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市場觀察
繼續(xù)增持高GDP城市商業(yè)地產(chǎn)
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逆向運作地產(chǎn)投資
馮侖指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗，GDP的增長、城市化的增長，和房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)有一定關(guān)系，即人均GDP在8000美元以下時，住宅是市場的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。目前，在中國的城市中，人均GDP8000美元的城市大約有十個，大部分省會城市依然在3000美元至5000美元之間，因此，未來5-10年，中國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍然是以住宅為主。
馮侖認為，萬通地產(chǎn)從現(xiàn)在開始擴大商業(yè)地產(chǎn)的比重，在目前的市場中，是一種逆向運作的思維，但符合長期趨勢。
他指出，在人均GDP達到8000美元的經(jīng)濟實體中，商用不動產(chǎn)會成為地產(chǎn)業(yè)的主角。以美國為例，商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模大約是住宅的兩倍。中國商業(yè)地產(chǎn)未來的市場空間很大。
根據(jù)萬通地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，除了在環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)發(fā)展住宅以外，還會重點發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)。未來，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將逐步調(diào)整，商用地產(chǎn)的收入會逐年增加；今后，公司商業(yè)物業(yè)收入將占到整體營業(yè)收入的一半左右。
對于目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的不景氣局面，萬通地產(chǎn)董事會秘書程曉晞指出，公司戰(zhàn)略不會因市場的短期波動而改變，公司將繼續(xù)加大商用物業(yè)項目的投資力度，以營運帶動開發(fā)，以財務(wù)安排的多樣化實施商用物業(yè)投資。
改變商業(yè)模式
馮侖表示，就房地產(chǎn)開發(fā)模式而言，過去兩百年主要經(jīng)歷了三次變化，即從“地主加工頭”到“廠長加資本家”，再到“導演加制片”。目前，國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商的開發(fā)模式屬于“地主加工頭”和“廠長加資本家”的階段；而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，不能停留在這兩個階段。
所謂“導演加制片”模式，即由專業(yè)的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理公司負責運營商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)收入的多元化。而這種模式需要相應的金融創(chuàng)新產(chǎn)品支持。
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)的REITS、抵押貸款等金融產(chǎn)品體系的完善，將支持商用地產(chǎn)在一個多元化的不動產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境中快速的成長。
而商業(yè)模式的改變需要較長一段時間。數(shù)據(jù)顯示，香港主流房地產(chǎn)企業(yè)在人均GDP10000美元的時候開始逐步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，先后經(jīng)過13-15年確立起新的商業(yè)模式。其中，長江實業(yè)經(jīng)過13年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)務(wù)機構(gòu)的比重占到30%，新鴻基則經(jīng)過15年的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)比重占到50%。
SOHO中國董事長潘石屹也指出，現(xiàn)在的市場雖然在調(diào)整，不過也給從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提供了良好機會和平臺，應及時在地域、開發(fā)物業(yè)的品種、品牌的建設(shè)、銷售和持有物業(yè)的比重四個方面做出調(diào)整。
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