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市場(chǎng)觀察
省城商業(yè)地產(chǎn)掀起淘金高潮
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商鋪數(shù)量減少需求旺盛
黃震，記者的朋友，一個(gè)想開餐館的資深大廚。從去年開始，黃震連續(xù)幾次給記者打電話，希望記者幫其留意沿街商鋪。對(duì)于黃震來說，開一家中小型的特色餐館真的是“萬事俱備，只欠東風(fēng)”，資金已經(jīng)到位，人員技術(shù)都不成問題，只有找鋪面令其苦惱不已。
濟(jì)南從去年開始，對(duì)多條道路進(jìn)行改造拓寬，拆除了許多臨街鋪面，比如，文化西路、二環(huán)東路、山師東路、館驛街、經(jīng)四路、玉函路等，據(jù)粗略估算，濟(jì)南的臨街鋪面數(shù)量因此銳減1/4。
一鋪難求，適合自己的鋪位更加難求。目前，這個(gè)問題正困擾著像黃震一樣許多準(zhǔn)備開店的人。需求明顯大于供給，買商鋪具有更大的投資價(jià)值，成為大多數(shù)人的共識(shí)。
跑贏通脹的制勝“法寶”
從去年開始，國(guó)家的4萬億投資灑向各個(gè)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)，但是通脹的腳步已離我們?cè)絹碓浇�。地產(chǎn)大腕任志強(qiáng)在博客中表示，“通脹是一定的，但是還不是現(xiàn)在”，也就是說，通脹的到來只是時(shí)間問題，然而在生活中已經(jīng)有許多人對(duì)此表現(xiàn)出擔(dān)憂，開著兩家汽車美容店的杜先生雖然已經(jīng)擁有幾套房子，但是近期他又有了買房的打算，并且一直積極地在尋找合適的鋪面作為投資，他認(rèn)為，明年可能會(huì)爆發(fā)通貨膨脹，將手中的資金買成不動(dòng)產(chǎn)，希望通過這個(gè)途徑跑贏通脹。
其他投資途徑，如炒黃金、債券，以普通市民所擁有的金融知識(shí)都不可能達(dá)到良好的操作。股市近來表現(xiàn)上佳，不容置疑地吸取部分投資資本，但是股市的風(fēng)險(xiǎn)太大，相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來說，不管錢是升值還是貶值，畢竟手里還有看得見、摸得著的東西存在，因此，投資不動(dòng)產(chǎn)被多數(shù)人認(rèn)為是最穩(wěn)妥的方式，而買商鋪又是投資不動(dòng)產(chǎn)中的最佳選擇。
住宅價(jià)格高靠租金不劃算
目前，住宅市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)躥升。2008年下半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的均價(jià)為5420元/平方米，時(shí)至今年上半年，據(jù)信立怡高的統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6455元/平方米，兩個(gè)數(shù)字不難計(jì)算出，僅半年多的時(shí)間，濟(jì)南房?jī)r(jià)上升了一千多元。
購(gòu)買住宅產(chǎn)品投資，以租金獲取收益，隨著房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，利潤(rùn)空間變得越來越小。在市中區(qū)購(gòu)買了一套60平方米住宅的孫先生曾算過一筆賬，以房子地段目前的出租價(jià)格計(jì)算，孫先生的房子每月能夠租到 1500元，總房款38萬元，每年的收益為3.95%，現(xiàn)在一年的定期利率為2.25% ，也就是說，房子的年收益率僅比一年定期利率高1.7%。孫先生對(duì)記者說，他看中了這套房子地段的成長(zhǎng)性，目前將這套房子作為長(zhǎng)線投資，如果僅靠租金投資是劃不來的。
商業(yè)地產(chǎn)則不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值，以致行業(yè)內(nèi)廣泛流傳一句話：住宅有價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)無價(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，住宅的投資回報(bào)率約為6%-8% ，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率為8%-12% ，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)甚至可以達(dá)到15%以上。
濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)升值空間大
目前，濟(jì)南的商業(yè)正處于新時(shí)代發(fā)展的起步階段，具有很強(qiáng)的上升空間，從目前商鋪的銷售價(jià)格也能看出其中端倪。以萬達(dá)為例，緯一路與經(jīng)二路上臨街的鋪面，價(jià)格在25000元至40000元/平方米，一些靠近社區(qū)里面的商鋪價(jià)格也已達(dá)到 20000元以上，就是如此的“天價(jià)”，也吸引了眾多投資者，據(jù)了解，萬達(dá)的商鋪銷售異�；鸨�，目前僅剩的鋪面屈指可數(shù)。
如果說萬達(dá)位于成熟的商圈內(nèi)，商鋪銷售火爆在情理之中的話，那么還有一些社區(qū)的商鋪，價(jià)格也多在15000元/平方米以上，投資者也是趨之若鶩。
近期，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)異�；馃�，其火熱不僅表現(xiàn)在購(gòu)買火爆，還表現(xiàn)在吐出量火熱，隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏，被開發(fā)商“ 捂”在手里的一些商鋪面向市場(chǎng)，像凱旋新城、保利翡翠郡、明湖天地等都在主推商鋪產(chǎn)品。
以省會(huì)城市的視角審視濟(jì)南的商業(yè)，與許多同級(jí)別城市還是有一定差距的。但是隨著城市化進(jìn)程，濟(jì)南的商業(yè)也迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇，以泉城路為核心的商業(yè)中心隨著恒隆廣場(chǎng)、泰府廣場(chǎng)的建成，全新的高度發(fā)達(dá)的商業(yè)體量以及商業(yè)模式將帶領(lǐng)泉城走上一個(gè)新的高度；大觀園商圈被萬達(dá)重新塑造，那里還將形成一個(gè)集多種業(yè)態(tài)的城市綜合體，并逐漸形成一個(gè)以魏家莊為輻射中心的金融CBD；經(jīng)十路體育中心位置也將形成一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)中心，那里是山東省的商業(yè)大佬--銀座集團(tuán)的地盤，銀座將在此處打造屬于本土特色的商業(yè)圈。
濟(jì)南的商業(yè)隨著這些大體量的商業(yè)建筑的落成，將形成一個(gè)個(gè)鮮明的商業(yè)氛圍，未來濟(jì)南商業(yè)將是以規(guī)模區(qū)域?yàn)橹�，小區(qū)域特色為輔的格局。
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