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市場(chǎng)觀察
深圳投資客或棄“宅”從“商”
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寫(xiě)字樓售價(jià)追漲
深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局信息顯示，6月份深圳寫(xiě)字樓成交量為7.31萬(wàn)平方米，環(huán)比５月增加了28.47％，刷新歷史單月最高記錄。此前的最高月度銷(xiāo)售量之最是2006年7月創(chuàng)造的72500平方米。高檔寫(xiě)字樓尤其受到市場(chǎng)青睞，卓越世紀(jì)中心、綠景ＮＥＯ企業(yè)大道、天利中央廣場(chǎng)二期、國(guó)際西岸商務(wù)大廈等高檔物業(yè)成為成交主體，而中低檔寫(xiě)字樓和二手市場(chǎng)較為冷清。
隨著住宅價(jià)格飆升，寫(xiě)字樓價(jià)格也逐漸上揚(yáng)。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年深圳市寫(xiě)字樓成交均價(jià)為22222元/平方米，同比增長(zhǎng)5.53%，其中部分物業(yè)售價(jià)相比2008年底漲幅普遍在10%-15%之間。漲幅最明顯的卓越世紀(jì)中心5月開(kāi)盤(pán)為30000元／平方米，6月份上升至32000元／平方米，7月份已經(jīng)漲到36000元／平方米。
“不少項(xiàng)目因去年市場(chǎng)低迷而捂盤(pán)，今年隨樓市上漲而入市，特別是‘粵十五條’出臺(tái)徹底激活了深圳樓市，寫(xiě)字樓的新增上市隨即在二季度明顯增多�！敝性禺a(chǎn)深港研究中心分析，深圳中心區(qū)、中心西區(qū)和寶安中心區(qū)等核心商務(wù)區(qū)域新盤(pán)的熱銷(xiāo)，帶動(dòng)了成交量的大幅上揚(yáng)。隨著住宅市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也緊緊跟隨，由于住宅售價(jià)反彈過(guò)快，投資者重新把眼光投向商用物業(yè)市場(chǎng)。另外，深圳市綜合配套改革總體方案出臺(tái)，令寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)線(xiàn)看多，投資持續(xù)活躍。
然而，商鋪的成交量和供應(yīng)量卻同比下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳的商鋪總成交面積7.43萬(wàn)平方米，比去年同期下降37 .77%。分析人士稱(chēng)，供應(yīng)量減少直接影響到商鋪成交，上半年深圳的商鋪批售面積為16.97萬(wàn)平方米，同比下跌33%。
與寫(xiě)字樓售價(jià)走勢(shì)相似，上半年商鋪的成交均價(jià)也出現(xiàn)普漲，成交均價(jià)19309元/平方米，同比增長(zhǎng)了72.54%，比2008年下半年上漲了13.59%。業(yè)內(nèi)人士分析，一是結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，上半年約六成的商鋪成交量都是在關(guān)內(nèi)，拉高成交均價(jià)；二是住宅的漲價(jià)熱銷(xiāo)刺激了很多社區(qū)型商鋪提價(jià)，漲幅普遍在5%-15%之間。
投資客或繼續(xù)涌入
深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)多年一直未有起色，價(jià)格洼地效應(yīng)及住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大，令不少投資客開(kāi)始尋找寫(xiě)字樓投資機(jī)會(huì)。中原地產(chǎn)研究員周慶亮認(rèn)為，同區(qū)域的寫(xiě)字樓價(jià)格顯然與2007年高峰值相去甚遠(yuǎn)，即便中心區(qū)域差價(jià)也大于25%，漲幅也遠(yuǎn)小于住宅市場(chǎng)。
“按照國(guó)際慣例，寫(xiě)字樓是住宅價(jià)格的1.5到4倍，而深圳的寫(xiě)字樓價(jià)格基本和高端住宅價(jià)格持平甚至更低，但寫(xiě)字樓的租金卻是住宅的2～4倍，投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽��！必?cái)富集團(tuán)副總徐建蘭表示。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)較第一季度明顯活躍，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的空置率從上季度的11.4%下降到10.4%。其中，福田區(qū)和南山區(qū)的空置率有所下降，而羅湖區(qū)則持續(xù)有企業(yè)遷出，空置率從上季度的7.3%上升到9.4%。
“目前福田區(qū)CBD榮超中心入住率已經(jīng)超過(guò)70%，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的入住率也超過(guò)了80%。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部分析人士稱(chēng)，深圳各主要商務(wù)區(qū)入住率較高，不僅得益于內(nèi)資企業(yè)的活躍，租金降至合理水平也是另外一個(gè)重要因素。
據(jù)了解，6月深圳寫(xiě)字樓的租金平均為102.17元／平方米，環(huán)比漲6.12％，同比下跌18.89％。從今年2月份開(kāi)始，寫(xiě)字樓平均租金已實(shí)現(xiàn)近5個(gè)月持續(xù)回升，同期投資回報(bào)率達(dá)到5.4％，這一比率是自2008年8月見(jiàn)頂回落9個(gè)月后的首次回升。而租金回報(bào)向來(lái)是投資客出手的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。
深圳社科院城市研究中心主任高海燕提出，深圳服務(wù)行業(yè)處于加速成長(zhǎng)階段，創(chuàng)業(yè)板即將推出吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，都構(gòu)成長(zhǎng)期投資價(jià)值所在，深圳商業(yè)物業(yè)與住宅價(jià)差不明顯狀況將會(huì)改變。
然而，戴德梁行也指出，雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)回暖的跡象，但外資企業(yè)仍然對(duì)成本控制十分謹(jǐn)慎，新增需求仍然十分有限，短期內(nèi)租賃需求難有大的改善。
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