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市場(chǎng)觀察
火車一響 黃金萬(wàn)兩HOPSCA轟鳴 第四商圈脫穎
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日前，番禺區(qū)政府和省服裝服飾行業(yè)協(xié)會(huì)共同主辦的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》宣貫會(huì)暨番禺服務(wù)業(yè)發(fā)展交流會(huì)上，《番禺廣州鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃白皮書》）首次亮相。編制方透露，與傳統(tǒng)的“政府廣場(chǎng)+火車站+周邊商圈”車站商圈不同，廣州新客運(yùn)站將由單一的交通綜合樞紐向城市經(jīng)濟(jì)文化樞紐轉(zhuǎn)變，也即都市綜合體。
目前相關(guān)方案已經(jīng)遞交新客運(yùn)站所在的廣州番禺區(qū)政府，并經(jīng)過(guò)專家多次論證修改。受廣州市有關(guān)部門委托，省服裝服飾行業(yè)協(xié)會(huì)和比藍(lán)國(guó)際投資顧問(wèn)有限公司是本次規(guī)劃的編制方。記者昨天從三方采訪了解到，《規(guī)劃白皮書》的定稿尚未最終確定和對(duì)外正式發(fā)布。
定位：HO PSCA都市綜合體
記者昨日獲悉，初步成型的《規(guī)劃白皮書》厚達(dá)200頁(yè)，從公布的相關(guān)藍(lán)圖來(lái)看，新客站的商務(wù)建筑外觀時(shí)尚，綠地穿插其中，與部分國(guó)內(nèi)火車站周邊建筑擁擠、零亂大相徑庭。
參與規(guī)劃的一位專家透露，規(guī)劃將整個(gè)番禺作為一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)中心來(lái)布局“一帶六區(qū)”的產(chǎn)業(yè)空間，將以新客站-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博為發(fā)展軸，結(jié)合新客站、地鐵、快速路等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合現(xiàn)有旅游、商貿(mào)等多個(gè)功能組團(tuán)，建成商貿(mào)中心區(qū)、動(dòng)感旅游區(qū)、時(shí)尚精品區(qū)和現(xiàn)代購(gòu)物中心區(qū)，打造商貿(mào)、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)化發(fā)展區(qū)。
“未來(lái)，我們將看到一個(gè)真正的以亞州最大的客運(yùn)火車站商旅經(jīng)濟(jì)圈為放射極點(diǎn)的大規(guī)模商旅經(jīng)濟(jì)圈組團(tuán)將成型，它的核心定位為締造‘中國(guó)廣州新客站新H O PSCA都市綜合體’和開(kāi)創(chuàng)‘中國(guó)首個(gè)生態(tài)交通CBD’。”參與規(guī)劃編制的專家說(shuō)。
記者了解到，H O PSCA中H是指H otel酒店，O是O ffice寫字樓，P是Pa r k in g停車場(chǎng)，S是ShoppingM all購(gòu)物中心，C是Con-vention會(huì)議中心，A是A partm ent公寓。而“中國(guó)首個(gè)生態(tài)交通CBD”定位中的生態(tài)交通，即通過(guò)合理規(guī)劃布局，采取適當(dāng)措施，在符合生態(tài)型城市發(fā)展和建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，使交通系統(tǒng)成為低污染、低能耗、人性化的服務(wù)體系。
知情人士還透露，在具體的新火車站周邊的商旅經(jīng)濟(jì)圈功能規(guī)劃中，本著“源于車站，高于車站”的規(guī)劃理念，番禺區(qū)將把新客站概念功能區(qū)布局分為核心區(qū)域、主級(jí)功能區(qū)及外圍的次級(jí)輻射功能區(qū)。在主級(jí)功能區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，《規(guī)劃白皮書》除了規(guī)劃有BU SI-N ESSPA RK （商務(wù)公園）這樣的世界先進(jìn)的商務(wù)總部群落之外，SH O PPIN G M A LL（大型購(gòu)物中心）、O U T LET S（奧特萊斯名品折扣店）、專業(yè)市場(chǎng)的展貿(mào)聚集與通路總部聚集、創(chuàng)意文化休閑街區(qū)等也占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。
南部新型商貿(mào)旅游區(qū)成型
正在緊張建設(shè)中的廣州鐵路新客站地處廣佛都市圈的中央，在番禺新城帶動(dòng)下，廣州新客運(yùn)站是未來(lái)區(qū)域的商業(yè)聚集中心，也是廣州“南拓”的重要區(qū)域。
今年5月公布的《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提到，位于番禺區(qū)西北部的“南部新型商貿(mào)旅游區(qū)”，主要包括長(zhǎng)隆-漢溪-萬(wàn)博商業(yè)中心、鐵路新客站商貿(mào)物流區(qū)、市橋中心區(qū)、廣州國(guó)際商品展貿(mào)城等四大組團(tuán)，主要依托便利交通條件和已有商業(yè)資源布局，逐步發(fā)展為廣州新型都會(huì)級(jí)商貿(mào)中心區(qū)，成為廣州中心城區(qū)商業(yè)功能最重要的戰(zhàn)略接替帶和延伸區(qū)。
據(jù)悉，廣州鐵路新客站及周邊地區(qū)將大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、商務(wù)中介業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，逐步完善批發(fā)、零售、休閑娛樂(lè)、信息發(fā)布等功能和設(shè)施。新火車站規(guī)劃布局分為“三個(gè)圈層”，第一圈層為新火車站核心區(qū)，包括行政、辦公、商業(yè)等配套功能；第二圈層為混合區(qū)，包括商業(yè)、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區(qū)，包含居住及生活配套設(shè)施。
旺地發(fā)展顧問(wèn)董事長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)專家周穎舟接受本報(bào)采訪時(shí)表示，番禺區(qū)酒店、餐飲、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，一方面可以彌補(bǔ)該區(qū)在高端商業(yè)上的空白，另一方面，也將帶動(dòng)整個(gè)番禺商圈消費(fèi)檔次的提升，這里最終將成為廣州乃至全省對(duì)外的展示窗口和商業(yè)交流大平臺(tái)，發(fā)揮廣州對(duì)珠三角乃至華南地區(qū)的輻射帶動(dòng)功能。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然新客運(yùn)站規(guī)劃前景美好，但是就目前來(lái)看，番禺商圈整體仍處中低端消費(fèi)。臨街散鋪和比較傳統(tǒng)的百貨商店居多，少見(jiàn)集購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物商城和知名品牌商�！耙�?yàn)楣才涮缀徒煌ǖ脑�，加上番禺商業(yè)還處于打基礎(chǔ)的階段，番禺距形成真正的商業(yè)中心還有一段距離�！敝芊f舟說(shuō)。
地理縱深
番禺謀圖廣州“第四商圈”？
廣州人熟悉的是北京路商圈、上下九路商圈和天河城商圈，番禺新客運(yùn)站商圈雖然目前對(duì)我們來(lái)說(shuō)還陌生，卻已被業(yè)內(nèi)高度看好，甚至被譽(yù)為未來(lái)廣州的“第四商圈”。
不可置疑，舊有的幾大商圈已經(jīng)發(fā)展成熟，位于市中心的優(yōu)越地理位置吸引了大量人氣，這是后發(fā)崛起，并且偏是居番禺西北部的新客運(yùn)站商圈無(wú)法比擬的。
旺地發(fā)展顧問(wèn)董事長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)專家周穎舟接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，新客運(yùn)站商圈也有自己不可替代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，那就是華南交通樞紐地位與廣闊的發(fā)展地域空間。
周穎舟表示，新客站建成后，通過(guò)武廣專線從番禺到達(dá)中部城市武漢僅需5小時(shí)，到達(dá)北京12小時(shí)；通過(guò)“廣深港專線”從番禺到達(dá)香港僅需45分鐘，使廣州與香港成為“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，將極大地促進(jìn)廣州、珠三角地區(qū)與內(nèi)地的聯(lián)系，從而產(chǎn)生巨大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)互動(dòng)效應(yīng)。以新客站為核心，周邊地區(qū)將成為廣佛都市圈區(qū)域性高端服務(wù)業(yè)集聚中心、廣州南部城市級(jí)公共中心和珠三角生態(tài)門戶。
問(wèn)題的關(guān)鍵是，新客運(yùn)站商圈如何能依據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出特色。“廣州的商圈集中化和分散化并存，有的已經(jīng)形成鮮明特色，比如上下九路商圈以文化體驗(yàn)消費(fèi)為主，天河城商圈以高端時(shí)尚品牌消費(fèi)為主，新客運(yùn)站商圈如果能充分利用其不可替代的華南交通樞紐位置與未來(lái)發(fā)達(dá)的珠三角軌道交通來(lái)發(fā)展高端空港商業(yè)，將會(huì)是對(duì)傳統(tǒng)的火車站商業(yè)顛覆性的革命�！敝芊f舟說(shuō)。
他認(rèn)為，日本新宿車站的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式值得借鑒。新宿車站是東京市區(qū)西側(cè)最重要的交通樞紐之一，它充分利用東京發(fā)達(dá)的軌道交通體系，在車站周邊形成了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，百貨公司與商店街云集，著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店“高島屋時(shí)代廣場(chǎng)”。
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