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市場(chǎng)觀察
危機(jī)下的寫字樓選址謀略 租金成為先決條件
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租金NO.1
從2008年下半年伊始，在全球金融危機(jī)和供應(yīng)量激增的雙重沖擊下，北京寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)空置面積增大、租金下降等現(xiàn)象，但是，情況并不像許多人想象的那么糟糕。“市面上，各行企業(yè)雖然業(yè)績(jī)都有所減退，但大多都能維持正常運(yùn)營(yíng)，縮租現(xiàn)象極少發(fā)生，破產(chǎn)退租的情況更是少之又少。
部分行業(yè)企業(yè)，如金融、能源、通訊、醫(yī)藥、傳媒、咨詢管理、律師行等，甚至能夠逆勢(shì)擴(kuò)租�！�
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)高級(jí)策劃經(jīng)理梁曉林認(rèn)為，導(dǎo)致本輪寫字樓市場(chǎng)深度調(diào)整的原因，并非是市場(chǎng)上的需求總量發(fā)生了根本性的變化。事實(shí)上，北京市寫字樓的需求仍在增長(zhǎng)，只是增長(zhǎng)幅度放緩，加上新增供應(yīng)仍然源源不斷推出，才給人“需求萎縮”的印象�！案镜膭t是，寫字樓客戶的心態(tài)發(fā)生了變化，在危機(jī)之下，他們變得更謹(jǐn)慎、更挑剔、卻也更能湊合了。”
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)市場(chǎng)觀察，目前市場(chǎng)上因成立新企業(yè)、新進(jìn)京企業(yè)、企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)重組等產(chǎn)生的新增需求不多，潛在的客戶主要來源于租約到期的客戶流動(dòng)。“租約到期后一定要搬離的剛性需求客戶，比例已經(jīng)大幅減少，僅占15%～20%；需要通過考察市場(chǎng)進(jìn)行比較后再做決定的客戶比例則大幅上升到了近60%，而且這部分客戶中最終選擇與原項(xiàng)目續(xù)租的也占據(jù)了絕大部分；那些根本沒有搬遷意愿的客戶，比例也上升到了20%～25%.”
而對(duì)于那些有意愿搬遷的企業(yè)來說，150元/平米。月，或者說是5元/平米。日，并且含物業(yè)費(fèi)的合同價(jià)（非凈值）已經(jīng)是一個(gè)分水嶺�！皩�(shí)際上，開發(fā)商如果期望租金價(jià)格比5元/平米。日的‘指標(biāo)’更高，哪怕僅僅高出一兩毛錢，談判都會(huì)非常艱難�！痹趶埐磥�，很多客戶都希望寫字樓的租金從5元/平米。日降價(jià)到2-3元/平米。日；而開發(fā)商認(rèn)為5元/平米。日的租金已經(jīng)到底了。
于是，開發(fā)商便采用瞞天過海之招。往往在簽訂合同的時(shí)候，附上免租期、裝修期，甚至承諾帶精裝、送車位、面積少算等優(yōu)惠條件，也絕不愿意把實(shí)際的合同價(jià)格簽低。張勃對(duì)此的解釋是，即使因?yàn)槎喾N優(yōu)惠條件，樓宇實(shí)際租金僅為3元/平米。日，但只要合同上簽訂的租金價(jià)格是5元/平米。日，那么，一旦需要調(diào)價(jià)，其基礎(chǔ)價(jià)格將是這個(gè)5元/平米。日。開發(fā)商可以在5元/平米。日的基礎(chǔ)上根據(jù)需要上漲或下調(diào)5%～10%，很明顯，對(duì)于開發(fā)商而已，這比以3元/平米。日為基準(zhǔn)租金價(jià)格要合適得多。
“此次的金融危機(jī)給了所有的企業(yè)一個(gè)警示，越來越多的企業(yè)加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在選址時(shí)更注重獲得一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決方案： 未來續(xù)租、擴(kuò)租租金的漲幅成為更多企業(yè)選址關(guān)注的重點(diǎn)。”第一太平戴維斯北京商業(yè)樓宇部高級(jí)經(jīng)理溫書閱提醒，“開發(fā)商給出的條件永遠(yuǎn)需要與市場(chǎng)接軌，任何違背市場(chǎng)的條件最終會(huì)得到來自市場(chǎng)的教訓(xùn)。”
軌道交通成為必要條件
近年北京市城市發(fā)展的最大成就便是軌道交通得到了極大發(fā)展，地鐵1、2、5、10、13、八通線、機(jī)場(chǎng)快軌已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，地鐵4號(hào)線即將建成通車，地鐵6、9、15號(hào)線等正在抓緊建設(shè)。目前北京市幾大商圈——CBD、金融街、中關(guān)村、燕莎、東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、亞奧等都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了地鐵全覆蓋。
“以往軌道交通線路較少的情況下，燕莎、中關(guān)村等區(qū)域仍能通過獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)來吸引企業(yè)入駐�！绷簳粤指嬖V《地產(chǎn)》記者，“但在現(xiàn)今，軌道交通是否便利甚至成為一票否決的關(guān)鍵因素�！蹦切]有軌道交通，或通達(dá)地鐵站距離在10分鐘之外的項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)中處于非常劣勢(shì)的地位。這種劣勢(shì)也許只能通過讓價(jià)來進(jìn)行彌補(bǔ)，在同等條件下，有無軌道交通導(dǎo)致的價(jià)格差距，可達(dá)10%左右！
軌道交通的大發(fā)展也讓新興商圈如魚得水。溫書閱認(rèn)為，目前傳統(tǒng)區(qū)域供應(yīng)量過分集中，空置率高，交通壓力大。而與之相比，一些新興商圈，例如亞奧商圈，寫字樓現(xiàn)存量和新供應(yīng)量相對(duì)有限，服務(wù)配套上優(yōu)于傳統(tǒng)商圈；奧運(yùn)支線的開通更使得該區(qū)域的公共交通有了與CBD、金融街商圈一較高低的資本。很多傳統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的知名企業(yè)已經(jīng)把目光鎖定在該區(qū)域盤古大觀等幾個(gè)新寫字樓上。
“綜合來看，各大商圈對(duì)比其他區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)明顯淡化。目前客戶在選擇區(qū)位時(shí)，除了原住區(qū)域傾向依然明顯外，對(duì)所在行政區(qū)域的看重更甚于對(duì)商圈的偏好�！绷簳粤值慕o出的理由是，企業(yè)客戶在享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策，或者納稅申報(bào)事項(xiàng)審批時(shí)，是按照行政區(qū)域進(jìn)行劃分的。
兩個(gè)有力加分項(xiàng)
新增寫字樓的硬件水平逐年提升，但記者通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，硬件標(biāo)準(zhǔn)并不是企業(yè)選址的最關(guān)鍵決定因素。
溫書閱表示，除了地理位置等不可變因素外，樓宇的物業(yè)服務(wù)水平和管理水平在一定程度上成為企業(yè)選址的關(guān)鍵因素之一。例如CBD的國(guó)貿(mào)一座、二座，京匯大廈等等，雖然已經(jīng)入市多年，但憑借其專業(yè)的管理，出色的服務(wù)，依然受到眾多國(guó)際知名企業(yè)的青睞，在租金上依舊能保持較高的水平。
梁曉林贊同該說法，物業(yè)管理公司的品牌和對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的第一印象對(duì)客戶對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理水平的評(píng)價(jià)至關(guān)重要。樓宇保安、前臺(tái)的形象，大堂、電梯廳、公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域整潔程度，是客戶最容易判斷項(xiàng)目物業(yè)管理水平的重要細(xì)節(jié)。另外，目前禁煙活動(dòng)越來越深入人心，寫字樓基本是“全面禁煙”，如果樓宇能為吸煙人士提供專門的吸煙區(qū)，很可能會(huì)極大地提高客戶對(duì)項(xiàng)目的印象分——因?yàn)槠髽I(yè)高層管理人員大多都是煙民。
“商業(yè)、商務(wù)配套是否成熟完善，同樣是企業(yè)選址時(shí)非常重要的關(guān)鍵因素，尤其是經(jīng)營(yíng)良好的商業(yè)能給項(xiàng)目帶來旺盛的人氣，會(huì)對(duì)客戶看房時(shí)留下好的印象。這點(diǎn)對(duì)于成熟的舊樓而言優(yōu)勢(shì)更多�！�
梁曉林建議，新入市項(xiàng)目應(yīng)充分商業(yè)配套，在招租中做到商業(yè)先行，力爭(zhēng)在竣工交付時(shí)商業(yè)租戶分已經(jīng)確定，并與大廈同步開放迎客，從而在人氣和便利度方面增加客戶信心。
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