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市場(chǎng)觀察
買(mǎi)間鋪面等收錢(qián)？一般要12年
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本報(bào)刊登的《商業(yè)地產(chǎn)，還是地產(chǎn)商業(yè)》一文，引起了眾多商鋪投資者的共鳴。作為投資者之一的江南大學(xué)外語(yǔ)學(xué)院老師蔡洪濤前日特地來(lái)到本報(bào)，想用自己的商鋪投資經(jīng)歷告訴投資者們，目前無(wú)錫的商鋪投資空間較大，但是開(kāi)發(fā)商、投資者、租客之間還沒(méi)有找到一個(gè)利益平衡點(diǎn)，商鋪投資還需謹(jǐn)慎。
無(wú)錫商鋪還無(wú)太過(guò)成功范例
蔡洪濤從上世紀(jì)90年代開(kāi)始加入炒房大軍，至今已經(jīng)手過(guò)紅山半島、新梁溪人家、威尼斯花園等10多處房產(chǎn)，并涉足海南、青島、杭州等地的炒房市場(chǎng)。最近兩年，他開(kāi)始將重心轉(zhuǎn)移到商鋪投資。除了無(wú)錫以外，先后考察了杭州、常熟、浙江義烏等大市場(chǎng)的商鋪，對(duì)于無(wú)錫最近幾年新開(kāi)發(fā)的站前商貿(mào)區(qū)、哥倫布、茂業(yè)、金太湖國(guó)際、東方皮革城、新世界輕紡城等商鋪，他總結(jié)出了許多“炒鋪經(jīng)”。
蔡洪濤表示，正如本報(bào)報(bào)道中提到的，目前無(wú)錫很多地產(chǎn)商對(duì)商鋪只開(kāi)發(fā)，不經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致“目前無(wú)錫的商鋪市場(chǎng)沒(méi)有太過(guò)成功的范例”。許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在賣(mài)鋪前期，一味拉高鋪面價(jià)格，打出“穩(wěn)賺不賠”的旗號(hào)，但是他覺(jué)得這個(gè)“包”字要打個(gè)問(wèn)號(hào)，“我覺(jué)得現(xiàn)在無(wú)錫商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)60—70%�！�
目前恐怕要三代養(yǎng)一鋪
“俗話說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代，但是目前無(wú)錫的商鋪市場(chǎng)恐怕要‘三代養(yǎng)一鋪’�！辈毯闈疾爝^(guò)北塘區(qū)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)地塊有著濃厚商業(yè)底蘊(yùn)和旺盛的人氣，符合商鋪投資的各大基本要素，但是價(jià)格卻奇高，以一個(gè)12平米的格子鋪為例，成交價(jià)要12萬(wàn)元，但是實(shí)際得房卻只有6.5平米。這個(gè)價(jià)格還算便宜的，沿街的店鋪要價(jià)更高達(dá)6—8萬(wàn)元/平米。而同類(lèi)型、同地段的格子鋪，在其他城市僅要2.8萬(wàn)元/平米左右，而且已經(jīng)運(yùn)作的很成熟了。這么小的鋪面，做什么樣的生意能讓投資者在未來(lái)幾年內(nèi)收回成本？在蔡洪濤看來(lái)，作為開(kāi)發(fā)商，他們的目的很簡(jiǎn)單，就是想快速回籠資金，卻不管投資人后期的收益和可操作性。但是現(xiàn)在他們的鋪面卻在被放大多倍的廣告效應(yīng)下賣(mài)出了70%。
位于崇安新城的某新開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也是蔡洪濤重點(diǎn)踩點(diǎn)地址之一，“看過(guò)之后，我連汗都嚇出來(lái)了，周?chē)际寝r(nóng)田和安居房，在外圍地區(qū)才有一些商品房，非�；臎觯耆劜簧仙虡I(yè)氣氛。雖然價(jià)格僅在2萬(wàn)元/平米，差一點(diǎn)的位置只有9000元/平米，但是培育期起碼要10年，急功近利的開(kāi)發(fā)商能否有耐心“陪跑”10年呢？
建議政府對(duì)開(kāi)發(fā)商套“緊箍”
無(wú)奈之下，蔡洪濤開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地市場(chǎng)。蔡洪濤說(shuō)，在最新出爐的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中，常熟、紹興、海寧、義烏等地都名列其中，而這些城市入圍的原因很大程度是由商貿(mào)城來(lái)支撐的。今年年初，蔡洪濤為了考察市場(chǎng)，特地在常熟服裝城住了幾天，細(xì)細(xì)觀察和詢(xún)問(wèn)了各家商鋪的經(jīng)營(yíng)情況，他發(fā)現(xiàn)，在數(shù)量眾多的商鋪中，有一部分是開(kāi)發(fā)商自己在經(jīng)營(yíng)的，如此就和投資者組成了利益共同體，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，而這樣的模式在無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)中比較少見(jiàn)。
而開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)愿意選擇這樣的方式？很大程度是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣闹鲗?dǎo)作用！政府要求開(kāi)發(fā)商在完成前期的招商工作后，必須留一部分資金和鋪位用于后期的廣告宣傳和經(jīng)營(yíng)，而不是一等到資金回籠立馬“跑人”當(dāng)“甩手掌柜”。蔡洪濤當(dāng)即決定花40多萬(wàn)元買(mǎi)了一間商鋪，而之前跟著他一起炒房的“粉絲團(tuán)”也陸續(xù)在常熟買(mǎi)了商鋪，現(xiàn)在的投資回報(bào)都很可觀。
通過(guò)這兩地的比較，蔡洪濤認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商就是“孫悟空”，而政府就是“唐僧”，政府必須給開(kāi)發(fā)商套上“緊箍”，防止開(kāi)發(fā)商賺一票走人的情況發(fā)生。
但是在無(wú)錫，蔡洪濤曾經(jīng)對(duì)某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做過(guò)調(diào)研，他說(shuō)：“當(dāng)時(shí)詢(xún)問(wèn)了8家店的店主，前7家店主均表示賺錢(qián)，到了第8家店的時(shí)候，店主告訴他，之所以現(xiàn)在賺錢(qián)是因?yàn)樽怃伒臅r(shí)候承諾3年免租，所以他們現(xiàn)在賺的都是去除租金這個(gè)大頭后賺的錢(qián)，但是3年以后怎樣他們就不得而知了。為了證實(shí)他的說(shuō)法，蔡洪濤再次到了無(wú)錫同一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，當(dāng)時(shí)該地產(chǎn)商也承諾了3年免租。令蔡洪濤吃驚的是，商鋪內(nèi)仍舊在經(jīng)營(yíng)的寥寥無(wú)幾，原來(lái)是3年免租期已過(guò)，許多商家承受不了租金而退出。
商鋪回報(bào)期一般為12年
為何投資者熱衷于投資商鋪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多投資者都希望以“養(yǎng)鋪?zhàn)印钡霓k法，給自己買(mǎi)一份保障。而投資者大部分也是資金實(shí)力不強(qiáng)的普通人，他們對(duì)于商鋪這種比住宅遠(yuǎn)為復(fù)雜的投資產(chǎn)品缺乏全面的認(rèn)識(shí)，多是憑借開(kāi)發(fā)商的宣傳和自己“走馬觀花”的感性認(rèn)識(shí)在冒險(xiǎn)。
“一般情況下,在合理的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格下,經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的投資回報(bào)在賣(mài)價(jià)的4—5%之間比較合理,但最高不會(huì)超過(guò)6%，回報(bào)期為12年�！辈毯闈f(shuō)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)做很多廣告和承諾，租金有多高,投資回報(bào)有多高。但實(shí)際上,商鋪投資同住宅投資不同,是被動(dòng)型投資,投資人切忌一廂情愿地空想“我想租給誰(shuí)”,有時(shí)候需要采取逆向思維來(lái)審視商鋪投資價(jià)值。不妨設(shè)身處地地從經(jīng)營(yíng)者角度考慮“在這里能做什么,能賺多少錢(qián)?”某種程度而言,這個(gè)商鋪是否值得投資,經(jīng)營(yíng)者的認(rèn)可相當(dāng)重要。
商鋪投資技巧
一、看房子本身
單純從房地產(chǎn)本身來(lái)看，房子是否符合相應(yīng)的商業(yè)要求。即通過(guò)樓盤(pán)所處位置、交通狀況、建筑形式、室內(nèi)格局以及設(shè)備設(shè)施等硬指標(biāo)，評(píng)價(jià)房子是否適合用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
二、看樓盤(pán)定位
開(kāi)發(fā)商所作的商業(yè)定位或“商業(yè)概念”是否符合市場(chǎng)需求。
三、看后期管理
需要仔細(xì)考察開(kāi)發(fā)商和管理者的操作經(jīng)驗(yàn)。即找到相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)者難度有多大，開(kāi)發(fā)商是否具有相關(guān)的社會(huì)影響力或者相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，周邊是否有較大的商業(yè)需求。一般綜合性商場(chǎng)比較難，而為生活配套的市場(chǎng)比較容易找到真正的經(jīng)營(yíng)者。
四、看是否有“莊家”
沒(méi)有大業(yè)主的商場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)大。這是由于如果商場(chǎng)全部賣(mài)給散戶(hù)，像股票一樣無(wú)人坐莊，當(dāng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善的時(shí)候，往往由于群龍無(wú)首、各自為戰(zhàn)而難以改變已有的經(jīng)營(yíng)方式，沒(méi)有人對(duì)整體負(fù)責(zé)。如果開(kāi)發(fā)商有保留物業(yè)，那么在利益驅(qū)動(dòng)下，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)想辦法加以改變以適應(yīng)市場(chǎng)需求，從而改善經(jīng)營(yíng)狀況。
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