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市場觀察
世邦全球市場觀察 解析經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)趨勢
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報告提示了市場疲軟狀態(tài)的明顯指標(biāo)，同時也明確指出了一些積極的發(fā)展態(tài)勢，包括一些地區(qū)初露端倪的復(fù)蘇跡象。
亞洲的物業(yè)投資銷售量出現(xiàn)遞增性的小幅上升，該地區(qū)的市場調(diào)整迅速，在第二季度一些城市的物業(yè)價格可能已經(jīng)觸底。在中國大陸和香港，住宅銷售交易量持續(xù)強(qiáng)勁反彈，而在日本、韓國、印度和新加坡，整體市場氛圍和投資交易活動則略有改善。但在第二季度，亞洲優(yōu)質(zhì)辦公樓的租金整體下滑，并且多個辦公樓市場持續(xù)錄得負(fù)凈吸納及入駐率的下降。
在太平洋地區(qū)，有跡象表明，由于全球金融危機(jī)的影響，在經(jīng)歷了長達(dá)18個月的動蕩之后，房地產(chǎn)市場正在趨于穩(wěn)定。一些大宗投資交易最終成交，進(jìn)入市場的轉(zhuǎn)租辦公樓數(shù)量正在減少。此外，消費者和商家的市場信心在達(dá)到近20年的低谷后，目前正在回升。
在歐洲、中東和非洲地區(qū)，物業(yè)投資市場的交易額從2009年第一季度的116億歐元緩慢升至130億歐元。然而，現(xiàn)在就預(yù)測這種好轉(zhuǎn)勢頭會一直持續(xù)下去還言之過早，有預(yù)計稱，第四季度交易量會獲得進(jìn)一步小幅平穩(wěn)上升。在倫敦，物業(yè)投資市場中的活動頻頻加快。但是，在歐洲其它主要市場上，辦公樓租賃業(yè)務(wù)仍然十分蕭條。根據(jù)世邦魏理仕 EU-15指數(shù)報告，優(yōu)質(zhì)辦公樓租金在第二季度下降了2.9%，年度同比下降率達(dá)8.6%，相對于2008年，其年度同比收縮十分顯著。
美國市場沒有復(fù)蘇跡象。2009年第二季度，辦公樓、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場的空置率繼續(xù)上升。美國的辦公樓空置率以80 個基點的速度上升，達(dá)到15.5%，而同期全國工業(yè)地產(chǎn)的可用率以80個基點的速度上升，達(dá)到13.0%。但是在加拿大，辦公樓空置率的上升幅度低于美國。其辦公樓空置率從第一季度的7.5%上升到第二季度的8.3%。
世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷蒙德托特博士(Raymond Torto) 表示：“與成熟經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的投資者情緒相比，亞洲的投資者要樂觀許多，這是非常令人吃驚的。我從亞洲最常聽到的就是投資者們已經(jīng)避開了最低谷階段�！�
托特博士補(bǔ)充道：“很明顯，那些信用體制最為脆弱的國家與其它國家相比需要更長的復(fù)蘇期。去年發(fā)生的嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退波及全球，但各國的復(fù)蘇步伐將會出現(xiàn)很大的差異，這主要取決于一個國家銀行體系的實力�！�
“自邊緣回歸，未來在何方？”一文中指出，年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍不明朗。最終，房地產(chǎn)的需求將完全取決于經(jīng)濟(jì)活動，盡管全球經(jīng)濟(jì)衰退給承租者和投資者皆帶來不利影響。由于房地產(chǎn)交易融資困難、加之風(fēng)險溢價上升以及變得薄弱的房地產(chǎn)基本面，到目前為止，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格已較2007至2008年度的峰值水平下降了35%到50%，不同市場中不同物業(yè)類型、資產(chǎn)質(zhì)量和地段的物業(yè)，其下降幅度和速度也各不相同。在許多市場中，這一價值調(diào)整的過程遠(yuǎn)未結(jié)束。
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