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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)處寒冬開發(fā)商零售商需自救
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供應量大、空置率高、租金下滑——在住宅房地產(chǎn)迅速復蘇回暖的當下，商業(yè)地產(chǎn)卻沒有走出金融危機的“寒冬”。
在空置率還將持續(xù)推高，租金仍是一路下滑的2009年下半年趨勢的普遍預測中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、品牌零售商開始從商業(yè)地產(chǎn)自身的供需生態(tài)鏈尋求對接的自救突圍。
商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)“寒冬”
在政府、學者、老百姓都為急速反轉(zhuǎn)上漲的住宅房價擔憂的時候，商業(yè)地產(chǎn)卻還陷在金融危機及市場大環(huán)境造成的“寒冬”中無法抽身。
日前，針對商業(yè)地產(chǎn)上半年形勢調(diào)查的各機構(gòu)數(shù)據(jù)紛紛出爐�！皯K淡”幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)的普遍狀況。
“北京商鋪市場的整體租金，與最高價格比較已經(jīng)下降了30%左右，至今還沒看到明顯回升跡象�！比涨�，在接受中國商報記者采訪時，中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理蔡慧健說。
但和租金的下挫趨勢相反，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，2009年二季度北京市場空置率達到9.2%，環(huán)比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。
據(jù)研究數(shù)據(jù)顯示，2009上半年，北京商鋪市場各大商圈在售、在租樓盤售價、租金普遍呈下降趨勢。北京214個在售商鋪中，降價項目有102個，最高降幅每平方米達17125元，北京CBD地區(qū)降價幅度甚至超過50%。第一太平戴維斯研究報告顯示，北京地區(qū)購物中心首層的租金均價下降了4.4%。
易居中國的調(diào)查顯示，今年上半年，不少零售商受國際金融危機影響，減緩了開店步伐，一線城市優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)市場總體以調(diào)整為主，租金下滑，空置率上升。特別是大部分外資企業(yè)本土業(yè)績大幅下滑，縮減了在中國開店的計劃，尤其是奢侈品品牌受國際金融危機影響較大，甚至關閉了一些門店。今年二季度北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金持續(xù)下跌，創(chuàng)出2008年來新低。
高力國際發(fā)布的最新分析報告稱，今年二季度，北京中高端商鋪整體空置率從一季度的17.21%上升至17.67%，尤其是朝陽門和東直門因為新開業(yè)購物中心的低入住率，導致區(qū)域空置率大幅上升。
與對住宅房地產(chǎn)的分析預測意見產(chǎn)生巨大分歧不同的是，各專業(yè)機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)下半年的走勢也普遍做出“下行”的預測。
“在激烈的競爭中及經(jīng)濟增長繼續(xù)波動的市場環(huán)境中，新項目的開業(yè)及老項目的品牌調(diào)整將共同作用，進一步推高市場平均空置水平�！敝倭柯�(lián)行研究部給中國商報記者發(fā)來的最新郵件調(diào)查報告顯示，雖然由于招商進展的緩慢，部分開發(fā)商紛紛推遲項目開業(yè)的時間，但在今年下半年，依然會有57萬平方米的新增物業(yè)進入北京市場。仲量聯(lián)行因此預測，今年下半年商業(yè)地產(chǎn)市場的空置率還會進一步被推高，租金也將在激烈的市場競爭中持續(xù)下降。
實際上，從2008年開始至2010年，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)確實進入一個竣工交付的高峰期。今年二季度，北京有樂城國際中心和來福士廣場兩個新項目完工，總建筑面積達6.6萬平方米，使得北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量達到360萬平方米。此外，下半年北京還有7個項目，共計57萬平方米的新增物業(yè)開業(yè)。
針對下半年商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢，世邦魏理仕也認為，商業(yè)物業(yè)租賃依然艱難，整體租金仍處在下降通道之中。2009年下半年北京商業(yè)物業(yè)市場將處在逐漸復蘇的過程中，更多的零售商將感受到市場的積極變化，零售額的增長將改變他們對市場的預期，他們可能會重新審視已被暫停的開店計劃。但是，在選址方面，零售商更傾向于進入成熟商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，但是租金成本等因素會阻礙他們的選擇。因此，新項目將成為零售商的主要選擇，而且選擇的空間比較大，激烈的市場競爭必將使得租金進一步下調(diào)。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商向中國商報記者表示，盡管上半年商鋪的租賃情況有所好轉(zhuǎn)，但不斷開業(yè)的其他新項目正在迫使自己下調(diào)租金，出于對下半年即將開業(yè)項目的預期，一些潛在租戶也放慢了出手速度。他表示：“按照這種勢頭，將來的租金還可能繼續(xù)下調(diào)�！�
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