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市場觀察
業(yè)界測市：珠江新城甲級寫字樓10年競爭激烈
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龍頭房企打響商業(yè)大戰(zhàn)
7月之前，珠江新城在地王產(chǎn)生后，住宅市場上演了一場漲價和旺銷的大戲，使珠江新城成為全市關(guān)注的焦點。進入7月后，風頭一轉(zhuǎn)，又開始一出商業(yè)競爭大片。最典型標志莫過于廣州IFC，這個頂級商務地標的全球招商，在酷暑難耐的廣州拉開了一場總部經(jīng)濟的商業(yè)大戰(zhàn)。而同一天，富力也高調(diào)簽下無限極(中國)公司，賣出珠江新城的富力盈悅國際半棟共7整層寫字樓，建筑面積近1.2萬平方米，另外還有數(shù)十個車位，合同金額近3億元人民幣，創(chuàng)下今年廣州市第二大寫字樓交易。8月12日，浦東發(fā)展銀行4.2億元買下富力盈悅另外半棟寫字樓。而就在三個月前，國家開發(fā)銀行也是一次性購買了富力盈泰廣場10整層寫字樓，建筑面積逾2.2萬平方米，另外還有整層商鋪及數(shù)十個車位，合同金額高達近5億元人民幣，創(chuàng)下今年廣州寫字樓最大宗交易。至此，三項大宗交易為富力帶來了12個億的回籠資金。
此外，令人興奮的是，國內(nèi)又一大地產(chǎn)龍頭企業(yè)———雅居樂宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今年上半年雅居樂銷售額已超百億，接近2008年全年銷售額。近日，雅居樂更在廣州首次召開全國商業(yè)聯(lián)盟與會，成立集團商業(yè)運營中心，宣布正式加入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作，其珠江新城寫字樓項目也將在今年8月動工。雖然此塊地的總建面積只有12萬平方米，商業(yè)配套約4200平方米，但其未來188萬平方米可出租的商業(yè)面積卻不容忽視。
主戰(zhàn)場珠江新城明年寫字樓達21個
在這場沒有硝煙的商業(yè)爭戰(zhàn)中，6.48平方公里的珠江新城無疑成了最大的主戰(zhàn)場。預計到2012年商業(yè)地產(chǎn)投資將占其總投資額三成的保利地產(chǎn)，以及廣東最大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目———擁有92萬平方米面積的高德置地(2011年底投入)等都在其中。廣州市新中軸線有限公司的數(shù)據(jù)顯示，珠江新城現(xiàn)有至明年共有21個寫字樓項目，共計可提供1851972平方米的供應量。
隨著亞運會的臨近，“到2010年，珠江新城CBD將可完整地呈現(xiàn)在世人眼前，將是廣州整個城市面貌的一個集中反映。”廣州市社科院研究員彭澎認為，年底即將通車的地鐵五號線利好珠江新城，政府計劃興建輕軌貫穿珠江新城連接琶洲，將舊天河北商務區(qū)、珠江新城與琶洲會展商務區(qū)緊密連接一起。目前，珠江新城寫字樓已有包括摩托羅拉、渣打銀行、三菱東京、三井住友、瑞穗銀行、摩根大通銀行、國內(nèi)的建行、工行等一批世界500強企業(yè)進駐，已簽約的還有瑞士迅達、GE等更多的企業(yè)。
據(jù)戴德梁行、高力國際、仲量聯(lián)行等地產(chǎn)中介研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受金融危機的影響，大型寫字樓成交量不高，租金持續(xù)下跌，在金融危機還未完全退卻之時劇增的供應量能否順利消化？
地產(chǎn)專家韓世同認為，廣州一直缺少國際級的高端客戶，重要原因在于沒有符合他們要求的最高端產(chǎn)品。目前珠江新城出現(xiàn)的廣州IFC、盈悅、盈泰等航母級高端商用物業(yè)，一開始就與國際接軌，不少寫字樓、商場的各項指標皆按世界頂級商場標準設(shè)計，這必將進一步加大廣州對世界級高端客戶的吸引力。
據(jù)悉，政策暖風也起到推波助瀾的作用。據(jù)悉，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)的細則》有望10月1日前后正式出臺，將允許保險機構(gòu)購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，細則如能順利實施，將擴大流入房地產(chǎn)市場尤其是寫字樓市場的貨幣資本，拉動市場需求，促進寫字樓市場整體回暖。
商業(yè)項目為富力造血
珠江新城15項目近期推富力盈信大廈
富力在珠江新城CBD戰(zhàn)略始于2003年，當年其一舉斥資7.7億元，拿下政府推出的7塊高端商務用地，總建筑面積達到48萬平方米，目前富力在珠江新城的項目增至15個，包括甲級寫字樓、酒店和高檔住宅。由于2007年起的房地產(chǎn)市場調(diào)整和2008年金融海嘯的影響，高端寫字樓的租售情況大不如前，高端酒店的經(jīng)營也需要長期經(jīng)營才有資金回報，富力地產(chǎn)的珠江新城戰(zhàn)略也被廣受質(zhì)疑，但是目前，富力在珠江新城的多個商業(yè)項目恰恰成為為公司輸血的來源之一。
今年以來，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，富力地產(chǎn)的資金情況已經(jīng)明顯改善。今年上半年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售額達128.3億元。而在珠江新城物業(yè)今年也迎來成交的高峰期，其中富力盈泰廣場、富力盈豐大廈、富力盈悅國際目前已經(jīng)提前售罄。而根據(jù)富力地產(chǎn)公布的計劃，今年富力地產(chǎn)在珠江新城的主要項目為位于珠江新城中軸線的超甲級寫字樓富力盈信大廈，將于近期正式推出。而第四季度還將有豪宅旗艦項目富力盈尊廣場、高端住宅物業(yè)富力盈盛廣場相繼推出市場。可以說在經(jīng)歷過2008年的市場調(diào)整后，富力的珠江新城CBD戰(zhàn)略又一次迎來收獲期。
雅居樂坐擁188萬平方米商業(yè)面積
首次介入珠江新城，寫字樓本月動工
自1992年在中山開發(fā)首個房地產(chǎn)項目至今，雅居樂已進駐全國21個城市和地區(qū)，開發(fā)了53個項目。在專注房地產(chǎn)開發(fā)的同時，雅居樂其實也在不斷加大投資物業(yè)的比例，包括興建星級酒店、甲級寫字樓及商場和收購商業(yè)物業(yè)等。據(jù)中山雅居樂商業(yè)運營中心總監(jiān)徐彥介紹，到目前為止(以今年3月底的土地儲備值計算)，雅居樂共有17個商業(yè)項目，預計在未來可出租的商業(yè)面積達188萬平方米，其中包括社區(qū)商業(yè)項目10個，可出租商業(yè)面積48萬平方米；旅游區(qū)商業(yè)項目2個，可供出租商業(yè)面積136萬平方米；集中商業(yè)區(qū)商業(yè)項目5個，可供出租面積14萬平方米。目前，雅居樂已與沃爾瑪?shù)?5家知名商業(yè)巨頭簽訂聯(lián)盟關(guān)系，今年年底有望增加到50家。
雅居樂的17個商業(yè)項目中廣州有三個，分別為商場總建面積約1.3萬平方米的荔尚國際，商場和商業(yè)樓總建面積約2.3萬平方米的鴻禧華庭(番禺)，和總建面積約12萬平方米商業(yè)配套約4200平方米的珠江新城甲級寫字樓項目。計劃于本月動工的雅居樂珠江新城項目位于金穗路與華夏路的交界處，是珠江新城分區(qū)規(guī)劃中的金融辦公區(qū)，近靠地鐵三號線珠江新城站。據(jù)悉，項目規(guī)劃用地面積6805平方米，規(guī)劃總建筑面積約12萬平方米，其中地下5層、地上39層，裙樓2層共4200平方米規(guī)劃為商業(yè)配套。雅居樂表示，對于商業(yè)地產(chǎn)，將主要采用社區(qū)商業(yè)和集中式商業(yè)ShoppingMall兩種模式，而珠江新城等項目亦表明，雅居樂還將首次介入寫字樓綜合體的開發(fā)。
業(yè)界測市：珠江新城甲級寫字樓2010年競爭激烈
根據(jù)高力國際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至去年第三季度，在珠江新城內(nèi)的六個甲級寫字樓中，其中租金最高的為合景國際金融廣場，平均租金在180-240元/平方米·月之間，其次是富力君悅、富力中心以及廣州發(fā)展中心大廈等，他們的平均租金在160-190元/平方米·月之間。信合大廈和富力盈隆則在120-140元/平方米·月之間。六個甲級寫字樓項目平均的租金為168元/平方米·月。
高力國際認為，2010珠江新城將是甲級寫字樓供應量最為集中的區(qū)域，達到約115萬平方米，市場競爭將極為激烈。由于未來龐大的供應，市場未必能在短時間內(nèi)完全消化，預計2010或2011年的空置率將達至高峰，屆時，預計甲級寫字樓的租金也將有所下跌。
記者觀察
住宅和商業(yè)的蹺蹺板
業(yè)內(nèi)人士深知，房地產(chǎn)是燒錢的行業(yè)，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)開發(fā)，不同的是住宅開發(fā)需要快速銷售，滾動開發(fā)；而商業(yè)地產(chǎn)則需要長期穩(wěn)定的資金投入和經(jīng)營，對于房企的資金量要求更高，但是經(jīng)營得好的話卻能夠獲得穩(wěn)定的回報�？焖僭鲩L與穩(wěn)健發(fā)展都是房企難以舍棄的選擇，這就需要開發(fā)商善于踩蹺蹺板。在這道選擇題前，萬科地產(chǎn)則干脆放棄選擇，專注住宅開發(fā)。
不過，近年來中國年社會消費品零售總額逐上階梯，而商業(yè)發(fā)展很大程度依賴于開發(fā)商的物業(yè)。此外，金融危機更加讓地產(chǎn)開發(fā)商感受到財務的穩(wěn)健性不僅需要快速的住宅銷售以獲得資金的回籠，商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定的租金收益以及穩(wěn)步的物業(yè)增值同樣不可或缺。
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