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東莞“退二進三”的啟示和思考
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“鴻運的求助,汪洋書記在短短兩天就落實了!”卓木雄坦言,“作為企業(yè)來講,領導在會上說的一句玩笑話,我其實并沒有當真。沒有想到媒體這么快就來了。我們感到很意外,也很感動�！�
“鴻運模式”實施時間短、效率高,產生的產業(yè)轉型升級和輻射效應,被東莞市列入全市“退二進三”工程示范單位和轉型升級示范點。
上周五,由省委宣傳部組織的省及東莞媒體采訪團,赴厚街鎮(zhèn)鴻運鞋材鞋機廣場、創(chuàng)科電子等轉型升級典型代表企業(yè)進行采訪,集中報道東莞產業(yè)結構調整一年的成效和經驗。
“一些企業(yè)前幾年主動調整,把一些低附加值的產業(yè)淘汰掉,生產高附加值的產品,一旦危機來了適應能力大大增強,這對他們是很好的鼓舞�！睎|莞副市長江凌在接受媒體采訪團訪問時說,“經過一年多扎實的努力,特別是金融危機的影響下,全社會對產業(yè)結構調整有更深的感悟,由最初的不理解,到現在認識了產業(yè)結構調整的必要性,并且共同推進�！�
“型”在轉,“級”在升,一年下來,東莞轉型升級成效如何?通過對鴻運等企業(yè)的走訪,或許我們可以從中一窺究竟。
鴻運二期的前世今生
鴻運鞋材鞋業(yè)廣場由香港雄信集團和深圳世紀城投資有限公司聯合投資開發(fā),主營皮革、鞋材、鞋材輔料。
鴻運鞋材鞋業(yè)廣場,共分兩期工程。其中鴻運二期較好整合了寮廈村關停和轉移的6間空置廠房,鴻運開發(fā)商投資9500萬元進行“退二進三”改造,將4.2萬平方米舊廠房改造成“鴻運二期”工程,打造東莞市最大的一站式皮革、鞋材、鞋業(yè)專業(yè)市場。
鴻運鞋材二期與寮廈村的合作可謂“非常完美”,這種完美合作的背后,一方面有著某種巧合,另一方面也是產業(yè)鏈完善的必然需要。
在鴻運二期之前,這塊4.2萬平方米集體用地上是6家普通工廠,從事五金、陶瓷等低端加工,進入2008年,低附加值的生產讓這幾家企業(yè)徘徊在生死邊緣。
2008年年中,兩家工廠分別因為合同到期和倒閉相繼關停,一下子空出來的兩間廠房,頓時成為村委干部的“燙手山芋”。此時,寮廈村委會主動找到鴻運鞋材老板,希望他們能夠擴大投資,盤活空置廠房。
“真的很巧,剛好遷走的廠房就在鴻運一期旁邊,而我們剛好也有擴大規(guī)模的想法�！兵欉\鞋材鞋機廣場董事副總裁蔡建鑫說。
鴻運鞋材廣場很快便與寮廈村委達成合作意向。為了保證鴻運二期擴充用地需求,村委會主動走訪附近四家租賃集體用地的工廠主,勸其結業(yè)或者轉移。通過協(xié)商,由鴻運鞋材給予這些提前結業(yè)或轉移的工廠40萬元到300萬元不等的賠償金。一番溝通下來,有三家企業(yè)因本身經營效益每況愈下,選擇結業(yè)。另外一家轉移到東莞(惠州)的產業(yè)轉移園。
2008年下半年,鴻運斥資9500萬元建設“鴻運鞋材”工程。
“對于這一改造計劃,村民當時難道全部贊成嗎?”面對記者的反問,寮廈村書記方賀成很肯定地說,“租金提高了,環(huán)境改善了,村民當然樂意。”
“鴻運二期”投用后,該地收入由原來的每平方米7元多,提高到每平方米10元。集體廠房收入由原來每月44萬多元,增加到每月60萬元,單這個片區(qū)一年就給集體經濟增加收入150多萬元,每年集體經濟收入增加近30%。
記者在寮廈村看到,就在鴻運鞋材鞋機廣場周邊,還形成了很多與鞋有關的配套商家�！斑@些與鞋相關配套商業(yè)有300多家,也就是今年來才成倍增加。出租屋鋪租也由1000元/月飆升到6000元/月。周邊一些小工廠順勢改造成鋪位,租金更是由以前的8元/平方米上升到300元/平方米�！�
方賀成還說,現在寮廈村廠房空置率為零,出租屋空置率有明顯改善,由去年底的50%變?yōu)楝F在20%。
珊美村的商業(yè)化轉型
同樣是“退二進三”,位于厚街鎮(zhèn)珊美村的嘉利達大樓一棟6層高的產業(yè)大樓,隨著租金的到期,珊美村委會將整棟大樓轉為商業(yè)出租,租金從原來每月5萬多元增長到現在的12萬多元。
原本在珊美大道南的建宏鞋材廠已搬離得蹤影全無,取而代之的是珊美綜合農貿市場。原建宏鞋材廠占地面積為6000平方米,該工廠在今年3月搬走,通過村委會多方聽取意見并商討后決定,打造一個綜合農貿市場,通過3個月緊鑼密鼓地籌備裝修招商,在本月8日正式開張。
據統(tǒng)計,珊美村“退二進三”總面積將達10多萬平方米,珊美村產業(yè)區(qū)工廠計劃全部遷出,各村民小組的舊廠房也將漸漸轉為商業(yè)用途。
厚街商業(yè)氛圍濃,商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ�。珊美村正是借助這樣的先天條件實現轉型。厚街鎮(zhèn)因勢利導,以“三舊”改造為良機,因地制宜“退二進三”。厚街鎮(zhèn)委書記黎惠勤告訴記者:“目前共拆遷42萬平方米舊廠房,已完成改造項目有7宗,新建改建面積近40萬平方米。此外,還有鎮(zhèn)中心區(qū)的標志性片區(qū)、廣場片區(qū)正在實施中,總面積約為37萬平方米。”
而從東莞全市范圍來看,通過一年的產業(yè)結構調整,全市一大批舊廠房、空置廠房通過“退二進三”、“騰籠換鳥”,改造成為創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場或企業(yè)總部。
“辦工廠不如辦市場”的思考
省委書記汪洋走訪鴻運鞋材市場期間,當他聽說效益不錯時,就直言“辦工廠不如辦市場”。當他聽說,經過半年的經營,鴻運鞋材鞋業(yè)廣場對寮廈村集體經濟貢獻比單一出租廠房增長近三成時,汪洋認為,這是產業(yè)結構調整“退二進三”成功的“鴻運模式”。
“退二進三”一個重要內涵就是縮小第二產業(yè),發(fā)展第三產業(yè)。從東莞政府提供的數據來看,2009年上半年三大產業(yè)比例由2008年的0.3∶52.8∶46.9調整為0.4∶45.8∶53.8,服務業(yè)比重比2008年底提高了6.9個百分點,比2007年底提高了11個百分點。上半年全市第三產業(yè)吸收外資比重從2008年的11.8%提高到20.3%,增幅提高了8.5個百分點。
“通過一年的工作,我們的產業(yè)結構有了積極的變化。特別是三大產業(yè)的結構有了新的變化,第二產業(yè)比重下來了,第三產業(yè)尤其是服務業(yè)通過調整后有了很大的發(fā)展�！睎|莞副市長江凌說。
“寮廈村最大的標本意義就是,鎮(zhèn)中心周邊的村,利用土地商業(yè)優(yōu)勢,淘汰落后產能,通過“退二進三”方式來實現‘騰籠換鳥’。這種模式對東莞相當數量有條件的村,是個很好的發(fā)展方向�！苯枵f,“然而,對于現有絕大部分村來說,土地商業(yè)價值低,不容易發(fā)展商業(yè)。這些村面臨的問題是怎樣幫助現有的中小企業(yè)來提升。從村的角度來看,單個村不容易做到,那么從市一級來說,我們當前很重要的工作就是要組建公共行業(yè)創(chuàng)新平臺,通過這些平臺直接為企業(yè)的升級轉型進行服務�！�
最大障礙:歷史遺留的土地產權問題
在“退二進三”、“騰籠換鳥”的過程中,面臨一個最實際的問題就是土地權利證和房產證的缺失,產權不明晰,給“退二進三”后企業(yè)的融資、重組等長遠運作設置了重重障礙。目前,東莞政府也出臺相關政策,本著“靈活變通”的原則加緊解決這類歷史遺留問題。
據方賀成介紹,目前鴻運二期4.2萬平方米地全部為集體所有權,沒有土地權利證和房產證�！艾F在我們對物業(yè)擁有20年的使用權�！兵欉\鞋材副總裁蔡建鑫說,盡管自己并沒有這塊地的所有權,但是也希望這塊地能夠盡快完善產權手續(xù),這樣對明晰產權,融資都有很大幫助,也能為公司以后的發(fā)展爭取更多主動權。
方賀成告訴記者,去年底,市里面來寮廈開了兩次現場會,協(xié)商怎樣開辟“綠色通道”來完善相關手續(xù),國土、規(guī)劃、城建等部門也表示積極配合�！笆掷m(xù)很快就會辦下來了,這將對整個鞋材市場的完善起到很大作用�！狈劫R成說。而厚街鎮(zhèn)委書記黎惠勤表示,厚街接下來將針對產業(yè)結構調整過程中存在疑難問題,成立七個專家小組,其中首個就是用地規(guī)劃和產權補辦專家組。
黎惠勤說,接下來重點鋪開的主要是把廠房拆掉,讓工業(yè)用地先進入東莞市國土局的土地拍賣市場,土地拍賣所得金額,首先用于償還村里的債務。同時,成功競拍的商業(yè)巨頭,也將進行土地的盤活,他們通過招商把商業(yè)運作者引入、開發(fā)和整合。在提高商貿厚街影響力的同時,也增加地方財政收入。
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