)綜合體，是北京七個(gè)城郊大型商業(yè)綜合體之一，占地面積約43公頃。文/楊明曉
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