商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快 中關(guān)村正遭遇陣痛

　　8月12日下午，在北京炙熱的太陽(yáng)下，中關(guān)村街頭依然熙熙攘攘，像往常一樣，這里正上演著多年如一日的擁擠和忙碌的故事。只是，來往的人群可能并沒有意識(shí)到，中關(guān)村看似平靜的背后卻是暗流洶涌。
　　日前，海淀區(qū)政府發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》（以下簡(jiǎn)稱《通告》），活躍在中關(guān)村西區(qū)的電子賣場(chǎng)、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵(lì)發(fā)展業(yè)態(tài)”，取而代之的是鼓勵(lì)科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶，調(diào)整措施分為鼓勵(lì)、限制和淘汰三條線并行。一場(chǎng)大調(diào)整不久即將展開。
　　業(yè)界認(rèn)為，《通告》是政府對(duì)中關(guān)村商圈所存在問題表示不滿的一種表態(tài)。值得深思的是，3年前，中關(guān)村還被業(yè)內(nèi)笑稱為“三缺一”（只有寫字樓、住宅，缺乏商業(yè)配套），如今卻又為商業(yè)配套過多、業(yè)態(tài)混亂而急迫整改，中關(guān)村正遭遇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快帶來的陣痛。
　　“中關(guān)村的發(fā)展走了一個(gè)極端，前幾年商業(yè)零售和寫字樓項(xiàng)目放量過猛，規(guī)劃上又有所缺失，與‘中國(guó)硅谷’的定位背離，導(dǎo)致規(guī)劃者須為當(dāng)初的‘激進(jìn)’買單�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)直言，中關(guān)村西區(qū)的業(yè)態(tài)調(diào)整將經(jīng)歷一場(chǎng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)役和痛苦的過程，“須付出時(shí)間和成本的代價(jià)，而能否如預(yù)期調(diào)整好也是未知數(shù)”。
　　地產(chǎn)與科技博弈
　　中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街、西至蘇州街、北起北四環(huán)路、南至海淀南路。在這方圓之地，匯聚了包括海龍、鼎好、科貿(mào)、e世界等在內(nèi)的12家IT電子賣場(chǎng)，以及至少5家購(gòu)物中心，這里還有工作人員約8萬人，日均人流量達(dá)10余萬。
　　過度集中的零售業(yè)、交通的擁堵、同質(zhì)賣場(chǎng)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)……中關(guān)村這個(gè)中國(guó)IT零售市場(chǎng)發(fā)源地，被視為“中國(guó)硅谷”的地方如今正在因一系列沉疴飽受詬病。
　　“目前中關(guān)村西區(qū)的業(yè)態(tài)比較混亂，多種業(yè)態(tài)并存，電子賣場(chǎng)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)所占比例偏高，科技金融特色不突出，與中關(guān)村西區(qū)的發(fā)展定位還有較大的偏差。”海淀區(qū)區(qū)長(zhǎng)助理傅首清對(duì)媒體坦承。
　　中關(guān)村不得不謀變。根據(jù)《通告》，中關(guān)村西區(qū)未來將發(fā)展成為以技術(shù)創(chuàng)新與科技成果轉(zhuǎn)化和輻射為核心，以科技金融服務(wù)為重點(diǎn)，以高端人才服務(wù)、中介服務(wù)和政府公共服務(wù)為支撐的創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)。
　　戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬對(duì)記者表示，中關(guān)村西區(qū)這幾年過度鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，規(guī)劃不到位，導(dǎo)致了業(yè)態(tài)混亂、部分賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善等狀況，整改勢(shì)在必行。
　　事實(shí)上，翻開中關(guān)村的發(fā)展歷程，避不開科技與地產(chǎn)之間的博弈。
　　早在15年前，海淀區(qū)政府還在為“沒有像樣的寫字樓”而懊惱。上世紀(jì)90年代初，當(dāng)北京大學(xué)推倒南校墻辦起電子商業(yè)街之時(shí)，商業(yè)的躁動(dòng)就開始在中關(guān)村彌漫開來，是時(shí)，形成于上世紀(jì)80年代的“中關(guān)村電子一條街”已擁有民營(yíng)科技公司5000多家。但是，這些電子商業(yè)街生意紅火的同時(shí)，也具備著“散、亂、差”的特質(zhì)。
　　如何改變這種格局，成為海淀區(qū)政府關(guān)注的首要問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，借鑒美國(guó)硅谷的發(fā)展模式，1995年海淀區(qū)最終認(rèn)可了招攬、培育IT企業(yè)總部及研發(fā)中心的解決方案。但現(xiàn)實(shí)是，中關(guān)村彼時(shí)還拿不出像樣的寫字樓，一度導(dǎo)致喪失了不少世界知名科技企業(yè)進(jìn)駐的機(jī)會(huì)，這讓政府下定決心，蓋出優(yōu)質(zhì)寫字樓。
　　由此，地產(chǎn)開發(fā)浪潮席卷中關(guān)村，并一直持續(xù)至今。當(dāng)時(shí)，海淀區(qū)房管局下屬的企業(yè)海開地產(chǎn)為主力開發(fā)企業(yè)，擁有的土地儲(chǔ)備超過百萬平方米，而且絕大部分用于開發(fā)寫字樓。
　　在隨后的蓬勃發(fā)展中，中關(guān)村顯示出了強(qiáng)大的“孵化”功能，培育出聯(lián)想、方正、四通等一大批知名企業(yè)。中關(guān)村在北京乃至全國(guó)，已成為“高科技區(qū)域”的代名詞，并吸引了眾多跨國(guó)企業(yè)的關(guān)注。“中關(guān)村西區(qū)”作為“中國(guó)硅谷”的核心迎來了最輝煌的時(shí)期，也迎來了地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，電子賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、寫字樓呈井噴式發(fā)展。
　　但是，高速增長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)只在拉動(dòng)GDP上起到了大作用，卻并沒有為中關(guān)村西區(qū)高科技的發(fā)展提供助力，反而將大量中小科技企業(yè)擠出中關(guān)村。值得一提的是，美國(guó)硅谷模式之所以成功，就在于對(duì)高科技弱勢(shì)群體的支持，而中關(guān)村卻陷入了地產(chǎn)與科技如何博弈的迷局。
　　“中關(guān)村地價(jià)的走高導(dǎo)致租金跟著水漲船高，中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)在中關(guān)村很難生存下去，不得不外移，這與中關(guān)村作為‘中國(guó)硅谷’的定位很不符”。中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利表示，現(xiàn)在反而很多研發(fā)型企業(yè)都進(jìn)駐到上地區(qū)域，一是上地租金成本相對(duì)低，二是該區(qū)域已經(jīng)形成研發(fā)的區(qū)域環(huán)境。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，中關(guān)村已經(jīng)演變?yōu)橐猿鲎屚恋�、環(huán)境資源，以市場(chǎng)吸引資金、技術(shù)投入換取經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式，而以大量的創(chuàng)新科技成果走向市場(chǎng)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面并沒有出現(xiàn)。
　　轉(zhuǎn)型的代價(jià)
　　如何改變電子大賣場(chǎng)的形象，實(shí)現(xiàn)由大賣場(chǎng)向“中國(guó)硅谷”的內(nèi)在轉(zhuǎn)變？中關(guān)村西區(qū)的轉(zhuǎn)身之旅不易。
　　海淀區(qū)政府的計(jì)劃是，下一步將綜合運(yùn)用政策、法律等手段，對(duì)中關(guān)村西區(qū)現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，不再鼓勵(lì)電子賣場(chǎng)、商場(chǎng)（店）、購(gòu)物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在該區(qū)域發(fā)展；逐步調(diào)整傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)規(guī)模，為高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出空間。
　　根據(jù)新功能定位，中關(guān)村西區(qū)未來將劃分為科技金融要素聚集區(qū)、科技中介服務(wù)區(qū)、科技型企業(yè)總部聚集區(qū)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新技術(shù)新產(chǎn)品交易及展示區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等六大重點(diǎn)功能區(qū)。鼎好電子商城、海龍大廈等建筑被納入“新技術(shù)新產(chǎn)品交易及展示區(qū)”。
　　為此，海淀區(qū)將建立中關(guān)村西區(qū)項(xiàng)目（企業(yè)）準(zhǔn)入和退出機(jī)制。對(duì)使用中關(guān)村西區(qū)范圍內(nèi)土地和房屋的項(xiàng)目（企業(yè)），具有審批權(quán)的政府相關(guān)部門應(yīng)告知其本地區(qū)鼓勵(lì)、限制、淘汰類目錄內(nèi)容以及了解相關(guān)政策的途徑。項(xiàng)目（企業(yè)）入駐后，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容發(fā)生變化，不再符合區(qū)域功能定位要求，須依據(jù)協(xié)議要求退出本地區(qū)。
　　海淀區(qū)政府尚未給此次調(diào)整列出時(shí)間表，但可以肯定的是，調(diào)整成功后的中關(guān)村西區(qū)才更加貼近“中國(guó)硅谷”的建設(shè)初衷。
　　“現(xiàn)在轉(zhuǎn)型并非易事，需付出一定代價(jià)�！睆埣淫i認(rèn)為，調(diào)整的難度在于成本太高，包括對(duì)區(qū)域的階段性零售收入、稅收收入都有影響，而能否調(diào)整成功也存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也表示，中關(guān)村西區(qū)的業(yè)態(tài)調(diào)整應(yīng)避免再次出現(xiàn)造成交通擁堵、產(chǎn)業(yè)與居住隔離的局面。
　　董利則指出，業(yè)態(tài)的調(diào)整應(yīng)該是有抑有揚(yáng)，而不是一律地冷處理，“中關(guān)村的商業(yè)整體發(fā)展不均衡，表面上看已經(jīng)飽和，實(shí)際上小型商業(yè)、特色商業(yè)、社區(qū)商業(yè)嚴(yán)重不足。對(duì)IT賣場(chǎng)應(yīng)該有所控制，但中關(guān)村的學(xué)校、社區(qū)、寫字樓群眾多，社區(qū)商業(yè)卻沒有跟上”。專家認(rèn)為，長(zhǎng)期以來，中關(guān)村西區(qū)已經(jīng)形成一個(gè)IT集散地，只能慢慢引導(dǎo)調(diào)整，不能“關(guān)停并轉(zhuǎn)”。
　　或許，中關(guān)村西區(qū)的“商業(yè)味道”將逐漸轉(zhuǎn)淡，傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)在IT產(chǎn)品零售端多年來的統(tǒng)治地位也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
　　“其實(shí)這是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，2000年的時(shí)候，中關(guān)村白頤路還很窄，鼎好、e世界那一片大概有4500戶平房，聯(lián)想、四通就是從平房起家的。上世紀(jì)90年代，政府就已開始對(duì)中關(guān)村商圈進(jìn)行循序漸進(jìn)的升級(jí)，造成了中關(guān)村的繁榮，現(xiàn)在中關(guān)村的貿(mào)易額大概能達(dá)到700億~800億元�！倍�好電子商城副總經(jīng)理李忠晉向記者表示，政府的每項(xiàng)舉措一般只是在整體戰(zhàn)略上做出調(diào)控，以求將中關(guān)村西區(qū)打造成國(guó)際級(jí)的高新產(chǎn)業(yè)基地，作為賣場(chǎng)或經(jīng)銷商應(yīng)更期待地去迎接挑戰(zhàn)。
　　海龍集團(tuán)相關(guān)人士則表示，近期中關(guān)村零售行業(yè)暴露出來的一些問題促使政府做出這一表態(tài)，海淀區(qū)政府一直希望中關(guān)村賣場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)自身升級(jí)動(dòng)作，加快賣場(chǎng)模式轉(zhuǎn)換速度，仍然延續(xù)舊模式和因循舊思路的傳統(tǒng)IT賣場(chǎng)應(yīng)該做出更多反思。
　　不過，由于在中關(guān)村發(fā)展受限，這些電子賣場(chǎng)已經(jīng)開始集體向外擴(kuò)張。李忠晉透露，鼎好已在上海、重慶拿地建店，下一步還將向其他地區(qū)擴(kuò)張。而海龍電子城在石家莊的新店也于今年7月開業(yè)。