關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
信陽產(chǎn)權(quán)式商鋪投資6大風(fēng)險警示
 |
 |
作為購買商鋪的一種國內(nèi)盛行的傳統(tǒng)投資方式，在新的商業(yè)變局面前，該怎樣認(rèn)識其中蘊(yùn)含的風(fēng)險呢？
如今的信陽，商鋪投資有日益加溫之勢，大有愈演愈烈之勢。針對目前這種情況，不少業(yè)內(nèi)人士告誡，應(yīng)謹(jǐn)防商鋪投資中存在的市場風(fēng)險。否則，一旦套牢后果不堪設(shè)想。
產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，先從開發(fā)商手中購買自己中意的商鋪，有的直接經(jīng)營，有的則委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報——租金收益。
這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風(fēng)光了一把，制造了一個又一個“投資小、風(fēng)險小、回報穩(wěn)定”的投資神話。在如今國內(nèi)投資渠道匱乏的現(xiàn)實情況下，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念給中國的商業(yè)地產(chǎn)投資帶來無限的發(fā)展空間。
在國內(nèi)的一線城市如北京、上海等，一個個成功的案例數(shù)不勝數(shù)，然而近幾年來，許多的失敗的案例更是讓人膽戰(zhàn)心驚。隨著國內(nèi)許多大型項目的相繼折戟，廣大投資者對于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報心存疑慮。他們開始審視開發(fā)商的運營方式，他們在更加理性看待目前的產(chǎn)權(quán)式商鋪投資。
商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的商鋪選購開始，如何在商鋪選購上看清楚風(fēng)險呢？
風(fēng)險一：開發(fā)商缺乏專業(yè)運作資金、經(jīng)驗
曾經(jīng)有一個被業(yè)內(nèi)廣泛作為案例的失敗典型。此前，國內(nèi)某家居廣場大打廣告，宣稱他們以家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。在此基礎(chǔ)上，他們還提出了保值、增值性回購辦法——3年內(nèi)可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。
開始的時候，這個家居廣場還能按合同約定正常返還業(yè)主租金。不久，該項目出現(xiàn)資金困難，隨后停業(yè)整頓，導(dǎo)致無法繼續(xù)按期返還業(yè)主租金。與此同時，許多業(yè)主獲悉，早前開發(fā)商就以大樓為抵押，向當(dāng)?shù)氐你y行借款數(shù)億元，現(xiàn)實已經(jīng)無力投資繼續(xù)進(jìn)行項目運營。
雖然商鋪投資是一種良好的商業(yè)模式，但由于新形勢下大部分開發(fā)商都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經(jīng)營商鋪尤其是產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗。信陽的一些開發(fā)企業(yè)雖然“比葫蘆畫瓢”，也在努力學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗，但對商業(yè)項目的經(jīng)營管理上仍存在著一定程度的差距。
目前，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，運作經(jīng)驗并不重要，結(jié)果有的直接去做。有的雖然聘請了專業(yè)商業(yè)管理顧問公司，但由于開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系，反而給項目帶來許多無法解決的問題。有的商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無收獲。
由于一些包括信陽在內(nèi)的國內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于商業(yè)項目運營的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)規(guī)劃管理公司、對整個商場進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。
很多開發(fā)商對商業(yè)領(lǐng)域的運作規(guī)律缺乏足夠的認(rèn)識，并不清楚大型商業(yè)企業(yè)在選址時要考慮的條件，做業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候完全是憑自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多開發(fā)商甚至是委托純粹搞建筑設(shè)計的設(shè)計院來做商業(yè)規(guī)劃，這樣的機(jī)構(gòu)往往只了解建筑技術(shù)，但不了解商業(yè)的運作規(guī)律，單純的從建筑設(shè)計技術(shù)角度做出來的業(yè)態(tài)組合往往是脫離實際的，不具備可操作性。
風(fēng)險二：招商陷入困境
招商難，是擺在很多開發(fā)商面前的一道難題，是一道非常不容易繞過去的坎兒。
此前，江蘇有一家商業(yè)項目從開始籌備到正式開業(yè)，一直“是非”不斷。由于招商工作不順利，原本承諾的開業(yè)時間沒有兌現(xiàn)，現(xiàn)實年底，后來又“變”成了圣誕節(jié)，再后來又說是春節(jié)……商場開業(yè)時間被一推再推。匆忙開業(yè)后，由于整體策劃不力、場內(nèi)經(jīng)營品種過于雜亂等因素，經(jīng)營一直上不來，營業(yè)額“剃光頭”的情形時有發(fā)生。 最后，由于承受不了虧損的經(jīng)營壓力，業(yè)主采取了“過激”行為，封了商場門。封門之后，導(dǎo)致了經(jīng)營管理的更加惡化，商場從此一蹶不振，投資者的收益也就沒有了保障。
商鋪投資的價值，最終是要靠長期的運營管理來實現(xiàn)的，成功的招商，必須要靠專業(yè)的商業(yè)運營管理團(tuán)隊來保障，包括未來的資本運作，都離不開一個專業(yè)的商業(yè)運營管理團(tuán)隊。沒有這樣的團(tuán)隊，未來的商業(yè)運營就沒有保障，那些很專業(yè)的商家可能就不會進(jìn)駐，對這方面認(rèn)識的誤區(qū)，也是造成商業(yè)項目招商困境的一個重要原因。
風(fēng)險三：項目沒有明確定位
部分開發(fā)商認(rèn)為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求“第一、最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。最終導(dǎo)致項目沒有足夠的市場需求支撐，發(fā)展空間受限。
有些大型商業(yè)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。其實，事先沒有對整個城市的消費狀況和習(xí)慣進(jìn)行論證，沒有做出充分的調(diào)查研究，也就不能給出項目的明確定位。起碼，在項目定位之前應(yīng)該了解當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，人口以及當(dāng)?shù)嘏c之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等周邊基本情況。因此，定位不準(zhǔn)將成為商業(yè)項目最大的風(fēng)險之一。一旦經(jīng)營惡化之后，商鋪也就成了死鋪。
風(fēng)險四：主力店帶動性不強(qiáng)
一般的商業(yè)項目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高整個項目的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。
于是有些開發(fā)商只看重主力店，而不管主力店定位是與整體商業(yè)是否匹配、能否拉動周圍小商鋪。例如，2004年鄭州開發(fā)的34萬平方米澳柯瑪建樹物流園區(qū)，而其引進(jìn)和世界500強(qiáng)現(xiàn)購自運制商場麥德龍和世界快餐巨頭肯德基，只能孤零零獨自經(jīng)營，整體開業(yè)3個后陷入停頓，折騰2年后幸遇旁邊的廣告材料市場拆遷而救活了它。
風(fēng)險五：經(jīng)營者同質(zhì)化競爭
許多商鋪的經(jīng)營者過去從來沒有從事過這方面的經(jīng)營，選擇的品牌沒有市場，有的甚至同質(zhì)化競爭比較嚴(yán)重，除了頻繁使用“大清倉”、“大處理”等許多低層次的營銷手段，對店鋪的經(jīng)營認(rèn)識不到品牌選擇的重要性和差異性。一出現(xiàn)問題就找業(yè)主或者開發(fā)商說事，同樣影響到項目的統(tǒng)一運營，長此以往，更加惡化了商業(yè)項目的運營秩序。
任何一個商業(yè)項目都需要養(yǎng)店期，沒有一個商業(yè)項目一下子就火的。如果投資者的心態(tài)不成熟，對項目的下一步發(fā)展影響很大，對各方都不利。只有商戶、業(yè)主和開發(fā)商達(dá)成一致，商業(yè)項目實現(xiàn)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，建立良好的經(jīng)營秩序，只要那個商業(yè)項目的選址和運作思路沒有問題，想不火都難。
凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)項目之間的惡性同業(yè)競爭。
風(fēng)險六：無法統(tǒng)一經(jīng)營和管理
國內(nèi)一些成功的商業(yè)項目成功個案，也給了信陽商鋪投資者很好的指引———商場的運營講求統(tǒng)一管理，零散的單打獨斗難以令商場聚集人氣。因此，投資大場類的產(chǎn)權(quán)式商鋪時，投資者最需要考慮的是，自己購得商鋪后，商家是否還有決心、有規(guī)劃對商場進(jìn)行統(tǒng)一招商、經(jīng)營及管理，并付諸實踐。當(dāng)然了，商鋪開發(fā)商的實力以及專業(yè)運營機(jī)構(gòu)的選擇也是必須考慮的重要因素。否則，商鋪一旦成為“傷鋪”，重整山河尋求突破的難度則可想而知。
然而這還不是問題的全部，導(dǎo)致這類失敗的一個直接原因就是分割出售把商鋪賣散了，各個小業(yè)主都有權(quán)經(jīng)營自己的零散鋪位，整個商鋪難以通過統(tǒng)一管理培育出一個鮮明的特色，沒有給顧客前來購物的理由。
信陽一家出現(xiàn)此種情況的開發(fā)商代表告訴記者，目前已成功引進(jìn)多家主力店，現(xiàn)在底氣十足，計劃對一二期進(jìn)行整合，后期經(jīng)營將統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一定價出租、統(tǒng)一經(jīng)營管理，要利用豐富的運營經(jīng)驗給投資者“設(shè)門檻”進(jìn)行部分產(chǎn)權(quán)街鋪銷售：“請問是什么品牌？男裝，還是女裝？知名品牌優(yōu)先選鋪”，“開業(yè)時間、經(jīng)營內(nèi)容等等也必須簽到合同里，這樣可以降低所有投資者的經(jīng)營風(fēng)險”。
美國投資界的股神巴菲特說：當(dāng)大海退潮的時候，才發(fā)現(xiàn)誰在裸泳。目前信陽正在開發(fā)的商業(yè)項目較多，希望投資者睜大眼睛撥開迷霧，發(fā)現(xiàn)真正的投資寶藏。投資游戲，是一場博弈的游戲，總是有人損失有人收獲，學(xué)會投資、預(yù)防風(fēng)險是最好保護(hù)自己的方法。
|
|