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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)下滑 在服務(wù)經(jīng)濟增漲中尋出路
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因搭建高校就業(yè)創(chuàng)業(yè)與頂級高科技企業(yè)接軌而聞名的楊浦創(chuàng)智天地項目，近期又與同濟大學(xué)合作，引進多名國際頂級設(shè)計大師。同時，開發(fā)集商住辦于一體的混合性產(chǎn)品，在應(yīng)青年創(chuàng)業(yè)者需求的同時，提高了產(chǎn)品的使用效率和價值。
“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，過去2年多里，創(chuàng)智天地所推出的1002套房源已銷售98%，僅剩22套。而據(jù)售樓處介紹，該案前期所推房源已經(jīng)售空，網(wǎng)上顯示可售的22套房源是因個別原因，暫未辦理相關(guān)手序。
創(chuàng)智天地位于楊浦五角場板塊，占地84萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米，由著名地產(chǎn)商瑞安集團開發(fā)，該公司因成功開發(fā)新天地，并還在逐步推向新天地板塊的發(fā)展而聞名。與新天地的現(xiàn)代都市休閑服務(wù)業(yè)模式不同，創(chuàng)智天地是一個與周邊“復(fù)旦”“同濟”“財大”等十七所高等學(xué)府聯(lián)動，配合上海市政府“科教興市”發(fā)展策略，提供推動力的創(chuàng)意和創(chuàng)業(yè)載體。
項目不但提供了頂級的商業(yè)、商務(wù)環(huán)境，還吸引了百度、甲骨文等全球知名高科技企業(yè)和創(chuàng)投公司。近期更是與同濟大學(xué)合作，引進多名設(shè)計大師將與9月入駐該項目。這為周邊高校學(xué)子們提供了良好的學(xué)習(xí)實踐基地和創(chuàng)業(yè)氛圍，并以大師和名企為榜樣激勵青年學(xué)子。
在全球經(jīng)濟危機最嚴重的08年12月，聯(lián)合國南南全球技術(shù)交易所在當?shù)卣腿鸢驳禺a(chǎn)的努力下落戶創(chuàng)智天地，提振了科研創(chuàng)業(yè)者和高校學(xué)子們的信心。
完善的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)條件，良好的創(chuàng)意與成長氛圍，加上合理有序的提高房地產(chǎn)使用效率，大幅提高了創(chuàng)智天地的物業(yè)價值。據(jù)記者調(diào)查，創(chuàng)智坊兩房租金可達6-8千元/月，租金水準遠遠超越區(qū)域市場，甚至超出虹口、靜安、盧灣等等中心城區(qū)，價值傲居區(qū)域標竿。正是由于瑞安地產(chǎn)的精心經(jīng)營，其所開發(fā)物業(yè)的租金都遠高區(qū)域水平，該公司所開發(fā)的翠湖天地御苑、瑞虹新城的租金都是板塊標桿。
在物業(yè)管理費用方面，與甲級辦公樓和酒店式公寓動輒20-40元/平方米/月的高昂物業(yè)管理費相比，創(chuàng)智坊的物業(yè)管理費僅相當于住宅標準。售價方面，作為目前五角場正中心在售的唯一新盤，創(chuàng)智坊近期將會推出的100多套跨界房源，比同區(qū)域住宅的市場價低近20％，也比交通和商業(yè)配套遠不如五角場完善的新江灣城25000元/平方米的房價低。
分析師薛建雄認為，在中國經(jīng)濟還在上升的環(huán)境下，服務(wù)于國內(nèi)經(jīng)濟成長的商業(yè)地空間無限，只要開發(fā)商努力耕耘就一定會有新的藍海出現(xiàn)。上一輪的全球經(jīng)濟繁榮中，大量的外資機構(gòu)進入中國且加大投資額，如今他們因金融危機而停止，使得供應(yīng)過量的高檔寫字樓租金下滑，最終影響拖累了整個商業(yè)地產(chǎn)的下滑。然而，類似創(chuàng)智天地這種為國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展搭建橋梁的商業(yè)地產(chǎn)項目，獲得其應(yīng)有的豐厚回報也在情理之中。
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機構(gòu)研究報告顯示，09年第二季度，本市甲級辦公樓平均日租金報價為每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。由于全球經(jīng)濟危機下市場需求減弱，市場新增供應(yīng)不斷，導(dǎo)致今年上半年甲級辦公樓平均日租金報價下跌11%。目前的租金水平與12個月前相比，跌幅為18.1%。在未來市場供應(yīng)方面，今年下半年預(yù)計將有63萬平方米辦公樓物業(yè)上市，全年供應(yīng)量將達到88.05萬平方米，為2004至2008年五年間平均供應(yīng)量的1.5倍。
跨國企業(yè)遷址和擴租計劃相當謹慎。自去年第四季度以來，本市甲級辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負的情況，新項目交付和租戶縮減面積使市場未租用率不斷攀升。受益于政府的經(jīng)濟刺激措施，4月份開始，租金下跌速率變得平緩，市場吸納量也在從負轉(zhuǎn)正的過程之中。易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，二季度產(chǎn)權(quán)式寫字樓的供應(yīng)量為34萬平方米，成交量則達到45.16萬平方米，受經(jīng)濟影響供應(yīng)量減少之后產(chǎn)權(quán)式寫字樓重新出現(xiàn)了供小于求的局面。二季度的成交量不但環(huán)比上升80%，同比也微升了4.6%。以國內(nèi)中小企業(yè)為主要客源的產(chǎn)權(quán)式寫字樓成交量恢復(fù)，是中國經(jīng)濟活力的標志性指標。
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