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市場觀察
沈陽產(chǎn)權商鋪“設門檻”
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2009年的投資佳期
今年，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商和投資者的最愛。7月舉行的2009中國東北商業(yè)地產(chǎn)投資交易會上公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，沈陽商業(yè)固定資產(chǎn)投資增速十分強勁。商業(yè)地產(chǎn)方面，商業(yè)營業(yè)用房完成投資60億元，同比增長了82.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達32.6萬平方米，同比增長了80.3%；銷售額為22.8億元，比去年同期增長83.3%。再從上市的項目來看，今年年初開始，大發(fā)廣場、地一大道、華強廣場在沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場上都連創(chuàng)佳績，億豐時代廣場、沈陽國際紡織服裝城的銷售也一路飄紅。即使在樓市寒冬的大背景下，像沈陽這樣的國內(nèi)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資仍出現(xiàn)了井噴，不得不讓人思考。
顯然，在多次的國家調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)始終都不是“最受傷的人”，雖然目前住宅市場出現(xiàn)了上漲的形勢，但仍有專家對未來幾個月的市場走勢持謹慎態(tài)度。相較于“前途未卜”的住宅市場，投資商業(yè)地產(chǎn)顯然更為保險。其次，沈陽作為東北地區(qū)的核心城市，東北振興的領跑者，其影響作用日益增加。最后，像中街、太原街、北行等商業(yè)氛圍成熟的老商圈內(nèi)，今年仍有商鋪產(chǎn)品上市。在成熟商圈內(nèi)找到地段好、配套完善的商鋪，這無疑是投資者入市的最佳機會。或許正如沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長趙昱所說：目前是沈陽投資者入市的最佳時期。
成熟商圈與地鐵效應
縱觀今年熱賣商鋪的地段，除了新興商圈外，更多的項目集中在中街、北行、南塔、三好街這樣的成熟商圈內(nèi)。
沈陽中街近年先后入選了“全國首批十大著名商業(yè)街”和首批“國際金街”，其作為商業(yè)投資旺地的地位不言而喻。中街商業(yè)街管理辦公室了解到，目前中街大小商鋪共計266家，整個中街1500延長米，每天客流量約60萬人次，節(jié)假日期間能達到100萬人次。今年，中街商圈內(nèi)，五愛國際精品服裝城、大發(fā)廣場先后登陸，而東中街的建設也給投資者帶來了大量的商鋪產(chǎn)品。中糧大悅城、豐瑞·威士頓廣場僅是這些商業(yè)地產(chǎn)項目中浮出水面的一小部分。恒隆廣場建設不斷推進，讓沈陽人看到了一個老商圈的未來。北行的地一大道，三好街的華強廣場，這些寸土寸金的地段上崛起的新項目無一不沾了成熟商圈的光。而新興商圈內(nèi)，金廊上的世貿(mào)五里河、華潤中心，渾南核心區(qū)的億豐時代廣場、泛華廣場的商鋪產(chǎn)品由于開發(fā)商品牌效應等原因，使得投資者對其升值預期較高，因而銷售也不錯。
地鐵一號線的開通無疑成了這些商鋪熱賣的一大助力，位于中街商圈的大發(fā)廣場就推出了沈陽首個雙地鐵商鋪的概念。地段較偏遠的商業(yè)地產(chǎn)項目也無一例外，將地鐵作為重點宣傳素材。“廣州地鐵是1993年開建，當時地鐵輻射到的物業(yè)價格就上調(diào)了25%，1998年又上漲了25%，香港是地鐵最發(fā)達的城市，3/5的購物中心都在地鐵沿線，所以地鐵的作用不容小覷”，遼寧大發(fā)房地產(chǎn)有限責任公司銷售總監(jiān)朱和平分析說，“沈陽只有地鐵一號線真正開通了，大家才會真正意識到它的商業(yè)投資價值�！�
但是，僅僅靠成熟的地段和新型的地鐵就能保證商鋪的回報率了嗎？
產(chǎn)權背后的高風險
高風險，高回報，商鋪作為商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品自然有這些特點。2007年7月，五愛國際小商品城一個僅20.2平方米的3年期租賃使用權檔口，拍出了165萬元的驚人價格。而即使五愛市場的檔口價格再高，老業(yè)戶們?nèi)员г埂耙讳侂y求”，五愛的檔口幾年內(nèi)到底漲了多少倍，計算后的結果絕對讓人驚嘆。而五愛市場將經(jīng)營者打造成百萬、千萬富翁的同時，也締造了一群靠出租商鋪就成為千萬富翁的“二房東”。他們顯然買的就是五愛市場的產(chǎn)權鋪，今天，用“躺在床上數(shù)錢”形容這些“二房東”或許并不為過。
有成功者，就有失敗者。即使在成熟商圈內(nèi)，也有敗走者。今天，當你漫步在太原街上，五洲商業(yè)廣場內(nèi)的商鋪有幾家開業(yè)？更不要談什么投資回報率了。
不得不說，產(chǎn)權商鋪還是有著一定風險的。無論是自營還是出租，投資者在市場形成初期就有著較大的經(jīng)營風險。同質(zhì)化競爭、物業(yè)管理跟不上，市場初期，即使是鋪位開業(yè)時間不能統(tǒng)一這樣的小問題都會影響到人氣，進而影響項目的經(jīng)營。作為投資產(chǎn)品，物業(yè)的后期管理經(jīng)營顯然更重要。
“目前北京全部把商鋪產(chǎn)權銷售掉的項目幾乎沒有。”朱和平說，“商鋪賣得越多死得越快�！睘榱艘�(guī)避這些風險，保證投資者的回報，開發(fā)商又是如何做的？僅靠“返租銷售”顯然不夠，給投資者“設門檻”，先引入主力品牌鋪并只出售部分產(chǎn)權商鋪，或者更進一步——只租不售。今天的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在資金實力、品牌背景、運營經(jīng)驗上更成熟。
據(jù)五愛集團新項目五愛精品服裝城相關負責人介紹，項目的產(chǎn)權商鋪銷售將對五愛的老業(yè)主進行傾斜，尤其是國內(nèi)大品牌的男裝、女裝。“我們希望吸引更多的服裝品牌商進入項目做旗艦店、形象店，”該負責人表示。億豐時代廣場早已引入TESCO樂購超市、鵬達運動城、溫州名購等眾多商業(yè)巨頭，后期經(jīng)營將統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一定價出租、統(tǒng)一經(jīng)營管理；世茂五里河則引入了主力百貨店——世茂百貨。以上幾家顯然利用自身品牌影響力，招來“金鳳凰”，再以豐富的運營經(jīng)驗進行部分產(chǎn)權鋪位的銷售。因而，開發(fā)商給投資者“設門檻”就成了必然。“請問是什么品牌？男裝，還是女裝？知名品牌優(yōu)先選鋪�！边@是記者以普通投資者身份，電話采訪鐵西新區(qū)某商業(yè)項目時得到的回答，而開業(yè)時間、經(jīng)營內(nèi)容等等也必須簽到合同里，“這樣可以降低所有投資者的經(jīng)營風險”。
而像華潤中心·萬象城這樣的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭更直接——商鋪只租不售。深圳萬象城可以說是中國最成功的商業(yè)地產(chǎn)項目之一，沈陽萬象城則延續(xù)了深圳模式，只租不售，華潤100%持有產(chǎn)權。而沈陽萬象城面向全球招商，目前已經(jīng)完成了50％租賃面積的招商工作，主要的租戶包括泰國Central百貨，韓國MEGABOX影城，OLE超市等。
對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，商鋪賣得好不難，但保證開業(yè)后十年、二十年或者更長時間投資者的高收益卻不容易。用句時髦話：“這是項艱巨而光榮的事業(yè)�！痹诮�(jīng)歷過今年的銷售井噴后，究竟有多少商鋪可以進化成“一鋪養(yǎng)三代”的金鋪，我們拭目以待。
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