內(nèi)需刺激商務(wù)商貿(mào)地產(chǎn)需求 天津乘勢(shì)加速發(fā)展

　　金融風(fēng)暴對(duì)外向型寫(xiě)字樓及物流商貿(mào)中心等物業(yè)影響顯著，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年北京、上海等城市寫(xiě)字樓空置率及租金都持續(xù)走低，很多國(guó)外機(jī)構(gòu)及外資、外貿(mào)企業(yè)都關(guān)閉了一些辦公機(jī)構(gòu)或減少了使用面積。但是與這些城市不同的是，天津?qū)懽謽且欢�季度租用率卻開(kāi)始回升。
　　與此同時(shí)，天津新規(guī)劃的幾大商貿(mào)物流中心，以及濱海新區(qū)等未來(lái)城市新核心區(qū)綜合體項(xiàng)目也在新增內(nèi)需刺激下加速發(fā)展。呈現(xiàn)出天津良好的發(fā)展預(yù)期及內(nèi)需環(huán)境給這些物業(yè)帶來(lái)的需求機(jī)會(huì)。這些機(jī)會(huì)究竟有多大？主要體現(xiàn)在哪些方面？本期《每周議題》對(duì)此進(jìn)行了探討。
　　主辦：《天津地產(chǎn)》——搜房網(wǎng)
　　時(shí)間：2009年7月24日上午11：00
　　地點(diǎn)：今晚報(bào)大廈15樓
　　論壇嘉賓：
　　●仲量聯(lián)行（天津）董事總經(jīng)理何邁可商業(yè)地產(chǎn)部副董事呂蔚然
　　●天津金豐兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理郭亦軍
　　●藍(lán)海商貿(mào)城總經(jīng)理（北京萬(wàn)商聯(lián)行總裁）劉智勇
　　●天津新金融投資公司投資發(fā)展部經(jīng)理葉帥
　　主持人：《天津地產(chǎn)》編輯王哲
　　金融服務(wù)業(yè)發(fā)展
　　帶動(dòng)寫(xiě)字樓需求量增大
　　主持人：受金融風(fēng)暴影響，北京、上海等城市寫(xiě)字樓空置率及租金已持續(xù)近兩年走低，但是天津?qū)懽謽且欢�季度�?shù)據(jù)已顯示市場(chǎng)有回暖跡象，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為主要原因是一些金融及內(nèi)地企業(yè)的入住，使寫(xiě)字樓需求量有所提高，這是否意味著金融等服務(wù)業(yè)將是寫(xiě)字樓的機(jī)會(huì)所在？
    呂蔚然：從去年第四季度到今年一季度和二季度，天津?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)的成交量環(huán)比都保持40%以上的增長(zhǎng)。
　　在2011年，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將集中釋放，如天津環(huán)球金融中心等甲級(jí)寫(xiě)字樓在這期間入市，新增供應(yīng)將超過(guò)30萬(wàn)平方米，同時(shí)，濱海新區(qū)等區(qū)域的新建寫(xiě)字樓供應(yīng)也很大，這對(duì)市場(chǎng)確實(shí)有一定壓力。但是從歷史發(fā)展角度看，天津?qū)懽謽沁@些年的增長(zhǎng)速度也比較快。比如津匯廣場(chǎng)1座于2003年入市，到2006年中旬津匯廣場(chǎng)2座投入使用時(shí)，客戶的平均租賃面積已增加了兩倍，可見(jiàn)需求量也可能由此增大。
　　從租客行業(yè)來(lái)看，天津?qū)懽謽沁^(guò)去的需求行業(yè)主要是制造業(yè)和物流業(yè)，2007年開(kāi)始，金融、咨詢顧問(wèn)等服務(wù)業(yè)租客的需求增長(zhǎng)迅速，而且他們一般租用面積都比較大，支付租金的能力也比較強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，他們的需求會(huì)進(jìn)一步釋放出來(lái)，成為支持寫(xiě)字樓供應(yīng)的有效驅(qū)動(dòng)力。
　　值得注意的是，今年以來(lái)，內(nèi)資公司的改善型租賃給市場(chǎng)帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)，很多內(nèi)資公司搬遷至品質(zhì)更好的寫(xiě)字樓，因此二季度60%以上成交面積都來(lái)自內(nèi)資租戶。
　　郭亦軍：這些年我們做了統(tǒng)計(jì)，天津市百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有需求，因?yàn)檫@些公司都有自己的辦公物業(yè)，所以，天津和北京、上海的寫(xiě)字樓需求有較大差距。北京、上海的總部級(jí)機(jī)構(gòu)多，為高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓提供了國(guó)內(nèi)外大量需求，但是天津?qū)懽謽沁^(guò)去的這類需求量很少，因此難以形成規(guī)�；�發(fā)展。
　　隨著天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，很多國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)的分公司級(jí)和區(qū)域總部級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)入天津，從而帶來(lái)更多辦公設(shè)施需求，因此，看天津?qū)懽謽前l(fā)展，還要著眼于兩三年和五六年以后的市場(chǎng)。就像浦東剛開(kāi)發(fā)時(shí)，也是經(jīng)歷了一段時(shí)間的市場(chǎng)培育才形成了現(xiàn)在的規(guī)模。
　　天津的寫(xiě)字樓現(xiàn)在還處在發(fā)展的起步的階段，但是它目前的發(fā)展基礎(chǔ)并不差，一是天津有金融及商務(wù)、商業(yè)等服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，形成了南京路、友誼路、小白樓等代表不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的商務(wù)核心區(qū)，比如，南京路作為城市現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)聚集地，目前已形成了高檔商務(wù)氛圍，而友誼路地段在90年代就是天津市涉外旅游、商務(wù)、文化中心區(qū)，這也確定了友誼路地段在文化、商務(wù)和城市形象上比較重要的地位。二是以金融服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將給天津?qū)懽謽菐��?lái)多種多樣的新需求，這就要求天津有更多高品質(zhì)、服務(wù)特色鮮明的寫(xiě)字樓出現(xiàn)。
　　主持人：今后兩年天津?qū)懽謽枪��?yīng)量將迅速增加，這些寫(xiě)字樓能否形成有效供應(yīng)？
　　呂蔚然：今年下半年開(kāi)始，天津南京路、小白樓、友誼路區(qū)域?qū)⒂卸鄠�(gè)寫(xiě)字樓陸續(xù)入市，同時(shí)以海河沿線，以及濱海新區(qū)多個(gè)綜合商務(wù)區(qū)都將提供大量寫(xiě)字樓供應(yīng)。
　　從需求來(lái)看，租客在選擇寫(xiě)字樓方面會(huì)更加成熟、專業(yè)。租客選擇寫(xiě)字樓首先會(huì)考慮位置因素，即備選項(xiàng)目所處位置與公司業(yè)務(wù)或者企業(yè)形象是否匹配，然后會(huì)考慮物業(yè)平面是否便于利用，使用率是否比較高、室內(nèi)凈高的高度等。另外，還會(huì)考慮空調(diào)、電梯、通訊、配電等機(jī)電設(shè)備設(shè)施。
　　根據(jù)我們的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，越來(lái)越多的大企業(yè)（特別是金融機(jī)構(gòu)）對(duì)于機(jī)房的要求比較高，機(jī)房能夠?yàn)榇髲B提供持續(xù)的冷源也屬重點(diǎn)考慮范圍。
　　天津真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量及需求量一直很有限，這也是很多寫(xiě)字樓操作中遇到的問(wèn)題。但是從發(fā)展角度看，寫(xiě)字樓的發(fā)展其實(shí)與城市各業(yè)態(tài)的發(fā)展是相匹配的，是會(huì)跟著整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)發(fā)展的。就像天津過(guò)去五星級(jí)酒店就只有喜來(lái)登，但是現(xiàn)在已經(jīng)有很多五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)，可見(jiàn)一個(gè)城市各業(yè)態(tài)的發(fā)展是相互匹配、跟著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)發(fā)展的。
　　郭亦軍：寫(xiě)字樓能否形成有效供應(yīng)，首先要看它的定位是否與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，然后是企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的全方位細(xì)致入微的研發(fā)。如天津中心項(xiàng)目從啟動(dòng)到今年整四年，而真正開(kāi)工到年底的時(shí)候也已三年，公司用了很長(zhǎng)時(shí)間對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精雕細(xì)琢，就是要保證這個(gè)項(xiàng)目年底能成功的開(kāi)業(yè)，形成有效的供應(yīng)。
　　寫(xiě)字樓的升級(jí)換代也與區(qū)域商務(wù)功能的提高相輔相成，比如友誼路地段的發(fā)展，在90年代全是乙級(jí)寫(xiě)字樓，根據(jù)今后金融商務(wù)細(xì)分功能的確定，將來(lái)應(yīng)該有更高檔次的寫(xiě)字樓出現(xiàn)，而且功能上不光要考慮現(xiàn)在客戶的要求，還要考慮以后客戶的要求，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)對(duì)功能和空間都要留有冗余，使項(xiàng)目未來(lái)有更多的發(fā)展空間。像我們?cè)谟颜x路建造的鑫銀大廈，就是通過(guò)反復(fù)比較，參考北京、上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)際化企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的要求，從而確定了產(chǎn)品定位和標(biāo)準(zhǔn)，不論在大廈建設(shè)方面，還是在停車(chē)位配置和外部空間環(huán)境等方面，以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，都定位的比較超前，這樣現(xiàn)在才有機(jī)會(huì)在市場(chǎng)上得到認(rèn)可。
　　商務(wù)商貿(mào)地產(chǎn)需求擴(kuò)大
　　主持人：天津最新公布的城市發(fā)展規(guī)劃，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)角度為大型商務(wù)區(qū)，以及物流商務(wù)中心綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了產(chǎn)業(yè)及就業(yè)支持，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的小白樓、解放北路、于家堡、響螺灣金融功能區(qū)的定位，有助于推動(dòng)天津建立完善的金融服務(wù)體系。目前市區(qū)以環(huán)球中心為代表的新建金融商務(wù)物業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入面市期，而濱海新區(qū)于家堡為代表的金融商務(wù)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目也開(kāi)始動(dòng)工，其發(fā)展特點(diǎn)及進(jìn)展如何？
　　葉帥：于家堡金融區(qū)是未來(lái)天津城市的重要形象標(biāo)志區(qū)，也是天津今后幾年商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)之一，整個(gè)金融區(qū)的占地面積是386萬(wàn)平方米，定位為全國(guó)領(lǐng)先、國(guó)際一流、功能完善、服務(wù)健全的金融改革創(chuàng)新基地。我們區(qū)域一個(gè)明顯特點(diǎn)就是“金融主業(yè)超大規(guī)�！保�操作這么大體量的區(qū)域，在規(guī)劃之初就必須嚴(yán)格考量各種業(yè)態(tài)的配比，保證金融區(qū)未來(lái)的聚集效應(yīng)和可續(xù)發(fā)展。目前，我們有市場(chǎng)會(huì)展、傳統(tǒng)金融、現(xiàn)代金融、教育培訓(xùn)、商業(yè)商住五大核心業(yè)態(tài)，同時(shí)還將建設(shè)配套的現(xiàn)代商業(yè)，如名牌商鋪、特色食府等；窄街廓、密路網(wǎng)和地下三層貫通連接的多渠道交通設(shè)計(jì)也加強(qiáng)了區(qū)域內(nèi)部的聯(lián)系。
　　目前我們已經(jīng)與多家國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)簽訂了入駐協(xié)議，起步區(qū)的建設(shè)也在順利推進(jìn)，配合2001年底金融區(qū)內(nèi)45分鐘直通北京南站的高速鐵路通車(chē)，2012年6月份起步區(qū)將全部竣工。
　　主持人：天津近兩年還規(guī)劃啟動(dòng)了多個(gè)大型商貿(mào)物流中心項(xiàng)目，這么多商貿(mào)物流中心投入建設(shè)，市場(chǎng)是否能接受？
　　何邁可：由于電子和汽車(chē)出口受全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，目前保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)仍舊面臨著相對(duì)較高的空置率。而對(duì)面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的非保稅項(xiàng)目的需求則更為積極。如位于塘沽海洋高新區(qū)的寶灣（天津）物流中心，目前已經(jīng)成功簽約數(shù)個(gè)租戶，可以預(yù)計(jì)，天津物流市場(chǎng)將先于國(guó)內(nèi)其他城市恢復(fù)。鑒于目前零售業(yè)和消費(fèi)品行業(yè)仍然保持健康發(fā)展，為其配套的物流服務(wù)和物流設(shè)施是目前物流市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。
　　劉智勇：商貿(mào)物流是商業(yè)地產(chǎn)里一個(gè)特殊的業(yè)態(tài)，它在整個(gè)城市的商業(yè)流通業(yè)態(tài)中是輻射功能最強(qiáng)的業(yè)態(tài)，同時(shí)本身帶來(lái)的外延的價(jià)值也非常大。天津目前規(guī)劃了很多大小不同的各類商貿(mào)物流項(xiàng)目，如正在建設(shè)招商中的藍(lán)海商貿(mào)城，是早在2007年就開(kāi)始計(jì)劃建設(shè)的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，以輕工產(chǎn)品為主，類似于義烏的經(jīng)營(yíng)模式，因此當(dāng)時(shí)提出一個(gè)口號(hào)，叫打造“北方義烏”式的藍(lán)海。
　　義烏國(guó)際商貿(mào)城在2007年樓市最火爆時(shí)期的商鋪，一間商鋪的最高價(jià)值能達(dá)到1280萬(wàn)元，世人根本無(wú)法想像。就是因?yàn)檫@種商業(yè)的服務(wù)功能、輻射半徑非常大，所以帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值也很高。一般零售商業(yè)輻射半徑是2.5公里到5公里的城市居民，這已經(jīng)是極限了，而像義烏國(guó)際商貿(mào)城則可以輻射到全球，物業(yè)的商業(yè)價(jià)值自然與普通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不可同日而語(yǔ)。從這個(gè)角度來(lái)看，天津是環(huán)渤海地區(qū)商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)最突出的城市，可以形成以環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為核心，并通過(guò)天津向更大范圍拓展和延伸輻射功能的格局，因此天津發(fā)展商貿(mào)物流的機(jī)會(huì)很大，優(yōu)勢(shì)很多。
　　另外，在經(jīng)營(yíng)特色上，天津各商貿(mào)物流中心項(xiàng)目都有所不同，藍(lán)海商貿(mào)中心是以紡織服裝、輕工百貨類產(chǎn)品商貿(mào)批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的項(xiàng)目，目前在建規(guī)模18萬(wàn)平方米左右，招商正在進(jìn)行中。雖然此類項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)管理思維、經(jīng)營(yíng)理念、團(tuán)隊(duì)的專業(yè)和穩(wěn)定性、能夠獲取政策的支持等方面要求很高，項(xiàng)目運(yùn)作成功的難度不小，仍需假以時(shí)日來(lái)觀察和努力，但一旦成功后，其未來(lái)的前景卻是非常值得期待的。