馮曉東：辦公樓市場趨穩(wěn)定 投資支出仍謹慎

    馮曉東全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事上海副秘書長
　　2009年的樓市，面對全球性的經(jīng)濟迷局，住宅市場持續(xù)熱銷，而寫字樓市場卻遲遲無法擺脫經(jīng)濟形勢依舊低迷的陰影。面對這種形勢，全經(jīng)聯(lián)上海分盟舉行了一場關(guān)于“上海寫字樓市場營銷現(xiàn)狀及未來走勢”的論壇，由數(shù)據(jù)說話，以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討與尋找復(fù)蘇與改變中的商業(yè)地產(chǎn)新未來。
　　2009年第二季度，辦公樓市場表現(xiàn)出趨于穩(wěn)定的跡象，但企業(yè)仍然專注于降低成本、緊縮房地產(chǎn)支出。盡管如此，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境在一定程度上趨于平穩(wěn)，辦公空間需求進一步降低的壓力已經(jīng)開始減緩。在中國，這種需求開始恢復(fù)，并有所改善。在大多數(shù)亞洲城市，負凈吸納面積出現(xiàn)小幅減少，對辦公空間的需求出現(xiàn)溫和上升。亞洲城市的總體空置率較上一季度環(huán)比上漲60個基點，在第二季度達12.5%，但增長速度相比上一季度的120個基點有所放緩。
　　辦公樓業(yè)主首要考慮的事項仍然是保留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。在許多市場上，辦公樓業(yè)主明確表示愿意就調(diào)整租賃結(jié)構(gòu)進行談判，并為其合意的公司租戶提供更多的優(yōu)惠。然而，租賃市場依舊整體低迷，辦公樓租金仍處于下行周期而受到擠壓。根據(jù)辦公樓租金指數(shù)顯示，亞洲辦公樓租金的整體水平在第二季度下降了6.7%，相比上一季度的8.1%，減速略有緩和，這主要是由于大部分城市的租金降幅度已趨于平緩。
　　自次貸危機爆發(fā)以來，在東京、香港和新加坡等主要城市，以及德里、孟買、馬尼拉和胡志明市等主要的商業(yè)樞紐，辦公樓租金已經(jīng)較高峰期下降了30%，達到峰值的47%。預(yù)計租金的降幅在未來幾個月內(nèi)將進一步減緩。這這當中，東京的承租活動比預(yù)期要緩慢一些。大多數(shù)交易往往通過兩種方式完成，即現(xiàn)有租戶以延長租期為交換條件以獲得更低的租金，或企業(yè)為追求高品質(zhì)的辦公空間以同等租金水平選擇位置更好的地段。很少出現(xiàn)單純以擴大辦公面積為目的而簽署的新租約，這也反映了目前優(yōu)質(zhì)辦公樓需求低迷的狀況。
　　由于租戶規(guī)模的減小、搬遷到非中央商務(wù)區(qū)地段或企業(yè)破產(chǎn)，一些2008年建成的辦公樓繼續(xù)大量空置，而一些建成時間較早的甲級辦公樓也難以維持令人滿意的入駐率。同時，此間韓國經(jīng)濟狀況有所改善，但在首爾對優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求仍繼續(xù)萎縮。相比第一季度的2.2%，第二季度甲級辦公樓的平均空置率攀升到了3.1%。雖然業(yè)主表面上保持了相同的租金，但為了留住租戶，他們有必要提供更多的激勵措施，包括較長免租期等，這實際上意味著首爾的辦公樓租金受到了有效抑制。
　　分析了國外市場再來看國內(nèi)，二季度，中國政府實施的四萬億元刺激計劃繼續(xù)幫助提升企業(yè)的信心。海外公司對優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求開始上升，并且有外國公司參與的一些重大租賃交易已經(jīng)完成。特別是在某些行業(yè)享有壟斷地位的國有企業(yè)，他們構(gòu)成了優(yōu)質(zhì)辦公樓需求的主要來源。此外，隨著經(jīng)濟整體氛圍的改善，上海逐漸出現(xiàn)積極性的吸納。
　　商業(yè)物業(yè)投資市場表現(xiàn)良好，促使業(yè)主在第二季度提高了租金的期望值。然而辦公樓租戶似乎與業(yè)主所表現(xiàn)出的樂觀態(tài)度有所脫節(jié)，因為在目前艱難的經(jīng)濟環(huán)境下他們還在為實現(xiàn)收支平衡而苦苦掙扎。香港辦公樓的總體需求仍舊疲軟，這直接反映了香港作為一個跨國公司和國際金融機構(gòu)高度密集的城市受到當前危機的沖擊是非常顯著的。新加坡第二季度頂級辦公樓需求的進一步萎縮。印度二季度商業(yè)信心得以提升。企業(yè)租戶為減少租金支出而紛紛搬離商務(wù)中心區(qū)的辦公樓，而遷往它處。由此可見，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇跡象越來越清晰，辦公樓租賃市場的需求正開始趨于穩(wěn)定，商業(yè)信心也出現(xiàn)輕微好轉(zhuǎn)。當然，復(fù)蘇不太可能形成2005年至2007年間出現(xiàn)的公司大舉擴展的局面。相反，預(yù)計企業(yè)租戶在進行房地產(chǎn)決策時仍將繼續(xù)采取保守的態(tài)度，對于可能導(dǎo)致運營成本增加的決定，公司將尤其謹慎對待。而那些經(jīng)營場所不需要設(shè)在繁華地段的亞洲公司，大部分仍然會選擇搬遷到成本較低的區(qū)域，有時甚至?xí)�選擇不太成熟的商業(yè)區(qū)，以大幅度節(jié)約成本�！�